istanbul bölge adliye mahkemesi 7. hukuk dairesi, bağımsız bölüm satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında iflas eden şirket ve ipotekli taşınmazlar hakkındaki istinaf başvurusunu inceledi.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, bağımsız bölüm satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında iflas eden şirket ve ipotekli taşınmazlar hakkındaki istinaf başvurusunu inceledi.

Özet: Bu hukuki evrak, inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden edinilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve takyidatsız olarak alıcı adına tescili veya bedelinin tahsili istemine ilişkin bir davada, ilk derece mahkemesinin tescil kararının, davalı yüklenici şirket hakkında verilen iflas kararı sonrası aynen ifanın mümkün olmaması ve davanın kayıt kabul davasına dönüştüğü iddialarıyla yapılan istinaf incelemesini ele almaktadır; özellikle tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak biçim koşullarına uygun olmayan geçersiz sözleşmelere rağmen, alıcının borçlarını ifa edip bağımsız bölümü malik gibi kullanması halinde Medeni Kanunun 2. maddesi gereği tescil davasının kabul edilebileceği yönündeki içtihadı birleştirme kararı ışığında olayın değerlendirildiği görülmektedir.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

7. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: █████████

KARAR NO : █████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: █████/2025

NUMARASI : ████████ Esas, █████████ Karar

DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil

KARAR TARİHİ: █████/2026

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili, █████/2019 tarihli dava dilekçesi ile, dava dışı .... Ltd. Şti. İle davalı .... A.Ş arasında █████/2015 tarihli sözleşme yapıldığını, bununla İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... mahallesi, ... ada 43 nolu parselde ... blok 35. Kat ... nolu, Burgaz blok 2. Kat nolu, ... blok 7. Kat ... ve 137 nolu bağımsız bölümlerin satışının kararlaştırıldığını, daha sonra ... nolu bağımsız bölümün ... blok 10. Kat ... nolu daire ile değiştirildiğini, şirket talimatı ile müvekkil adına tapusunun yapılmasına karar verildiğini, yine ... blok 35. Kat ... nolu bağımsız bölümün tapusununda müvekkil adına yapılmasına karar verildiğini, bedelinin şirket tarafından ödendiğini, bağımsız bölümlerin zilyetliğinin devredildiğini, tapu kaydında davalı banka lehine ipotek kaydının bulunduğunu, ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile takyidatsız müvekkil adına tescilinin gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde bedellerinin ticari faizi ile tahsilinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını belirtmiştir.

Davalı .... A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, müvekkilin yapılan sözleşme gereği bağımsız bölümleri teslim ettiğini, müvekkilin takyidatlı devre hazır olduğunu, ipotek kaldırma sorumluluğunun müvekkile ait olmadığını, davanın haksız olduğunu, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.

Davalı ... T.A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, tapu şerhinin bulunmadığını, davalı yüklenicinin kullandığı kredi sebebiyle ipotek tesis edildiğini, müvekkilin iyi niyetli 3. Kişi konumunda olduğunu, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:

Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ esas ve █████████ karar sayılı █████/2025 tarihli kararı ile; davacının davasının kabulüne;" İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... mahallesi, ... ada 43 nolu parselde D blok ... nolu ve E blok ... nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile tüm takyidatlardan ari olarak davacı adına kayıt ve tesciline"," davalı ... T.A.Ş hakkında açılan davanın konusuz kalması nedeniyle bu davalı yönünden davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına" karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davalı .... A.Ş süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesi ile, davalı şirket hakkında iflas kararı verildiğini, davanın kayıt kabul davasına dönüştüğünü, aynen ifanın kabul edilmediğini, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.

Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi ile, davalarının ispatlandığını, istinaf talebinin reddinin gerektiğini bildirmiştir.

DELİLLER: Tüm dosya kapsamı .

GEREKÇE VE SONUÇ:

HMK ' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede;

Dava; taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tüm takyidatlardan ari tescil ile bedel istemine ilişkindir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır.

30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.

Taşınmaz üzerindeki ihtiyati haciz şerhlerinin konulduğu tarih itibarıyla, davacı adına dava konusu bağımsız bölüm üzerinde şahsi ve veya mülkiyete dayalı bir belirtmenin bulunması ya da lehine ihtiyati haciz şerhi verilen davalının kötü niyetli olduğunun ispat edilmesi gerekir (Yargıtay 7. HD’nin 20.02.2024 tarihli, ████████ E., ████████ K. sayılı kararı).

TTK’nın 20/II. maddesi gereğince tacir, ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek zorundadır. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte olup, tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde kendi yetenek ve imkânlarına göre değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli ve öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dava 08.08.2019 tarihinde açılmış olup, davalı .... A.Ş. vekilinin istinaf dilekçesinde belirtildiği üzere, dava açıldıktan sonra Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ████████ esas sayılı dosyası ile davanın kabulüne, .... A.Ş.’nin 30.03.2021 günü saat 14:24 itibarıyla iflasına karar verildiği sabittir.

Mahkemenin aldığı güncel tapu kaydına göre dava konusu iki adet konut vasıflı bağımsız bölümün davalı Tasfiye Halinde .... A.Ş adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 191 ve 192. maddeleri uyarınca, iflasın açılmasıyla birlikte müflisin tasarruf yetkisi kısıtlanmış olup, müflisin iflas masasına giren mal ve haklarına ilişkin davaları takip etme yetkisi de sona erer. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalarda dava takip yetkisi (ve taraf sıfatı) artık müflise değil, iflas idaresine aittir.

İflastan önce müflisin açmış olduğu davalarda, iflas idaresinin bu davayı takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını; müflis aleyhine açılan davalarda ise dava konusu alacağın kabul edilip edilmeyeceğini tespit edebilmek için öncelikle iflas organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise zaman gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle kanun, müflisin taraf olduğu hukuk davalarının iflasın açılmasıyla birlikte belli bir süre için durmasını kabul etmiştir (İİK md. ...). Bu durma, ikinci alacaklılar toplantısından (md. 237) on gün sonrasına kadar devam eder; bu süreden sonra duran davalara devam edilebilir (md. .../1). Bu süre içinde iflas idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir.

Müflisin davacı olduğu davalarda, iflas idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanaatine varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir. Bu karar, ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulmasıyla kesinleşir ve toplantıdan sonraki on günlük sürenin geçmesiyle davaya iflas idaresi tarafından devam edilir. İflas idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansının olmadığı kanaatine varırsa, davayı takip yetkisi isteyen alacaklıya devredilir (md. 245).

İflastan önce müflis aleyhine açılmış olan davalarda, iflas idaresi dava konusu alacak iddiasının masaya kaydı için tayin edilen süre bittikten sonra dava konusu iddiayı inceleyip kabul veya ret kararı verir (md. 230). İkinci alacaklılar toplantısında alacağın iflas masasına kabul edilmesi hâlinde dava konusuz kalacağından, mahkemece karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi; alacağın masaya kabul edilmemesi hâlinde ise davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmesi gerekir.

Bu durumda somut olayda, mahkemece artık tescile dair bir karar verilemez. Yapılması gereken, iflas tarihi itibarıyla taşınmazın değerini tespit ederek, bu bedelin davacı lehine tazmini koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirmektir.

İflastan sonra dava kayıt-kabul davasına dönüştüğünden, mahkemece tescile karar verilemezse de; Bakırköy 1. İcra Dairesi’nin ... iflas dosyasında bazı dosyalarda aynen ifa hakkında karar verildiği, eldeki dosyada da aynen ifa konusunda başvuru yapılarak mahkemece aynen ifanın kabul edilip edilmediğinin araştırılması gerektiği; zira bu durumda davanın konusuz kalacağı anlaşıldığından, aynen ifa kararının sonucunun beklenip akıbetinin sorulması sonrası yargılamaya devamla yukarıda açıklandığı şekilde değerlendirme yapılması gerektiği, mahkemenin eksik inceleme ve araştırma ile hüküm tesis ettiği anlaşılmakla;

Davalı .... A.Ş' nin istinaf talepleri hakkında HMK 353/1-a-6. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ...Anonim Şirket vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/6. maddesi gereğince KABULÜNE,

2-Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████/2025 tarih, ████████ esas █████████ karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ...Anonim Şirket tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde iş bu davalıya iadesine,

5-Davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ...Anonim Şirket tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,

6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ...Anonim Şirket yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. █████/2026