tapu kaydına işlenen on yıllık hastane yapma şartına rağmen yerine getirilmeyen edim sebebiyle belediyenin açtığı tapu iptali davasının, şartın süresinin dolduğu gerekçesiyle reddine dair mahkeme kararı.

Tapu kaydına işlenen on yıllık hastane yapma şartına rağmen yerine getirilmeyen edim sebebiyle belediyenin açtığı tapu iptali davasının, şartın süresinin dolduğu gerekçesiyle reddine dair mahkeme kararı.

Özet: Davacı belediyenin, davalı kuruma 10 yıl içinde hastane yapılması şartıyla sattığı taşınmazın, bu şartın yerine getirilmediği gerekçesiyle tapu kaydının iptali ve adına tescili talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi, tapu senedine işlenen on yıllık şartın Türk Medeni Kanununun 736. maddesi uyarınca şerh mahiyetinde olduğu ve bu şerhin etkisinin süresinin dolmasıyla sona erdiği, dolayısıyla davacının talebinin yasal dayanağının kalmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , ████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ███████ E., ███████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili Belediyeye ait 27... parsel sayılı taşınmazın 10 yıl içerisinde hastane veya dispanser yapılması şartıyla davalı Kuruma satıldığını ve bu şartın tapu satış senedine işlendiğini, davalı Kurumun şartı yerine getirmediğini, 28.04.2022 tarihli ihtarnameye olumlu yanıt alınamadığını belirterek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı Kurumun herhangi bir kusurunun bulunmadığını, 06.07.1993 tarihli yazı ile ... Belediye Başkanlığınca 27... parselde kayıtlı 43.300,00 m² alana ait arsa vasıflı taşınmazın on yıl süre içerisinde arsaya hastane veya dispanser yapılması kaydı ile 43.300,00 TL bedelle Belediyenin müvekkili Kuruma olan borçlarına mahsuben satışının teklif edildiğini ve 26.08.1993 tarihinde arsanın müvekkili Kurum adına tapu tescilinin yapıldığını, taşınmazın, müvekkil Kurum Başkanlığının 25.06.2007 tarihli ve 93604 sayılı yazısına istinaden 5502 sayılı Sosyal Güvenlik Kurumu Kanunu'nun geçici 3. maddesi gereğince, 19.09.2007 tarih ve 1324 yevmiye numarası ile Hazine adına tescilinin yapıldığını, daha sonra 17.12.2008 tarihinde 1806 yevmiye numarası ile müvekkil Kurum adına tekrardan tescilinin sağlandığını, yürürlükteki mevzuata uygun tesis edilen işlemde yasaya aykırı bir yön bulunmadığını, tüm işlemlerin mevzuata uygun olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında noter tarafından re'sen düzenlenmiş veya başka bir şekilde haricen düzenlenmiş geri alım sözleşmesinin bulunmadığı, bununla birlikte dava konusu taşınmaza ilişkin dosyada mevcut 26.08.1993 tarihli 449 numaralı resmî senette arsa üzerinde on yıl süre içerisinde hastane veya dispanser yapılması kaydının işlendiği, bu kaydın tarafların kabulünde olup resmî şekilde düzenlendiği için geçerli olduğu, davacıya ait iken davalı tarafından satın alınan 27... parseli taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren on yıl içerisinde arsa üzerine hastane veya dispanser yapılması kaydının bulunduğu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 736. maddesi gereğince tapu kütüğüne şerh verilen vefa hakkının şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabileceği, davalı vekili tarafından sunulan işlem dosyasından anlaşıldığı üzere her ne kadar davacı tarafça şerhte belirtilen on yılın yıllık sürenin sonrasında (16.06.2004 tarih ve 202 sayılı yazısı ile) davalı Kurum ile yazışmalar yapılmak suretiyle dava konusu taşınmazın geri alımı için başvuruda bulunulduğu anlaşılmaktaysa da yine davalı vekili tarafından sunulan işlem dosyasından görüldüğü üzere davalı kurum bünyesindeki Sağlık İşleri Genel Müdürlüğü, İnşaat Dairesi Başkanlığının talep konusu hakkındaki olumsuz görüşünü içerir 12.10.2004 tarih ve 127612 sayılı yazının, 21.10.2004 tarih ve 30009 sayılı İl Müdürlüğü yazısı ile ... Belediyesine bildirildiğinin anlaşıldığı, bunun üzerine ... Belediye Başkanlığının 23.01.2007 tarih ve 332 sayılı yazı ile mezkur taşınmazın Hazineye devrini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığından talep ettiği, ... Belediyesinin, Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığına muhatap yazısına istinaden Kurum Başkanlığı'nın 19.03.2007 tarih ve 14084 sayılı yazısı ile cevap verildiği, davalı SGK Başkanlığının cevabının 26.03.2007 sayılı yazı ile ... Belediyesine bildirildiği, dava konusu taşınmazın 19.09.2007 tarih ve 1324 yevmiye numarası ile Hazine adına tescilinin yapıldığı, 17.12.2008 tarihinde 1806 yevmiye numarası ile davalı Kurum adına tekrardan tescilinin sağlandığı, bu tarihten sonra davacı tarafından ... Noterliğinin 28.04.20 22... yevmiye numaralı ihtarname ile çekilen ihtar dışında davalı Kuruma başvurulduğunu (dava açılarak yahut mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle) gösteren herhangi bir belge ve delilin dosya kapsamında mevcut olmadığı, davalı tarafından sunulan işlem dosyasındaki safahatın tapudan gönderilen geldi gitti kayıtlarıyla da doğrulandığı, sonuç olarak 26.08.1993 tarihli ve 449 numaralı resmî senetle dava konusu taşınmaza konulan şerhin etkisinin her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ereceğine ilişkin amir hüküm dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerektiği, davanın bu yönden reddine karar verilmesi nedeniyle, 26.08.1993 tarihli ve 449 numaralı resmî senette satış bedeli olarak ... Belediyesinin varsa prim borcuna mahsup edilmesi, muaccel prim borcu yoksa ileride tahakkuk edecek prim borçlarından düşülmesi karşılığı olarak sayılmasının kararlaştırıldığına ilişkin savunma hususunda mahkememizce inceleme yapılmasına lüzum bulunmadığı, davacı tarafın dava dilekçesinde yemin deliline dayandığı görülmüşse de 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 226. maddesinin 1/a ve 1/b bentlerinde yer alan yemine konu olamayacak vakıaların somut olayda söz konusu olduğundan davacı tarafa yemin hakkının hatırlatılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile geri alım sözleşmesinin usulüne uygun olarak resmî şekilde yapılmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davada hukuki nitelendirmenin yanlış yapıldığını, vefa (geri alım sözleşmesi) yapıldığına dair tapu kayıtlarında hiçbir ibare bulunmadığını, vefa (geri alım) sözleşmesi için satış sözleşmesinden ayrı bir sözleşmeye ihtiyaç olup bu sözleşme için ayrıca şerh yetkisi verildiği veya karşılıklı talep edildiği durumlarda tapunun beyanlar hanesine işlendiğini, tapu kayıtlarında böyle bir durum söz konusu olmamakla birlikte tarafların iradesi de vefa sözleşmesi yapmaya yönelik olmadığını, taşınmazı satın alma hakkının üçüncü kişiye değil, daha önce taşınmazı satmış bulunan kişiye tanınmasının onu diğer alım haklarından ayırdığını, vefa sözleşmesi somut olayla bağdaşmadığını, ön inceleme tutanağında hukuki nitelendirmenin yapılmadığını, o hâlde dava dilekçelerine değer verilerek ve hukuki nitelendirme yapılarak taraf iradelerinin araştırılmasının gerektiğini, oysa ki dosyaya giren meclis kararı, encümen kararı ve tapu resmî senedinden tarafların iradelerinin açıkça anlaşıldığını, satış işleminin koşullu olarak gerçekleştirildiğini ve davalı tarafından şartın yerine getirilmediği gibi taşınmazın farklı zamanlarda farklı kurumlara temlik edildiğini, yapılan satışa bağlı temliğin koşulunun yerine getirilmemesinin tek başına tapu iptal sebebi olduğunu, satış senedinde aslında sembolik olarak bedel konduğunu, asıl amacın ilçenin gereksinimleri düşünülerek, SGK Başkanlığının ihtiyacı doğrultusunda (bağış) temlike yönelik olduğunu, akitte öngörülen satış bedeli dikkate alındığında resmî akitte satış denilmiş olmasına karşın çekişmeli taşınmazın temlikinde ki gerçek amacın bağış olduğunun tartışılmayacak kadar açık olduğunu, tarafların gerçek iradelerini ortaya koyan ve koşullu bağış olgusunu saptayan resmi yazışmalar ve idari kararların hukuki sonuç doğurmayacağı söylenemeyeceği gibi, bahse konu bu belgelerin resmî akitten ayrık tutulmasının da düşünülemeyeceğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlık geri alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası olarak nitelendirilerek şartları gerçekleşmediğinden reddine karar verilmiş ise de taraflar arasındaki resmî sözleşme taşınmazın satışına ilişkindir. Sözleşmedeki, 10 yıl içinde taşınmaza hastane veya dispanser yapmak ile satış bedeline karşılık satıcının doğmuş veya ilerde doğacak prim borçlarından mahsup edilmesi karşı tarafa bir edim yükler, sözleşmeden dönme veya başka bir deyişle mülkiyeti geri isteme hakkını doğurmaz. Davacının sözleşmeye dayalı olarak karşı tarafın üstlendiği edimleri isteme veya başkaca tazminat hakları saklı olup bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, gerekçesinin V-B bölümünde belirtildiği şekilde DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, satış sözleşmesine dayalı tapu iptali-tescil istemine ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince davanın geri alım hakkından kaynaklı olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince de aynı hukuki sebep benimsenerek istinaf istemi reddedilmiştir.

Dairenin sayın çoğunluğu tarafından, davanın dayanağının geri alım hakkı olmayıp satış akti olduğu kabul edilerek gerekçe düzeltilmek suretiyle hüküm onanmıştır.

Gerçekten de, taraflar arasındaki resmi senet içeriği ve eki belgelerden taraflar arasındaki tapunun devrini sağlayan işlemin TMK'nın 736. maddesindeki geri alım hakkına ilişkin olmadığı, bunun bir taşınmaz satışı olduğu konusunda sayın çoğunluk ile aramızda görüş aykırılığı yoktur. Ancak, resmi akitteki davalıya yüklenen edimleri isteme hakkı dışında, davacının kayıt düzeltme (tapu iptali-tescil) davası açma yönünde bir hakkı bulunmadığı görüşüne iştirak etmiyorum. Zira, taşınmaz satışı bedel belirlenmek suretiyle, hastane ve dispanser yapması şartıyla davalıya temlik edilmiştir. Bu durumda taraflar arasındaki devir işleminin TBK'nın 243. maddesindeki koşula bağlı satış ile gerçekleştiği açıktır. Kanunun bu hükmüne göre, tescilin hukuki niteliği ve geçerliği konusunda mahkemece bir inceleme ve değerlendirme yapılması gerekmektedir. Mahkeme kararının bu yöne işaret edilerek bozulması gerekirken, hukuki nitelendirmede hata yapılarak varılan sonuç hükmün gerekçesinin düzeltilmesi ve onanması görüşüne katılmıyorum.

K A R Ş I O Y

Dava, tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, mülkiyeti davacı Belediyeye ait olan 27... parsel sayılı taşınmazın 10 yıl içerisinde hastane veya dispanser yapılması şartıyla davalıya satış suretiyle devredildiğini, ancak davalı kurumun satış şartını 10 yıl içerisinde yerine getirmediğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil isteğiyle eldeki davayı açmıştır.

Dosya içeriği ve toplanan deliller ile özellikle tapu kaydı ve resmi akit tablosuna göre; dava konusu 27... parsel sayılı 43.3 00... ve arsa vasıflı taşınmazın 06.12.1991 tarihinde 2981 sayılı Yasa uyarınca davacı ... adına kayıtlı iken 26.08.1993 tarihinde satış suretiyle davalı idare adına tescil edildiği; 26.08.1993 tarihli resmî senedin; davacı- Belediyenin temsilcisi sıfatıyla Belediye Başkanı tarafından, ... Belediyesinin 9.7.19 93... sayılı Encümen Kararı ve 26.8.19 93... /125 sayılı yazısına istinaden “bu arsa üzerinde 10 yıl süre içerisinde hastane veya dispanser yapılması kaydıyla 43.300.000 TL (eski TL) bedelle Sosyal Sigortalar Genel Müdürlüğüne satış edildiği, bunun da ... Belediyesinin varsa prim borcuna mahsup edilmesinin yoksa ileride tahakkuk edecek prim borçlarından düşülmesinin karşılığı sayılacağı” belirtilerek -davalı- kurum adına tescilinin yapılmasının istenildiği ve davalı kurum yetkilisi tarafından da aynı şartlarla ve aynı bedelle satın alındığı ve bedelin de belirtilen şekilde mahsup karşılığı sayılacağı beyan edilerek -davalı- kurum adına tescilinin istenildiği yazılmak suretiyle “satış akdi” olarak düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; 1580 Sayılı Belediye Yasasının 70.ve 83. maddelerinde Belediye taşınmazlarının satışına ve 3 yıldan fazla süreli kiralanmasına karar verme yetkisinin Belediye Meclisine ait olduğu ilkesi benimsenmiş, 5272 Sayılı Yasa ile sonradan yürürlüğe giren 5393 Sayılı Yasanın 18. ve 34 maddeleri ile de aynı ilke korunmuştur. Belediye Encümeninin satış yetkisi bulunmamaktadır. Belediye Meclisi satış kararı almış ise Belediye Encümeni ancak bu kararın uygulanması yönünde karar alabilecektir. O halde, somut olayda öncelikle; dava konusu taşınmazın temliğine dayanak Belediye Meclis kararının bulunup bulunulmadığı araştırılmalıdır. Zira, dosya kapsamında sadece akitte belirtilen Belediye Encümen kararı olup, akit tarihi itibariyle çekişmeli taşınmazın satışı yönünde alınmış bir Belediye Meclis kararı yoktur. Eğer, dava konusu taşınmazın temliğine ilişkin Belediye Meclis Kararı olmadan salt Belediye Encümen Kararına dayalı olarak temliki tasarruf gerçekleştirilmişse, bu işlemin hukuksal ve yasal bir dayanağının bulunduğu söylenemeyecek ve davalı kurum adına tescilin “yolsuz tescil” niteliğinde olduğu sonucuna varılacaktır.

Diğer taraftan; “şartlı satış” 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 214/1. maddesi “Bir gayrımenkulün şartla bey’i hâlinde şart tahakkuk etmedikçe beyi, tapu siciline kaydedilmez” hükmü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 243/1. maddesinde “Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz” hükmüyle aynı şekilde yinelenmiştir. Anılan bu hüküm uyarınca şartlı satış halinde, şart gerçekleşmeden yapılan tescil işleminin de yasal dayanağının bulunduğundan söz edilemeyecektir.

Bilindiği üzere, olayları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime aittir. Eldeki dava da da iddianın ileri sürülüş biçimi ve tüm dosya kapsamı itibarıyla “yolsuz tescil” hukuksal nedenine dayalı olarak tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulduğu kanaatindeyim.

Hâl böyle olunca, “yolsuz tescil” hukuksal nedenine dayalı olarak araştırma, inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı hukuki nitelendirmeyle yazılı olduğu üzere karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulması görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun gerekçe düzeltilerek onama kararına katılamıyorum.