7. Hukuk Dairesi, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde fiili taksim iddiasının yeterince araştırılmadan hüküm kurulmasını bozdu.
Özet: Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, ilk derece ve bölge adliye mahkemelerinin davayı kabul kararları, davalının taşınmazda fiili taksim bulunduğu yönündeki savunmasının yeterince araştırılmaması, özellikle tanıkların keşifte taşınmaz başında dinlenmemesi ve fiili taksimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı uyarınca ön alım hakkının kullanılmasına engel oluşturabileceği hususunun gerektiği gibi değerlendirilmemesi nedeniyle hukuka aykırı bulunmuş, eksik inceleme gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ███████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma talebinin değer yönünden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin paydaş olduğu 4 38... parseldeki 1/16 hissenin 29.12.2022 tarihinde 500.000,00 TL bedelle; diğer 1/16 hissenin ise başka hissedarlarca 125.000,00 TL bedelle 13.01.2023 tarihinde davalıya satış suretiyle devredildiğini, satışın yapıldığına dair müvekkiline herhangi bir bildirim yapılmadığını ileri sürerek ön alım hakkı uyarınca davalıya ait payların tapu kaydının iptali ile davacılar adına eşit şekilde tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların satıştan haberdar olduğunu, haksız ve kötüniyetli dava açıldığını, devir bedelinin güncel bedel üzerinden belirlenerek ödenmesi gerektiğini, taşınmazda fiili taksim olduğunu belirtilerek davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ön alım hakkına ilişkin kanuni şartların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 4 38... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/8 hissenin tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; istinaf itirazlarının haksız olduğu gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde;1. 13.02.2025 tarihli duruşmaya "e-duruşma" yöntemiyle katıldığını, ancak beyanı alınmadan duruşma zaptında "davanın kabulü" şeklinde önceden yazıldığını gördüğünü, son celsenin tekrarlanmasını istediğini, karar verilmemiş olsaydı hakimin reddini talep edeceklerini, ancak Mahkemece o celse karar verildiğini, uyarmasına rağmen beyanı alınmadan duruşmanın sonlandırıldığını, mazeret dilekçesi vermediği hâlde mazeretin kabulüne karar verildiğini, Mahkemece usul hatası yapıldığını,2. Keşfe katılan inşaat bilirkişinin imar bilgisi bulunmadığından ek süre talep etmiş olduğu hâlde üç gün sonrasında raporunu düzenlendiğini, itirazlarının hiçbirinin Mahkemece dikkate alınmadığını, Bodrum 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasının UYAP'tan celbedilmiş ve deliller arasında gösterilmiş olmasına rağmen ilgili dosyanın istinaf aşamasında UYAP'tan silindiğini, savunma hakkının kısıtlandığını, 3. Davanın satıştan 15 ay sonra açılması nedeniyle dava tarihindeki değeri üzerinden hesap yapılması gerektiğini, davacının haksız olarak zenginleştiğini, 4. Bölünen kısımların hissedarlara özgülenerek uzun süre kullanılmasının Yargıtayca fiili taksim olarak kabul edildiğini, davalı tanıklarının keşif sırasında değil duruşmada dinlendiklerini, keşifte ise sadece mahalli bilirkişilerin dinlenmiş olduklarını belirterek hükmü temyiz etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.Somut olayda; davalı vekili taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürmüş Mahkemece fiili taksim bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Ancak fiili taksime ilişkin yapılan araştırma yeterli değildir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda tanıkların davaya konu taşınmaz başında dinlenmeleri gerekirken dosya kapsamında dinlenen tanıkların keşifte taşınmaz başında dinlenmediği, satış tarihinde davacının ve davalıya pay satan satıcının taşınmazda fiilen kullandığı yer olup olmadığı hususunun açıklığa kavuşturulmadığı tespit edilmiştir.Bu durumda Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler gereğince davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının tereddüte yer vermeyecek şekilde araştırılması, yerinde keşif yapılarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 259. maddesi gereğince tarafların tanıklarının taşınmaz başında dinlenmesi, çelişkili beyanlar varsa giderilmesi ve tanıklarca gösterilecek yerlerin fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmesi, dosya içerisinde bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilmek suretiyle eylemli paylaşım olup olmadığının tespit edilmesinden sonra sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.2. Öte yandan; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Kanun'un "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrasına göre; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2 fıkrasıyla; 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişikliklerin, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağı hükmü getirilmiştir.7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, taşınmazda fiili taksim bulunmadığı sonucuna varılması durumunda; anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından mahkemece yapılacak iş; tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun teşkil edilmiş bilirkişi heyeti marifetiyle ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesidir. Belirtilen bu nedenlerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Davalının sair temyiz itirazlarının reddine,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.