kadıköydeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan parsel devri ve tapu iptali tescil talebiyle ilgili hukuki ihtilaf.

Kadıköydeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan parsel devri ve tapu iptali tescil talebiyle ilgili hukuki ihtilaf.

Özet: Davacı, başlangıçta Maliye Hazinesi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ardından davalıya devredilen, ancak üzerinde inşaat yapılmaması kararlaştırılan parselle ilgili olarak, taraflar arasında 2016 tarihli bir sulh protokolü imzalandığını, bu protokol ile parselin %40ına sahip olma hakkının davalı tarafından tanındığını, buna rağmen davalının protokol hükümlerine uymayarak fiyat görüşmelerini başlatmadığını ve Kadıköy Belediyesinin ilgili ihalenin iptali davasının devam ettiğini belirterek, 2004 tarihli sözleşmedeki hakları ile 2016 tarihli sulh protokolü uyarınca kendi lehine tapu iptali ve %40 hissesinin tescilini talep etmiş, şekle aykırılık iddiasının iyiniyet kurallarına aykırı olduğunu savunmuştur.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

7. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: █████████

KARAR NO : █████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: █████/2025

NUMARASI : ████████ Esas, ████████ Karar

DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil

KARAR TARİHİ: █████/2026

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, ... AŞ. İle önceki malik Maliye Hazinesine bağlı İstanbul Defterdarlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü arasında Kadıköy 18. Noterliği’nce düzenlenmiş olan 08.10.2004 tarihli ve ... yevmiye numaralı “..Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ... ada ... parsele ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme hükümlerinin bazılarının Kadıköy 6.Noterliği'nin █████/2007 tarihli, ... yevmiye nolu sözleşme ile tadil edildiğini, üzerine inşaat yapılacak ... numaralı parselin ifraz edilerek ... ve ... parsellere ayrıldığını, bunun üzerine taraflarca Kadıköy 6.Noterliği'nin █████/2007 tarihli, ... yevmiye nolu uygulama protokolü ile █████/2009 tarihli ek uygulama protokolü akdedildiğini, bu protokol ile yalnızca ... numaralı parsele inşaat yapılacağı, ... parselin ise Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı olarak değerlendirilerek üzerinde inşaat yapılamayacağı, ... parselin █████/2004 ve █████/2007 tarihli sözleşmelerden çıkarılacağı hususlarında anlaşmaya varıldığını, ancak ... parselin sözleşmeye aykırı olarak ... ... A.Ş'ye devredildiğini, ihale şartnamesinde satım konusunun "...İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mah., ... ada ... parselde kayıtlı 8.661,72 m2 yüzölçümlü taşınmaz ile, ... ada ... parseldeki 19.338,18 m2 yüzölçümlü taşınmazda Maliye Hazinesine isabet eden bağımsız bölümlerin (Kadıköy taşınmazları) satış yöntemiyle özelleştirilmesine ilişkin ihale şartnamesi) şeklinde belirtildiğini, Milli Emlak Genel Müdürlüğü'nün █████/2015 tarihli yazısı ile kesin kabulün yapılması (geçici kabulde tespit edilmiş olan eksikliklerin giderilmesi veya ... A.Ş'nin bu eksikliklere rağmen kesin kabulü istemesi şartıyla) bahse konu bağımsız bölümlerin satılmış olduğu ... A.Ş'ye teslim edilmesi ve...'ya teminatların iade edilmesi suretiyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin sonlandırılması hususunda karar verildiğini, davacı ...'nın bu doğrultuda bağımsız bölümleri ve ... numaralı parseli davalı ... A.Ş'ye teslim etmek zorunda kaldığını, davacı ...'nın davalı ... A.Ş'ye ihalenşn feshi için dava açtığını, taraflar arasında süreç içerisinde hukuki ihtilaflar çıktığını, bunun üzerine tarafların aralarındaki hukuki ihtilafları sonlandırmak amacı ile █████/2016 tarihli "...Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı protokol akdettiklerini, protokolde sözleşmenin akdinden itibaren 3 gün içinde ... A.Ş'nin resmi proje tadilatı ve iskan ruhsatı için izin vereceği, akabinde ise ... A.Ş'nin resmi kurumlara verdiği tüm dilekçe ve şikayetleri geri alacağı, ...'nın ise ihalenin iptali davası başta olmak üzere tüm dava ve şikayetlerinden feragat edeceği, 4.madde de ise 86 numaralı parselin %40-%60 oranlarında paylaşılacağı, ancak bunun için hiçbir zaman müşterek mülkiyete dönmeyeceği, her halukarda bir tarafın diğer tarafın hissesini satın alacağı, ayrıca iskanın alınması şartıyla ...'ya ait olacağı kabul edilen %40 hisse için davalı ... ...'dan arsanın bedeli olarak herhangi bir bedel ya da hak talep etmeyeceği, ancak tapu harç ve masrafları ile yasal olarak ödenmesi gereken vergi ve harçları tarafın ödeyeceği, ... parselin iskanı alınca tarafların ... parselin fiyatını belirlemek üzere görüşmelere başlayacağı, buna göre tarafların iskanın alınmasından itibaren beş gün içinde bir araya geleceği, birbirlerine karşılıklı ve yazılı teklif sunup anlaşmakla yükümlü olan tarafların fiyat tekliflerini artırabileceklerini, her ne kadar sulh protokolünde ...'nın ihalenin iptali davasından feragat edeceği düzenlenmiş ise de Kadıköy Belediyesi'nin açmış olduğu ihalenin iptali davasının devam ettiğini, bahse konu davada yürütmenin durdurulması kararı verildiğini, ... parselin davalı tarafa ihale ile devredilerek üzerinde inşaat yapılması ile ... parselde inşaat yapılmaması şartı gerçekleşmeyeceğinden 2004 tarihli sözleşme yükümlülüklerinin devam ettiğini, 2004 tarihli sözleşmedeki hak ve borçları ile devralan .... ile akdettiği sulh sözleşmesinde bu hukuki durumu kabul ederek Taşyapını'nın taşınmazda %40 hak sahipliğini tanıdığını, 2004 tarihli sözlemeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılmış olup tapu ... geçtiğinden ona karşı dava açıldığını, taraflar arasında imzalanan sulh sözleşmesi gereği tescil talebinin de kabulünün gerektiğini, şekle aykırılığın ileri sürülmesinin TMK'nun 2.maddesine aykırılık teşkil edeceğini, davalı şirkete keşide edilen Kadıköy 5.Noterliği'nin █████/2019 tarihli ihtarnamesi ile iskanın alındığını ve sulh protokolü gereği fiyat görüşmelerine başlanması gerektiğinin ihtar edildiğini, cevabi ihtarname ile dava ve şikayetlerden feragat edilmediği için sözleşmenin feshedildiğinin 2016 yılında ...'ya iletildiğinin belirtildiğini, ancak sözleşmenin usulüne uygun bir şekilde fesh edilmediğini belirterek İstanbul Kadıköy, ..., 151 pafta, ... ada ... parsel sayılı Ana parsel tapusu ve bu parsel ifrazı ile ortaya çıkan ... parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına mevcut tapu kaydının iptali ile öncelikli olarak %40’ının müvekkili adına hükmen tescili ile,(Bu talep için şimdilik 10.000TL), 1 no lu talebimizin kabulü halinde 01.02.2016 tarihli protokolün özellikle 4. ve diğer maddeleri gereğince, tapunun tamamının müvekkili adına tesciline karar verilmesi için davalının %60 lık hissesinin değeri karşılığının depo edilmesine.(Bu talep için şimdilik 10.000TL) 1 ve 2 nolu taleplere ilişkin ödenmesi gerekecek tüm vergi, harç, gider ve masrafların davalıya tahmiline, tescil talebi ile birlikte veya tescil taleplerinin uygun görülmemesi halinde değeri belirli olmayan ve ancak bilirkişi tetkikatı ile hesaplanabilecek bu davada, yukarıda açıklandığı üzere müvekkili şirketin uğradığı zararların, kar, kira kayıplarının fazlaya ilişkin talep hakkı saklı kalmak kaydı ile alacaklar dava tarihi itibariyle belirlenemediğinden (HMK107/1), iş bu belirsiz alacak davasında HMK 107/2 maddeye göre değer arttırım ve ıslah hakkı saklı tutularak hüküm altına alınacak bu bedellere zararın oluştuğu tarih ve dava tarihinden itibaren 3095 sk md2/f.2 de uygulanacak avans faizi ile birlikte fazlayı talep ve ıslah hakkı saklı tutulmak kaydı ile şimdilik 10.000 TL bedelin tespiti ve tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, husumetten reddi gerektiğini, sözleşme kapsamından çıkartılan ... parselle ilgili davacının ne tapu iptal ne de tazminat talebinde bulunma hakkının bulunmadığını, sulh protokolünün şarta bağlı olduğunu, adi yazılı şekilde yapılması nedeni ile geçersiz olduğunu, davacı tarafça ... parseli de kapsayacak şekilde İstanbul Anadolu 5.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E sayılı dosyası ile dava açıldığını, davanın red edilerek kesinleştiğini, davanın kesin hüküm nedeni ile reddi gerektiğini belirterek davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.v

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :

İstanbul Anadolu 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ E, ████████ K sayılı kararı ile,

"...Taraflar arasındaki 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olmakla sözleşmeyi geçerli hale getirecek tapu devri ve benzeri sözleşmenin esaslı unsurları ifa edilmediğinden iyiniyet kuralları gereği sözleşmenin geçerli hale geldiğinden de bahsedilemez, geçersiz sözleşme kapsamında ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerinin tatbiki ile verilenin iadesi istenir, davacı tarafın sözleşme kapsamında ödediği herhangi bir bedel bulunmadığından davaya konu alacak istemi de yerinde değildir. Davacı taraf terditli olarak zarar iddiasında bulunmuş ise de zarar iddiasını somutlaştırmamıştır, bu nedenlerle ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." şeklindeki gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, görülmekte olan davada, öncelikli olarak tapu tescil, terditli olarak ise bu talebin kabulü halinde uğramış oldukları tüm zararların davalıdan tahsilinin talep edildiğini, dosya kapsamından da açıkça anlaşılacağı üzere, müvekkil şirketin, toplanan deliller, alınan uzman görüşleri ve özellikle taraflar arasında imzalanan 01.02.2016 tarihli protokol hükümleri uyarınca dava konusu taşınmazın %40’lık hissesinin ve daha sonrada tamamının tescili için kendi adına tescilini sağlayabilmek amacıyla sözleşme kapsamındaki tüm edimlerini eksiksiz şekilde yerine getirdiğini, bu doğrultuda dava dilekçesinin Ek' in de de sunulmuş olan ihtarname davalıya tebliğ edilmiş ise de davalının taraf edimlerini yerine getirmediğini, taraflar arasında akdedilen bu sözleşmenin müvekkili şirketin Maliye Hazinesi ile arsa sahibi sıfatıyla imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak elde edecekleri bağımsız bölümlerin paylaşımını da kapsadığını, ayrıca, sitenin yönetimine ilişkin mevcut ihtilafların çözülmesi, ... parselde imar yönetmeliklerindeki değişiklikler sonucu oluşan yeni bağımsız bölümler ve eklentilerin paylaşımının da yine bu protokol kapsamında olduğunu, bu sözleşmenin amacının müvekkilinin ... parseldeki haklarını kazanması olduğunu, davalı...ün Maliye Hazinesi’nin hisselerine isabet eden 01.02.2016 protokol kapsamındaki bağımsız bölümlerin tümünü aldığını, ancak buna rağmen sözleşmede öngörüldüğü üzere dava konusu ... parseldeki paylaşımı gerçekleştirmediğini, protokol uyarınca davalı şirketin, tadilat projelerine onay vermeyi, iskan alınmasına engel olmayacağını taahhüt ettiğini, müvekkili şirketin de buna karşılık, davalı şirketin taşınmazdaki mülkiyet hakkının iptaline ilişkin Danıştay 10. Dairesi nezdinde açmış olduğu ve yürütmesi durdurulmuş olan ihaleye ilişkin davadan ve sözleşme kapsamında olan tüm davalardan feragat ettiğini ve böylece taraflar arasındaki ihtilafların protokol ile ortadan kaldırıldığını, bu bağlamda, müvekkiline ait olması gereken ... parseldeki %40’lık hissenin müvekkili adına tescil edilmesi konusunda tarafların mutabık kaldığını,sözleşmenin bazı hükümleri resmi şekil şartına tabi olabileceği gibi diğer unsurlar hakkında her hangi bir şekilde serbestisi olmayan karma tipteki bir sulh sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 3. maddesinde de tadilat projesinin onaylanması ile birlikte devri ve paylaşımı yapılacak bağımsız bölümler mevcut olup bu paylaşımların yapıldığını, sözleşme kapsamında taşınmaz paylaşımı gibi yine resmi şekil şartına tabi bağımsız bölümler devredildiği gibi ... parsele ilişkin edimlerin gerçekleşmemesi bahanesi veya hukuki savunması olarak resmi şekil şartının ileri sürülmesi ve kabulünün hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu, taraflar arası protokoldeki tüm hükümleri yerine getirilmişken sadece müvekkilinin hakkının ifa edilmemesinin son derece de hakkaniyete aykırı ve kabul edilemez olduğunu, davalının, davacının ...’deki bağımsız bölümlerin iskanı alma edimini ifa ettiğini veya site yönetiminin kurulmadığına, ortak yer ya da fazladan sağlanan inşaatlarda hak sahipliği tanınmadığına, ihalenin iptali davasının geri alınmadığına yönelik itiraz ileri sürmeiğini, sadece, üçüncü kişilerce açılmış davalar bakımından feragatin gerçekleşmediğini belirterek kendi ediminin gerçekleştirmeyeceğini belirttiğini, feragat edilmeyen davaların bizzat taahhütte bulunan... tarafından başlatılan davalar değil, üçüncü kişilerin şikayeti sonucu açılan davalar olduğunu, davacının edimini tamamen ifa etmesinden sonra, davalının gayrimenkul üzerinde %40 hakkının olduğunu da tanıyan sözleşmenin şekle aykırılık nedeni ile geçersiz olduğunu ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bir davranış olacağının şüphesiz olduğunu, 27.12.2022 tarihli Prof. Dr. ...’in ve Prof. Dr. A. ... imzalı 14.10.2024 tarihli uzman görüşlerinin de dava dosyasında benimsenmesi ve hükme esas alınması gerektiğini, gerekçeli kararda davacının zararını ispat edemediğinden bahsedilemekte ise de .. tescil talebinin kısmen veya tamamen haklı görülmemesi halinde dosya kapsamındaki 16.09.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre uğranılan zararların; tapu iptali ve tescil istemine konu taşınmazın %40'lık hissesinin dava tarihindeki değeri olan 18.387.250 TL ile diğer %60 lık hissenin değeri olan 27.580.875 TL nin toplamı olan 45.968.125 TL olduğunu, uğranılan en az zararın kısmen tayin edildiğini, sair taleplerinin hiçbirinin değerlendirilmediğini veya taleplerin neden reddedildiğinin kararda tartışılmadığını, gerekçelendirilmediği, HMK 125 uyarınca davaya tazminat olarak devam edildiğini, tarafların dava konusu taşınmazın harca esas değerine itiraz ettiklerini, taşınmazın devir tarihi olan 30.03.2023 tarihi itibariyle güncel değerini halen bilinmediğini, dava konusu taşınmaz artık devredilmiş olduğundan müvekkilinin huzurdaki dava da davalıdan tescil istemek talebinin ortadan kalktığını, artık taşınmazın dava tarihindeki değeri ile en az sözde devir tarihi 30.03.2023 tarihindeki rayiç değeri arasındaki fark kadar daha zararlarının mevcut olduğunu, huzurda ki dava da terditli talepler içinde sözleşmeden doğmuş belirsiz alacaklarının değerinin tespiti talep edilmiş ise de; mahkemece haksız bir şekilde taleplerinin görmezden gelerek gerekçesiz bir şekilde hüküm tesis ettiğini, ifa imkansızlığı ve dava konusunun devredilmiş olması sebebiyle devir tarihi olan 30.03.2023 tarihi itibariyle zararın tespit edilmesi gerektiğini, dava konusu olan bedele dönüşmüş gerçek zararın en az taşınmazın dava sırasında 3. kişiye devredilmiş olduğu tarihte ki değeri olduğunu ve zararın çok net olarak ortada olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, yargılama sırasında taşınmazın devredilmesi üzerine davacının HMK 125.maddesi kapsamında davasına müvekkili şirkete karşı tazminat davası olarak devam etmek istediğini ifade ettiğini, davacının 21.10.2024 tarihli dilekçesinde "dava konusu taşınmaz artık devredilmiş olduğundan müvekkilimin huzurdaki dava da davalıdan tescil istemek talebi ortadan kalkmış olup, artık taşınmazın dava tarihindeki değeri ile en az sözde devir tarihi 30.03.2023 tarihindeki rayiç değeri arasındaki fark kadar daha zararlarımız mevcuttur." ifadelerine yer vererek zararlarının en az taşınmazın dava tarihindeki değeri kadar olduğunu açıkça ifade ettiğini, yargılama sırasında davacıya zararını somutlaştırması için süre verilmişse de davacının uğradığı zarar ile ilgili herhangi bir somut delil sunamadığını, nihayet yargılama sonunda Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Mahkemenin esas yönden kararı doğru olmakla birlikte hükmedilen vekalet ücretinin sadece dava dilekçesindeki 10.000 TL'lik zarar yönünden değerlendirilip davacının asıl talebi olan tapu iptal ve tescilin dikkate alınmamasının hatalı olduğunu, önceki davanın değeri ne ise, tazminat davasının değerinin de olduğunu, bu değerin, davada harçlandırılan değer olduğunu, HMK m. 125 hükmü sebebiyle tazminata çevirilen davada davanın değerinin de taşınmazın değeri olduğunu, çünkü tazminat davasında, devir sebebiyle taşınmaz elde edilemediğinden taşınmazın değeri kadar tazminat talep edilebileceğini, nitekim davacının da 21.10.2024 tarihli dilekçesinde tazminat miktaırnın en az taşınmazın değeri kadar olduğunun açıkça beyan edildiğini, tapu iptali ve tescili davasında davanın reddi halinde davalı lehine hükmedilecek ücret nisbî vekalet ücreti olduğundan, bu davanın tazminat davasında dönüştürülmesi ve davanın reddi halinde de davalı lehine nisbî vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini kararın bu yönüyle hatalı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının vekalet ücreti yönünden kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Dava, taraflar arasında imzalanan █████/2016 tarihli "Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" uyarınca tapu iptal ve tescil ve tazminat, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde ise tazminat istemine ilişkindir.

Somut olayda, dayanak protokol ile tarafların İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mah., ... ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olarak aralarındaki çekişmenin sulh ile neticelenmesi ve belirsizliğin uzamaması için bir araya gelerek sulh ile tarafların haklarının belirlenmesi yoluna gidilmiş, davalının üç gün içinde tadilat projesine onay vermesi ve resmi kurumlara verdiği şikayetleri geri çekmesi ve hiç itirazı olmadığına ilişkin dilekçe vermesi koşuluyla, davacının da Danıştay 13.Dairesi önünde açtığı ihalenin iptali davasını ve kendileri ile çalışanların ve diğer ilgililerin açtıkları davaları geri çekmeleri, davalının da kendileri ile çalışanların ve diğer ilgililerin açtıkları davaları geri çekmeleri, tarafların bahse konu davaları geri çekmeleri ile eş zamanlı olarak davalının verdiği muvafakatnameler ile site yönetimi kurulacağı ve tesisi yönetecek yönetim şirketi ile anlaşacağı, ilave çıkacak inşaat alanlarında %60-%40 paylaşım oranı korunacağı ve buna göre hak sağlanacağı, yeni tadilat projesi ve iskan alınması, tadilat projesinin reddinden itibaren üç ay içinde sağlanacağı, yeni projeye göre kat irtifakı kurulacağı, ... nolu parselin %60 davalının, %40 davacı olarak paylaşılmasına fakat bu paylaşımın hiçbir aşamada müşterek mülkiyete dönüşmemesine, her halükarda bir tarafın diğer tarafın hissesini satın alarak tek malik olması hususlarında anlaşmaya varılmıştır.

Davacı taraf dayanak protokoldeki yükümlülüklerini yerine getirdiğini belirterek tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuş, davalı taraf ise ... parselin paylaşımı için tek koşulun iskan alınması olmadığını, protokolde birden fazla koşul sayıldığını, protokolde açıkça feragat edileceği taahhüt edilen ...tarafından... aleyhine yapılan ve şirket çalışanlarının müvekkili şirket yöneticileri aleyhine yapılan şikayetlerden savcılık aşamasında feragat edilmediğini, müvekkili şirket yöneticileri aleyhine ceza davası açılmasına sebebiyet verildiğini, duruşmada davacı şirket yönetim kurulu başkanı ...'nın şikayetinin devam ettiğine dair beyanda bulunduğunu, davacı şirketin protokol ile feragat etmeyi taahhüt ettiği şikayetlerden feragat etmeyerek ceza davası açılmasına sebebiyet vermesi akabinde de bu davalarda şikayetlerini devam ettirmesinin protokole uygun davranmadığının ve edimlerini yerine getirmediğinin açık göstergesi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı TBK'nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.

Ne var ki, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan sözleşmenin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülememesi gerekir. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

Hal böyleyken mahkemece öncelikle davacı tarafa tazminata ilişkin terditli talebini somutlaştırmak ve belirli hale getirmek üzere süre verilmeli, ardından protokole taraf olmayan kişilerin hukuki durumlarını etkileyecek koşulların geçerli olup olmadığı gözetilerek tarafların protokoldeki yükümlülüklerini ağırlıklı olarak yerine getirip getirmediği denetlenmeli, yerine getirildiğinin tespiti halinde dava konusu taşınmazın yargılama aşamasında dava dışı 3.kişiye devredilmiş olması ve HMK 125. maddesi uyarınca asıl talep olan tapu iptal ve tescil talebini tazminata dönüştüren davacı lehine davacı tarafın değer tespitine ilişkin bilirkişi raporuna karşı itirazları somut ve denetime elverişli bir şekilde değerlendirilerek taşınmazın tespit edilecek %40'lık kısmının dava dışı 3.kişiye devredildiği █████/2023 tarihindeki rayiç bedeli üzerinden tazminata hükmedilmelidir, aksi halde terditli talep olan tazminat talebi incelenerek Anayasal ve yasal düzenleme ve ilkeler gözetilerek anlaşılabilir ve denetlenebilir nitelikte olumlu ya da olumsuz bir karar oluşturmalıdır.

Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri şimdilik incelenmeksizin davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile HMK'nun 353/1-a/6 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davalı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri şimdilik incelenmeksizin davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/6. maddesi gereğince KISMEN KABULÜNE,

2-İstanbul Anadolu 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████/2025 tarih,████████ Esas, ████████ Karar karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Taraflar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde taraflara iadesine,

5-Taraflar tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,

6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı ile davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. █████/2026