Kira sözleşmesinin erken feshinde kiracının yaptığı faydalı imalat bedelleri ile sebepsiz zenginleşme talebinin sözleşme hükümleri ve kiracının kusuru kapsamında değerlendirilmesi.
Özet: Kiracının, inşaat halindeki taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tazmini talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi kiracının 10 yıllık kira süresinin tamamını kullanamadığı gerekçesiyle talebi kabul etmişken, bölge adliye mahkemesi bu kararı bozmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesindeki "tüm imalatların kiracı tarafından karşılanacağı, mülk sahibinden bedel istenemeyeceği ve dükkanın demirbaşı olarak kalacağı" yönündeki açık hükümler ile kiralananın mühürlenmesinin kiracının kendi kusurlu davranışından kaynaklandığını belirterek, kiracının tazminat talebini reddetmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/... E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 5. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2020/... E., █████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalılara ait olan taşınmazı 10 yıl süreyle kiraladığını, inşaat halinde aldığı kiralanana 1.300.000,00 TL masraf yaptığını, davalıların henüz kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren bir buçuk yılın geçmesi akabinde müvekkilini belediyeye şikayet ederek iş yerinin mühürlenmesine neden olduklarını, bu sebeple kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini, müvekkilinin kiralanana yaptığı imalatlar nedeniyle kiralananın değer kazandığını ve davalıların sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek; müvekkilince imal ettirilen zorunlu ve faydalı imalat bedellerinden şimdilik 20.000,00 TL’nin kira sözleşmesinin feshi tarihinden itibaren işleyecek faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, yargılama sürecinde talebini 335.000,00 TL’ye arttırmıştır. II. CEVAP Davalılar vekili; davacının kendi kusuru ile kiralananın mühürlenmesine neden olduğunu, sözleşmede tüm imalatların bedelinin davacı tarafından karşılanacağı ve bu imalatlar için bir bedel istenmeyeceğinin belirtildiğini, kiralananın sözleşmede belirtildiği üzere kullanıma uygun olarak teslim edildiğini, davaya konu imalatların davacı tarafça kendi işletmesinin gereklerine göre yapıldığını, faydalı ve yararlı bir imalat bulunmadığı gibi kiralananda bir değer atışının da söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 20.02.2015 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacının 10 yıl süresince kiralananı kullanacağı varsayımı ile söz konusu masrafı yaptığı, 2 yıllık süre ile kiralananı kullandığı, dolayısıyla davacının kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zaruri imalatların bedelini, kiralananı kullanmadığı 8 yıllık süre bakımından talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kabulü ile 335.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin özel şartlar (12.) maddesinde ''Dükkan içinde ve dışında yapılmış/yapılacak tüm imalatların masraflarını kiracı karşılayacaktır. Tüm imalatlar dükkanların demirbaşı olarak (mütemmim cüz'ü) olarak dükkanlara kalacaktır. İmalatlar için herhangi bir bedel istenilmeyecektir, (mülk sahibinden isteyemez)" düzenlemesine yer verildiği, kiralananın ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla yapılan icra takibi sonucu ... 3. İcra Hukuk Mahkemesinin ████████ E.,737 K. sayılı ilamının infazı sonucu 25.04.2018 tarihinde tahliye edildiği, davacı kiracının kendi kusurlu davranışı ile kiralananın 26.12.2016 tarihinde mühürlenmesine neden olduğunu, davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğundan söz edilemeyeceği, davacının kendi kusurundan kaynaklanan zararları isteyemeyeceği gibi kira sözleşmesinin demirbaş eşya beyanında "söz konusu dükkan içine ve dışına yapılmış/yapılacak tüm imalatın (asma kat dahil olmak üzere) ücretini kiracı karşılayacaktır. Tüm imalat dükkanların demirbaşı olarak dükkanlara kalacaktır. İmalat için herhangi bir ücret istenilmeyecektir. İmalat ücretini kiracı karşılayacaktır, (ilgi tahliye sözleşmesi durumunda da geçerli olacaktır.)" şeklindeki düzenleme ve özel şartlar kısmının (12.) maddesindeki düzenleme gereğince davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı imalat bedellerini davalıdan isteyemeyeceği, ayrıca dava konusu kiralananın alt katında bulunan dükkan için aynı taraflar arasında aynı taleplerle açılan davanın reddine ilişkin kararın temyiz incelemesinden geçmek suretiyle kesinleştiği de dikkate alındığında, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; müvekkilinin söz konusu iş yerini on yıl süreyle kiraladığını, kiralanandan elde etmeyi beklediği yarar ve kârı elde edememişken, yapmış olduğu imalatlar nedeni ile iş yerinin değer kazandığını, davalıların sebepsiz zenginleştiğini, kira sözleşmesinde kiracının kiralanana yaptığı masrafları talep etmeyeceği düzenlenmesinin kiralananın sözleşme süresinin sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacağını, kira sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedildiğini, kaldı ki feshin haklı olup olmadığına bakılmaksızın faydalı ve zaruri masrafların istenebileceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kira sözleşmesinde kiralanana yapılan masrafların kiraya verenlerden talep edilemeyeceğinin düzenlenmesine, kira sözleşmesinin demirbaş eşya bölümünde yer alan “ilgi tahliye sözleşmesi durumunda da geçerli olacaktır” ibaresi ile erken tahliye halinde de kiralanana yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.