Kentsel dönüşüm adi ortaklık hisse devri sonrası ortaklık adına edinilen taşınmazların davacı adına tescili yahut bedelinin ödenmesi talebine ilişkin temyiz incelemesi.
Özet: Davacı, kentsel dönüşüm amaçlı kurulan adi ortaklıktaki davalıya ait hissenin satın alınmasıyla kendisine geçmesi gereken bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescilini, tescilin mümkün olmaması halinde ise bedelinin tahsilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, davalının adi ortaklıktaki hisselerini devretmesine rağmen adına kayıtlı olan taşınmazların aslında adi ortaklığa ait olduğu gerekçesiyle, iki bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptaliyle ortaklık adına davacıya tesciline, bir bağımsız bölümün ise rayiç bedelinin davalıdan tahsiline hükmetmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/... E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 14. Asliye Ticaret MahkemesiSAYISI : 2020/... E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; 24.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; 02.10.2012 tarihinde .../... Mahallesinde kentsel dönüşüm amaçlı arsa malikleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmak üzere kurulan "... Adi Ortaklık" isimli adi ortaklıkta davalının %45'lik hissesinin bulunduğunu, 19.07.2016 tarihinde imzalanan protokol ile davalı şirketin %45'lik hissesinin 12.000.000,00 TL bedel karşılığında müvekkili tarafından satın alındığını, bu nedenle dava konusu 13 80... parselde bulunan davalı hak ve hisselerinin müvekkiline geçmiş olmasına rağmen tapu devirlerinin yapılmadığını ileri sürerek; 05.01.20 16... .01.2016 tarihli dava dışı şirketlerle yapılan sözleşmeler gereği müvekkiline geçen 13 80... parseldeki (birleşme ile 13 80... parsel) C blok zemin kat 3 nolu bağımsız bölümün, B Blok 1. Kat 7 nolu bağımsız bölümün ve A Blok 22 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescil edilmesi, tescilin mümkün olmaması halinde ise taşınmazların karar tarihine en yakın tarihteki rayiç bedellerinin dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında B Blok 1. Kat 7 nolu bağımsız bölüme ilişkin talebini B blok 2. Kat 15 nolu taşınmaz olarak değiştirmiş, diğer ortaklar açılan davaya muvafakat verdiklerini bildirmişlerdir. II. CEVAPDavalı vekili; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, taleplerin zamanaşımına uğradığını, dava konusu taşınmazların kendisine ait olduğunu ve devir ya da tescile ilişkin herhangi bir sözleşmesel taahhütte bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının talebi taşınmaz mülkiyetinin aidiyetinin tespiti olmakla davanın on yıllık zamanaşımı süresinde açıldığı, dava konusu taşınmazların kat karşılığı arsa teslimi nedeniyle dava dışı ... firması tarafından davalıya devredilmiş olduğu, ibraz edilen ödeme dekontlarına göre dava dışı ... Adi Ortaklığının banka hesabından dava dışı arsa sahipleri adına ödemeler yapıldığı, satın alınan payların ise davalı üzerine kaydedildiği, nitekim bu hususun taraflar arasında ihtilaflı olmadığı, taraflar arasında imzalanan 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile de ... Adi Ortaklığındaki davalı payının davacıya devredildiği, dava konusu uyuşmazlığın, bu devir sözleşmesi öncesinde davaya konu taşınmazların mülkiyetinin ... Adi Ortaklığına ait olup olmadığı hususunda toplandığı, bu nedenle 19.07.2016 tarihli devir protokolünde davaya konu taşınmazların bulunduğu arsanın ada parsel bilgilerinin bulunmamasının sonuca etkili olmadığı, davaya konu taşınmazların bulunduğu arsa payının alımında tüm ödemelerin adi ortaklığa ait banka hesapları üzerinden yapılması, satın alınan taşınmazların, adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmaması nedeni ile ortaklardan dava dışı ... İnşaat ve davalı ... adına tescil edilmesinin ticari hayatın olağan akışı içinde işlemin mahiyetine uygun olması, ... Adi Ortaklığının amaçları arasında taşınmaz edinilmesinin de bulunması hususları ile taraflar arasındaki 19.07.2016 tarihli hisse devir sözleşmesi ile davalının adi ortaklıktaki hisselerinin tamamının davacı yana devir edilmesi hususları birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazların, aslında ... Adi Ortaklığına ait olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, davaya konu 13 80... nolu parselde bulunan C blok zemin kat 3 nolu bağımsız bölüm ile B blok 2. kat 15 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan malik kaydının iptali ile adi ortaklık adına davacı ... şirketi adına tesciline, A blok 22 nolu bağımsız bölüm açısından dava tazmine dönüşmüş olmakla 1.854.133,75 TL'nin davalıdan tahsili ile adi ortaklık adına davacı ... şirketine verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 28.12.2015 tarihli resmi senede göre, 13 80... parselde dava dışı arsa maliklerinden satın alınan hisselerin davalı ve diğer finansman yükümlüsü ortak üzerine alındığı, ödemelerin ise ... Adi Ortaklığı banka hesabından yapıldığı, yine taraflar arasındaki ilişkide dava konusu taşınmazların da bulunduğu proje alanındaki taşınmazların adi ortaklığı oluşturan tüm adi ortaklar adına değil, aynı finansman yükümlüsü ortaklar adına alındığı, bu nedenle dava konusu taşınmazların da adi ortaklık sözleşmesi gereği eşit finansman yükümlüsü olan ortaklar adına adi ortaklık hesabına alındığının kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı, keza projenin başında, aynı yerde kendi adlarına kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan dava dışı ... ve ... şirketleriyle rekabet durumunun söz konusu olduğu nazara alındığında, adi ortaklığın ortaklığı kuran sözleşmedeki açık düzenleme karşısında proje alanından taşınmaz edinmesini engelleyen bir durumun da söz konusu olmadığı, kaldı ki adi ortaklığın proje alanından ortaklardan birinin kendi nam ve hesabına taşınmaz edinmesinin, adi ortaklar arasındaki rekabet yasağını aykırılık oluşturacağı, ayrıca, adi ortaklık sözleşmesinin 3. maddesindeki münhasırlık düzenlemesine göre de, davalının söz konusu bölgede kendi adına herhangi bir gayrimenkul geliştirme, inşaat, kat karşılığı sözleşme, bu konularda danışmanlık veya benzeri bir iş yapamayacağı, ticari faaliyette bulunamayacağı, ticari faaliyette bulunan bir şirkete ortak olamayacağı hususlarının da hüküm altına alındığı, bu nedenle davalının adi ortaklık sözleşmesinden sonra dava konusu 13 80... parseldeki daireleri mülkiyeti kendi hesabına edinmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle dava konusu taşınmazların adi ortaklığın malvarlığına dahil olduğunun kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı, ne var ki davacının tazminata dönene taşınmaz değeri yönünden faiz talebi de bulunduğu gözetilerek, A Blok 22 nolu taşınmaz yönünden taşınmazın devir tarihi itibariyle bedeline hükmedildiğine göre, bu tarihten itibaren ticari faize hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile davaya konu 13 80... nolu parselde bulunan C blok zemin kat 3 nolu bağımsız bölüm ile B blok 2. kat 15 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan malik kaydının iptali ile adi ortaklık adına davacı ... şirketi adına tesciline, A blok 22 nolu bağımsız bölüm açısından dava tazmine dönüşmüş olmakla 1.854.133,75 TL'nin taşınmazın devir tarihi olan 18.10.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile adi ortaklık adına davacı ... şirketine verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili; 05.01.2016 tarihli protokolün Derece Mahkemelerince doğru değerlendirilmediğini, bu protokol ile açıkça müvekkili ile adi ortaklığın diğer ortağı olan ... şirketinin, dava dışı ... Şirketi ile yapılacak olan sözleşmede arsa sahipliği sıfatı olacağının özellikle belirtildiğini, daha sonra arsa malikleri olarak müvekkili ve ... şirketi ile yüklenici olarak ... Şirketi arasında 15.01.2016 tarihli 13 80... numaralı parseli konu alan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacıya 19.07.2016 tarihinde hisse devri yapılmadan önce 15.01.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olduğu için, hisse devir protokolünde dava konusu 13 80... parsele yer verilmediğini, adi ortaklık sözleşmesinde ... İş Ortaklığının yegâne amacı ve faaliyetinin, yüklenici sıfatıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdetmek ve bu inşaatlardan yüklenici olarak payına düşen geliri ortaklar arasında bölüştürmekten ibarett olup, adi ortaklığın ortaklarının yüklenici sıfatı ile edinmiş olduğu görevin dışında ilgili inşaat alanından bizzat kendi adına taşınmaz alarak bu edindiği taşınmazlar üzerinden, adi ortaklıkla bu sefer malik olarak sözleşmeler yapmasında da bir engel bulunmadığını, müvekkil tarafından ortaklık hissesinin davacıya satıldığını, ... İş Ortaklığının kendi hesabına taşınmaz satın almak ve arsa maliki olarak payına düşen geliri ortaklar arasında bölüştürmek gibi ek bir amacı ve faaliyetinin bulunmadığını, davaya konu taşınmaz paylarının ve bağımsız bölümlerin malikinin, münhasıran müvekkili olduğunu, nitekim bu sebeple protokolün (3.4.) hükmü uyarınca ... İş Ortaklığı lehine ayrı ve (3.1.d.) hükmü uyarınca ... A.Ş. ile müvekkili lehine ayrı iki farklı alacak hakkı düzenlenmiş bulunduğunu, ... ortaklık sıfatının devrinin, ortak sıfatından bağımsız olarak sahip olunan haklar üzerinde herhangi bir etkisi bulunmadığını, keza davacı ile yapılan devir sözleşmesinde müvekkilinin arsa sahibi olduğunun açıkça belirtildiğini, dava sürecinin sadece dava konusu taşınmazlar üzerinden değil, tüm taşınmazların edinme süreci ve edinme şartları olarak değerlendirilmesi gerektiğini, bu nedenle hükme esas alınan bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, ... Adi Ortaklığı banka hesaplarına giren ve çıkan tüm paraların detaylı olarak incelenmesi gerektiğini, tüm arsaların satın alınma şekli olarak, önce paranın ... Adi Ortaklığı hesabında toplanması, sonra ödemenin yapılması şeklinde oluşan teamülün dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, adi ortaklık payının devredilmesine ilişkin imzalanan protokole dayalı tapu iptal ve tescil, aksi halde tazminat istemine ilişkindir. Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, davalının ... İlçesi, ... Mahallesi, 1371, 1379, 1380, 1381, 1382, 1372, 1373, 1374, 1375, 1376, 1383, 1377, 1378 adaların ve bitişik yaklaşık 1.000 dönümlük arsanın tamamına ilişkin olarak kat karşılığı sözleşmeler yapma, proje konusu arsaları satın alma, söz konusu arsalar üzerinde inşaat, konut ve/veya ticaret alanı yapma konusunda, davaya muvafakat veren ... ve ... şirketleri ile birlikte kurdukları adi ortaklıktaki mevcut hissesinin tamamını, 19.07.2016 tarihli devir protokolü ile davacıya devretmesinin, ilgili ortaklık sözleşmesinde tarafların hiç birisinin ortaklık haricinde tek başına veya diğer bir gerçek veya tüzel kişi aracılığıyla doğrudan veya dolaylı olarak proje konusunu oluşturan ortaklık konusu arsalar ve söz konusu arsaların komşularında (birlikte münhasırlık bölgesi) herhangi bir gayrimenkul geliştirme, inşaat, kat karşılığı sözleşme, bu konularda danışmanlık veya benzeri bir iş yapamayacağı, ticari faaliyette bulunamayacağı, ticari faaliyette bulunan bir şirkete ortak olamayacağı hususlarının düzenlenmesine, adi ortaklık hesabından yapılan ödemeler ile davaya konu taşınmazların bulunduğu arsa paylarının satın alınmasına adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmadığından satın alınan taşınmazlarının tapusunun finansör ortaklar adına tescil edilmesinin ticari hayatın olağan akışına uygun olmasına, keza davalının tacir olup, eylem ve işlemlerinde basiretli bir tacir gibi davranma ve bu nedenle sonuçlarına katlanmakla yükümlü olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeple;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.