3. hukuk dairesinin pandemi kaynaklı mücbir sebep iddiasıyla hastanede otomat alanı kira sözleşmesinin feshi, kira iadesi, kesin teminat ve sözleşme tazminatı taleplerine ilişkin kararı.

3. Hukuk Dairesinin pandemi kaynaklı mücbir sebep iddiasıyla hastanede otomat alanı kira sözleşmesinin feshi, kira iadesi, kesin teminat ve sözleşme tazminatı taleplerine ilişkin kararı.

Özet: Bu dava, bir hastanede otomat alanı kiralayan davacının, pandemi nedeniyle işletmesinin durduğunu ve mücbir sebep hali oluştuğunu ileri sürerek kira sözleşmesinin iptalini, ödenen kira bedellerinin ve teminatın iadesini talep etmesine karşılık; davalı idarenin, davacının otomatları hastaneden kaldırmak suretiyle sözleşmeyi ihlal ettiğini, salgın döneminde üç aylık kira almadığını ve davacının fesih talebinin yersiz olduğunu savunarak, karşı davada ödenmeyen kira, elektrik borcu ile sözleşme feshi tazminatının tahsilini talep ettiği bir uyuşmazlıktır.

3. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/... E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Uşak 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/... E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 24.04.2019 tarihinde gerçekleştirilen ihale neticesinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) hükümleri uyarınca 31.05.2019 tarihli ve ...Hastanesi Hizmet Binasında her biri için 2 m²'lik toplam 30 m² otomat alanı kiralama işine ait kira sözleşmesi imzalandığını, ... nedeniyle pandemi sürecinde müvekkilinin işletme faaliyetinin 2020 yılı Mart ayında durdurulduğunu, bu nedenle müvekkilinin 21.05.2020 tarihinde sözleşmenin mücbir sebeple feshini talep ettiğini, davalının fesih talebini uygun görülmediğini bildirildiğini, müvekkilinin fesih talebinin Kanuna uygun ve haklı olduğunu, müvekkilinin 12.08.2020 tarihinde ikinci kez başvuru yaptığını ve yasal fesih hakkını kullanmak istediğini yinelediğini, davalının 03.09.2020 tarihinde ikinci kez talebi uygun görülmediğine ilişkin cevap verildiğini, sonrasında 23.09.2020 tarihinde davalı tarafından sözleşmesinin tek taraflı feshedildiğinin ve sözleşme sebebiyle yatırılan kesin teminatın gelir olarak kaydedileceğinin belirtildiğini, ayrıca 67.751,56 TL bedelinde tazminat ödenmesi gerektiğinin ihtar edildiğini, kiraya veren tarafından yapılan işlemlerin yasal dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 31.05.2019 tarihli kira sözleşmesinin mücbir sebep hali ve ifa imkansızlığı uyarınca iptaline, müvekkilinin işletme faaliyetinin durdurulduğu tarihten, fesih tarihine kadar olan kira bedelleri ile müvekkili tarafından yatırılan kesin teminat bedelinin müvekkiline iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

Davalı vekili; davacı ile ihale sonucu 31.05.2019 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, 14.06.2019 tarihinde yer teslimi yapıldığını, davacının ... salgını nedeniyle kira sözleşmesinin feshi talebinin uygun görülmediğini, Mart, Nisan ve Mayıs ayları için hizmetin durdurulması talebinin kabul edilerek bu dönemlere ait kira alınmamasına karar verildiğinin davacıya bildirildiğini, davacının 24.06.2020 tarihinde hastane idaresine bilgi vermeden otomatları mevcut alanlarından sökerek götürdüğünün tespit edildiğini, bunun üzerine kira sözleşmesinin devam ettiği, 10 gün süre verilerek otomatların kurulup çalışır hale getirilmesi, aksi takdirde sözleşmenin fesih edileceği, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi oranında tazminat tahsil edileceğinin davacıya 12.08.2020 tarihinde ihtar edildiğini, davacının otomatları kurmayarak sözleşmenin gereklerine aykırı davrandığını, iddia ettiği gibi sözleşmenin hükümsüzlüğüne yahut iptaline yol açan sebeplerin mevcut olmadığını, davacıya mevzuat gereği kolaylık sağlanarak 3 aylık (Mart, Nisan, Mayıs 2020) kira bedellerinin alınmadığını, davacının fesih talebinin mevzuata uygun bulunmadığından kabul edilmediğini, davacının kira sözleşmesine konu otomatları sökmesinin hastane personellerinin, hasta ve hasta yakınlarının mağduriyetine neden olduğunu savunarak, davanın reddini istemiş, karşı davada; kira bedellerinin 3’er aylık dönemler halinde ödenmesi gerektiğini, kiracı karşı davalının 16.03.2020 tarihinde 13.03.2020-12.06.2020 tarihlerine ait (3 aylık) 45.833,34 TL ödeme yaptığını, salgın nedeniyle 16.03.2020- 31.05.2020 tarihleri arasındaki miktarın daha sonraki kira döneminden mahsup edilerek fesih tarihine kadar olan kira bedelinin davacıdan tahsili gerektiğini, sözleşmenin fesih tarihi 16.09.2020 itibariyle yıllık 205.113,34 TL bedelin %25’i olan 51.278,34 TL’yi karşı davalının tazminat olarak ödemesi gerektiğini, karşı davalının ödenmeyen 1.667,83 TL elektrik fatura borcunun bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalması kaydıyla 14.793,17 TL kira alacağı, 51.278,34 TL sözleşmesinin (11.) maddeye istinaden feshi nedeniyle tazminat, 1.667,83 TL ödenmeyen elektrik faturaları olmak üzere toplam 67.739,34 TL'nin davalının temerrüde düştüğü 23.09.2020 tarihinden itibaren yasal faiziyle karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle tazminat talebi 51.618,60 TL’ye arttırmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu ...Hastanesi Hizmet Binasında her biri için 2 m²'lik toplam 30 m²'lik otomat alanının kiralanmasına ilişkin olarak taraflar arasında 31.05.2019 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, kira süresinin yer tesliminin yapıldığı tarihten itibaren 3 yıllık olduğu, kiracının bu işe ilişkin olarak 33.000,00 TL nakit kesin teminat verdiği, sözleşmenin (11.) maddesinde, yüklenicinin fesih talebinde bulunması, kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, kiraya verilen taşınmazı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi, idarenin her türlü alacağının vadesinde ödenmemesi, işletme ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde 2886 sayılı Kanunun 62. maddesine göre idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın idarece sözleşme feshedilerek kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşinin tazminat olarak tahsil edileceği, (35.) maddesinde yüklenicinin kullandığı cihazlara ait elektrik, su, internet vb. giderlerini ödemekle yükümlü olduğu, pandeminin sözleşmenin haklı nedenle feshi sonucunu doğurmayacağı ancak kira bedelinin uyarlanmasının gündeme gelebileceği, sözleşmenin feshinin haksız olduğu, davacının ödediği kira bedelinden tahliye tarihi 24.06.2020 tarihine kadar olan kira bedeli mahsup edildiğinde 26.729,00 TL’nin istirdadının istenebileceği, taraflar arasındaki sözleşmenin (11.) maddesinde haksız fesih halinde yatırılan teminatın gelir kaydedileceğinin düzenlendiği, davacının kiralananın tahliyesi ve sözleşmenin feshi haksız olduğundan taraflar sözleşmenin (11.) maddesi kapsamında cezai şart olarak teminatın irat olarak kaydının gerektiği ve iade talebinin yerinde olmadığı, davalı İdare tarafından tutulan tutanak ile 24.06.2020 tarihinde sözleşmeye konu olan otomatların davacı tarafça sökülerek götürüldüğünün tespit edildiği, tahliye tarihi 24.06.2020 kabul edilmekle, kiracının bu tarihe kadarki işlemiş kira bedellerinden sorumlu olduğu, davacının ödediği kira bedeli mahsup edildiğinde davalı İdarenin kira alacağının bulunmadığı, sözleşmenin (11.) maddesinde cari yıl kira bedelinin %25’inin tazminat olarak alınacağında mutabık kalındığı, 24.06.2020 tarihinde tahliyenin gerçekleştiği dikkate alındığında tahliye tarihine göre bilirkişi raporunda belirlenen tazminatın davalıya verilmesi gerektiği, davacının kiracı olduğu döneme ilişkin ödenmeyen elektrik faturalarının davalı tarafça karşılandığından davacı taraftan alınması gerektiği gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, kira sözleşmesinin iptali ve teminatın iadesi taleplerinin reddine, istirdat talebinin kısmen kabulü ile 26.729,00 TL’nin davalıdan tahsiline; karşı davanın kısmen kabulüne, kira alacağı isteminin reddine, 1.667,83 TL elektrik faturası alacağının ile 51.618,60 TL tazminatın 23.09.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile karşı davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; başvuruların esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı/karşı davalı kiracı vekili; pandemi sürecinde yaşanan kısıtlamalar sebebiyle müvekkilinin işletmesinin faaliyetinin 2020 yılı Mart ayında durdurulduğunu, müvekkilinin kira sözleşmesinin feshi talebinin reddinin mevzuata aykırılık teşkil ettiğini, uyuşmazlıkta öncelikle davacı müvekkili tarafından gerçekleştirilen feshin varlığının kabul edilmesi, devamında ise feshin haklı nedene dayanıp dayanmadığına dair yargılamanın gerçekleştirilmesi gerektiğini, ifa imkansızlığının meydana geldiği açık olduğu halde feshin haklı nedene dayanmadığının kabulünün doğru olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı/karşı davacı kiraya veren vekili; davacı/karşı davalının fesih bildirimi talebinde bulunması ve otomatları söküp götürmesinin sözleşmenin sona ermesi için yeterli olmadığını, sözleşmenin 16.09.2020 tarihinde feshedildiğini, davacı/karşı davalının 2020 Mart, Nisan ve Mayıs ayları için peşin olarak yatırdığı kira bedellerinin sonraki kira dönemine mahsup edilerek, kira indirimine gidilerek üç aylık kira bedeli alınmadığını, kira sözleşmesi devam ettiğinden yapılan işlemde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığını, istirdata konu olacak bir alacak bulunmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada kira sözleşmesinin iptali, fazladan ödendiği ileri sürülen kira bedelinin ve teminat mektubunun iadesi, karşı davada ise kira alacağı, erken tahliye nedeniyle tazminat ve elektrik tüketim bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine ve ifa imkânsızlığı şartlarının oluşmadığının anlaşılmasına göre, davacı/karşı davalının temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında düzenlenen 31.05.2019 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile toplam 30 m² alan otomat hizmeti vermek üzere kiralanmış, kiralanan davacı kiracıya 14.06.2019 tarihinde teslim edilmiştir. Davacı kiracı tarafından 30.03.2020 tarihinde pandemi nedeniyle faaliyetlerinin durdurulduğu ileri sürülerek; kira ödemelerinin iptal edilmesi, akabinde 21.05.2020 tarihinde kira sözleşmesinin feshedilmesi ve ödenen kira bedelleri ile teminatın iadesi davalı kiraya verenden talep edilmiş, davalı kiraya veren ise kiracının fesih talebinin uygun görülmediğini bildirmiş, Mart, Nisan, Mayıs 2020 kira bedellerinin alınmamasına, kira bedelleri ödenmiş ise takip eden aylardan mahsup edilmesine karar verilmiştir. Davacı kiracı tarafından, kira sözleşmesine konu alanlarda bulunan otomatlar sökülerek götürülmüş, buna ilişkin davalı tarafından 24.06.2020 tarihinde tutanak düzenlenerek davacı kiracıya gönderilen 28.07.2020 tarihli yazıda; 20 gün içinde otomatların kira sözleşmesi hükümlerine uygun olarak çalışır vaziyete kurularak hizmete hazır hale getirilmesi, aksi halde sözleşmenin feshedilerek kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin %25’inin tazminat olarak tahsil edileceği ihtar edilmiş, davacı kiracının fesih talebini yinelemesi üzerine davalı kiraya veren tarafından 16.09.2020 tarihinde kira sözleşmesi feshedilmiştir. Karşı davacı kiraya veren, kira sözleşmesini feshettiği 16.09.2020 tarihine kadar olan kira bedellerinin tahsili talep etmiş olup, Mahkemece karşı davalı kiracı tarafından otomatların söküldüğüne dair düzenlenen tutanak tarihi 24.06.2020 tarihi tahliye tarihi kabul edilerek bu tarihe kadar olan kira bedellerinden kiracının sorumlu olduğu kabul edilmiştir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, kiralananın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının kiralanan alanda bulunan otomatları sökmüş olması, kiralananın, kiraya verene teslimi sonucunu doğurmaz ve kira sözleşmesinin sona erdiği kabul edilemez. Kiraya veren de bu durumu kiralananın teslimi olarak kabul etmemiş otomatların tekrar kurularak kullanılama uygun hale getirilmesini kiracıdan talep etmiştir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; davacı kiracı, kiralananı daha önce tahliye ederek kiralananı kiraya verene teslim ettiğini ispat edemediğinden, kiraya verenin kabul ettiği 16.09.2020 tarihine kadar kira bedellerinden sorumlu olduğu kabul edilerek, asıl ve karşı davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı/karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı/karşı davacı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacı/karşı davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.