İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, iflas halindeki şirketin tapu iptali ve tescil davasında pazarlıkla satışın hukuka aykırılığını inceleyen istinaf kararı.
Özet: Davacı, iflas halindeki şirkete ait taşınmazın pazarlık usulüyle satışının hukuka aykırı olduğunu, zira satış kararının İcra ve İflas Kanununun 241. maddesince aranan alacaklı ve ipotek alacaklılarının önceden muvafakati olmaksızın alındığını, sonradan verilen muvafakatin satışı yasal hale getirmeyeceğini, ayrıca satış ilanında gayrimenkulün yapı ruhsatı, imar durumu, ruhsatsız eklemeler ve yıkım kararları gibi esaslı özelliklerinin eksik veya yanlış belirtilmesi nedeniyle ihaleye katılımı ve rekabeti olumsuz etkilediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebiyle yapılan istinaf başvurusunda, hukuka aykırı satışın iptalini talep etmektedir.
T.C.
İSTANBULBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ19. HUKUK DAİRESİDOSYA NO: █████████ KARAR NO : █████████T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ: █████/2025NUMARASI : ████████ Esas - ████████ KararDAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve TescilKARAR TARİHİ: █████/2026İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin █████/2025 tarihli, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyasında verilen karar istinaf incelemesi için dairemize tevzi edilmekle Dairemiz yukarıda belirtilen esas sırasına kaydı yapıldı.Dosya incelendi.Davacı dava dilekçesinde özetle; İptalini talep ettikleri pazarlık usulüyle satışın, açıkça hukuka aykırı olduğunu, sahibi olduğu iflas halindeki şirketin menfaatini doğrudan ilgilendiren bu konuda, şirketin her ne kadar iflas halinde ise de iflas halindeki şirketi temsilen dava açma hakkının bulunduğunu, pazarlık suretiyle satış kararının hukuka aykırı olduğunu, İflasta pazarlıkla satış seçeneği İcra ve İflas kanunu'nun 241. Maddesinde düzenlenmiş olduğunu, İcra ve İflas Kanunu'nun 241/1. Maddesinde açıkça pazarlık suretiyle satış için, alacaklıların kararı aranmakta olduğunu, alacaklılar tarafından, satışa konu gayrimenkulün veya masaya kayıtlı malların herhangi birinin pazarlık yoluyla satışına onay verilmediğini, ipotek alacaklılarının satış kararından önce satışa muvafakat etmediklerini İcra ve İflas Kanunu'nun 241.maddesi çerçevesinde Pazarlık Suretiyle Satış kararı verilebilmesi için, rehin (ipotek) hakkı sahiplerinin muvafakat etmesi yasal bir zorunluluk ve şekil şartı olduğu İpotek hakkı sahiplerinin, pazarlıkla satış kararından sonra verecekleri muvafakat alınmadan verilen pazarlıkla satış kararını hukuka uygun hale getirmeyeceğini verilen kararların, verildiği tarihteki hukuki koşullara uygun olması gerektiğini pazarlıkla satış kararının verildiği tarihteki hukuki duruma uygun olmayan bir karar, şekil koşullarının sağlanması suretiyle daha sonradan hukuka uygun hale getebilmesinin mümkün olmadığını, Paraya çevirme usullerinde sadece alacaklının, borçlunun veya rehin alacaklısının hukuku korunmamakta olduğunu, aynı zamanda, alıcıların hukukunun korunması da esas olduğunu, alıcının hukukunu belirsizliğe iten bir fiili durum, ihaleye katılımı azaltmakta olduğunu şekil şartlarının sağlanmamış olduğunun görüleceğini yüksek bedelli bir ihalede, satış bedelini peşin yatırmak durumunda olan ihale alıcısı, satışın iptal edilmesine neden olacak bir eksikliğin bulunduğu fark etmesi halinde, ihaleye katılmayacaktır. Daha sonradan bu eksikliğin giderilmesi halinde, alma niyetinde olanların durumdan haberdar olabilmesi mümkün olamayacağından, ihaleye katılmayacaktır. Bu durumun ihaleye katılımı ve rekabeti olumsuz etkileyeceğini Rehin (ipotek) alacaklısının sonradan verdiği muvafakatinin satışı hukuka uygun hale getirmeyeceğine dair açık Hukuk Genel Kurulu Kararı dava dosyasına bilahare ibraz edileceğini, satış ilanında gayrimenkulün esaslı özellikleri eksik ve yanlış gösterildiğini, Satış ilanında pazarlıkla satışa konu edilen gayrimenkule ilişkin bilgiler "İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada No, 11 Parsel No Da Kain 379,90 M? Yüz Ölçümlü Taşınmaz. Taşınmazın Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınamadığını ayrıca arşiv dosyasında 27.02.1998 tarih ve 40-43 sayılı yapı tatil tutanağına göre 2 bodrum, zemin ve normal katlarda toplam 236 m”'lik büyüme olduğu tespit edilmiş ve █████/1998 tarih ve █████-a/b sayılı encümen kararları ile aykırı yerlerin yıkımına ve para cezası verilmesine karar verilmiş olduğunu, 11.102013 tarihli yapı tatil tutanağına göre ise bahçe alanının çelik imalat ile kapatıldığı ve çatı katında kapalı alan oluşturulduğu tespit edilmiş ve 12.11.2013 tarih ve 22 sayılı encümen kararı ile yıkım ve para cezası verilmiş olduğunu, keşif tarihinde yerinde yapılan incelemede parsel üzerinde 2 bodrum * zemin * asma kat * 2 normal * çatı katı olan 5 * asma * çak katlı betonarme bina olduğu görülmüştür. Yapı ruhsatına göre ise bina 1 yol altı ve 3 yol üstü olmak üzere toplam 4 katlı olup, emsal dahili inşaat alanı 1 adet dükkan ve 2 adet daire için 646,00 m2 verilmiştir. bina mevcutta toplam 1.410,00 m2 dir. bina yaklaşık 25 yaşında olduğunu, ana taşınmaz arsa vasıflı olup, kat irtifakı kurulmadığını, ruhsat süresi bitmiş olduğundan yıkım kararının mevcut olduğunu," Adresi : ... Mahallesi, ... Cad. No:...Ataşehir / İSTANBUL Yüzölçümü : 379,90 m2 İmar Durumu : Yok Şeklinde yer aldığını, satış ilanında, binanın bir çok özelliği gösterilmediğini A-Binanın Yapı Ruhsatı Olduğu Halde, Binanın Ruhsatlı Olduğu Bilgisi Satış İlanında yer almadığını. Satış ilanında binanın yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı yazılı olduğunu, bu ifade yeterliOlmadığını ve binanın ruhsatlı olup olmadığının satış ilanında yer almaması, binanın hukuki statüsü konusunda tereddüte yol açmakta, bu nedenle ihaleye katılımı azaltmaktadır. Halbuki binanın ruhsatı bulunmadığını, İstanbul Anadolu 3.İcra Müdürlüğünün ... İflas Dosyasında 20.05.2025 tarihinde İstanbul İli Ataşehir İlçesi ... Mahallesi ... Ada no 11 Parsel no da kain 379,90 m2 yüz ölçümlü taşınmazın pazarlık usulüyle satışı işleminin iptalini talep ve dava etmiştir.İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi █████/2025 tarih, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı "Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, " kararı davalı ... Anonim Şirketi vekili tarafından istinaf edilmiştir. Davalı ... Anonim Şirketi vekili istinaf dilekçesinde özetle, Müflis Davacı'nın dilekçesindeki netice ve talep bölümüne de bakıldığında, █████/2025 tarihinde yapılan cebri “satış işleminin iptalinin” talep edildiğinin yazılı olduğunu, Bu halde eldeki davada ne Asliye Ticaret Mahkemesi ne de Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olduğunu, İcra Hukuk Mahkemesi görevli olduğunu, mahkemece taraf teşkili yapmadan karar verildiğinden, icra hukuk mahkemesi'nde zaten derdest olan bir ihalenin feshi davasından haberi olamadığını, Davacının aynı gerekçelerle İstanbul Anadolu 9. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2025-183 E. no'lu davasını açarak ihalenin feshini talep ettiğini, dava şartı yokluğundan reddi gerekirken, görevsizlik kararı verilmesi mümkün olmadığını kararın kaldırılmasını talep ederek kararı istinaf etmiştir.GEREKÇE: Dava, iflas dairesinin yaptığı pazarlık suretiyle satışın iptali talebine ilişkindir.Mahkemece yapılan yargılama sonucunda "...Somut olayda ; davacı davaya konu iflasla pazarlıkla usulü satılan taşınmazın satışının iptalini talep etmektedir. İflas tasfiyesi sırasında yapılan pazarlıkla satışların iptali ile ilgili olarak açılan ve TBK 274 ve devamı maddelerinden kaynaklanan bu tür davalarda genel mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. (Yargıtay 23 HD 13.05.2015 tarih █████████E █████████ K ) Bu durumda dava mutlak ve nispi ticari dava da olmadığından davanın Asliye Hukuk Mahkemesince görülüp karara bağlanması gerektiği kanaatine varılarak mahkememizin görevsizliğine ..." gerekçesiyle karar verildiği görülmüştür. Davalı ... Anonim Şirketi vekilinin istinaf sebeplerinin incelenmesinde, Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmadığı, tüm dosya kapsamıyla anlaşılmış olup, verilen kararın yerinde bulunduğu anlaşılmakla (Yargıtay 6. H.D. █████████ esas █████████ karar sayılı kararında benzer uyuşmazlıkta Asliye Hukuk mahkemesi tarafndan yapılan yargılama sonucu verilen karar onanmıştır) davalı vekilinin tüm istinaf itirazları yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesisi usul ve yasalara uygun görülmüştür. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle:Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabii tutarak yapmış olduğu istinaf incelemesinde; İstinafa konu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından HMK 353/1-b maddesi gereğince Davalı ... Anonim Şirketi vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun ESASTAN REDDİNE,İstinaf kanun yolu başvurusu için alınması gereken harcın mahsubuyla eksik 116,60 TL'nin davalıdan ilk derece mahkemesince hazine adına tahsiline, Davanın ve dosya üzerinde yapılan yargılamanın niteliği ve avukatlık asgari ücret tarifesi göz önünde bulundurularak aleyhine istinaf kanun yoluna başvurulan için vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,İstinaf kanun yoluna başvuru için yapılan yargılama giderlerinin kanun yoluna başvuran üzerinde bırakılmasına, artan kısmın talep halinde ilk derece mahkemesince yatırana iadesine,Dair; dosya üzerinde, tarafların ve vekillerin yokluğunda oy birliği ile KESİN olarak karar verildi. █████/2026