t.c. bakırköy 1. asliye ticaret mahkemesinde görülen, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve karşı davada ayıplı imalat iddialarına dair ticari uyuşmazlık.

T.C. Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve karşı davada ayıplı imalat iddialarına dair ticari uyuşmazlık.

Özet: Yüklenici, tamamladığı inşaat projesi için, başlangıçta belirsiz alacak davası olarak açtığı ancak sonradan bilirkişi raporlarıyla miktarı belirlenen, eser sözleşmesinden kaynaklanan bakiye alacağının ve müteahhitlik ücretinin tahsili amacıyla işverene dava açmıştır; işveren ise sözleşmenin götürü bedelli olduğunu, yükleniciye kararlaştırılandan fazla ödeme yaptığını ve eserde su sızıntısı ile beton çatlakları gibi ayıplar bulunduğunu iddia ederek hem davanın reddini talep etmiş hem de karşı dava açmıştır.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : ████████ Esas

KARAR NO : ████████

DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : █████/2020

KARAR TARİHİ : █████/2026

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : █████/2026

Mahkememizde görülmekte olan asıl ve karşı Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davalarının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

İDDİA:

Davacı-karşı davalı vekili ..... harçlandırma tarihli dava dilekçesinde özetle; ..., ... Cad. ... ada ... parselde tapuya kayıtlı 2.725,98 m² miktarlı taşınmazın, Bakırköy .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı kira sözleşmesi ile taşınmaz malikleri tarafından davalı ....'ne 5+5 yıllığına boş arsa olarak kiraya verildiğini, kiralanan taşınmaz üzerinde yapılacak bina ile ilgili olarak işveren sıfatıyla davalı ile yüklenici sıfatıyla davacı arasında Bakırköy .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı İnşaat Yapım Sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 1. maddesinde "tüm inşaat ve personel giderleri işveren tarafından yükleniciye ödenecektir", 2. maddesinde ise sözleşme tarihinden itibaren 365 takvim günü içinde yüklenicinin inşaatı tamamlamak mecburiyetinde olduğu hükümlerinin yer aldığını, sözleşmede herhangi bir bedel tespit edilmediğini, proje tasdikinin ..... tarihinde yapıldığını, ..... tarihinde işe başlandığını, yapı denetim kontrolünde devam eden inşaatın sözleşme süresinin bitiminden çok önce 20.06.2019 tarihinde eksiksiz olarak tamamlanarak davalı işverene anahtar teslimi yapıldığını, davalının taşınmazı teslim aldığı tarihten itibaren fiilen işyeri olarak kullandığını ve şirket adres değişikliğinin ..... tarih ve ... sayılı Ticaret Sicili Gazetesinde tescil ve ilan edildiğini, fabrika alanı ve ofis merkezi inşaatında kaba ve ince inşaat, peyzaj işleri, mekanik işler ve ince işçiliğin birinci kalite malzeme kullanılarak yapıldığını, ancak işverenin sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek bir kısım ödemeleri yapmakla birlikte geri kalan bedeli müvekkiline ödemediğini, bu nedenle arabuluculuğa başvurulduğunu ve İstanbul Arabuluculuk Bürosunun ... Büro ve ...... dosya numaralı ..... tarihli son tutanağı ile tarafların anlaşamadığını beyanla; davanın 6100 sayılı HMK'nın 107. maddesinde düzenlenen belirsiz alacak davası olduğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, yapılan inşaatın maliyeti ve personel giderleri (kaba ve ince inşaat, peyzaj, ince işçilik) ile bu iş dolayısıyla müvekkilinin hak kazanacağı müteahhitlik ücreti/kârı olarak şimdilik 1.000,00 TL'nin, işin teslim tarihi olan 20.06.2019 tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davalı şirket malvarlığı üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı-karşı davalı vekili, bilirkişi incelemeleri tamamlandıktan sonra sunduğu bedel artırım dilekçesinde; davanın HMK m. 107 kapsamında belirsiz alacak davası olarak açıldığını, hükme esas alınan bilirkişi heyet raporları ile davacının alacağının 349.382,66 TL olarak hesaplandığını, raporlara yönelik itirazlarını ve özellikle toplam inşaat alanının 400 m² tutarındaki rampa, köprülü geçiş ve subasman perde imalatları eklenmeksizin 1.771,30 m² olarak eksik belirlendiği, gerçekte 2.171,30 m² olan alan üzerinden 2.818.347,40 TL + KDV hesaplanması gerektiği yönündeki itirazlarını saklı tutarak, 1.000,00 TL olan talebini 348.382,66 TL artırmak suretiyle 349.382,66 TL'ye yükselttiğini, artırılan kısma ilişkin harcı ikmal ettiğini bildirerek toplam alacağın 20.06.2019 teslim tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

SAVUNMA VE KARŞI DAVA:

Davalı-karşı davacı vekili █████/2020 harçlandırma tarihli cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; öncelikle davanın belirsiz alacak davası olarak ikame edilmesinde davacının hukuki yararı bulunmadığını, davacının dava dilekçesindeki kendi beyan ve ikrarlarından yapılan işin ve maliyetinin açıkça bilinebilir olduğunun anlaşıldığını, HMK m. 107 koşulları oluşmadığından davanın reddi gerektiğini; esas yönünden, taraflar arasındaki eser sözleşmesine konu işin bedelinin akrabalık ilişkisine dayalı güven çerçevesinde götürü bedel olarak 1.600.000,00 TL + KDV kararlaştırıldığını, müvekkilince davacıya 2018 yılında muhtelif tarihlerde 547.203,66 TL ile 30.01.2019 - 12.07.2019 tarihleri arasında havale ve çeklerle yapılan ödemelerle birlikte toplam 2.040.839,69 TL ödendiğini, kararlaştırılan bedelin dahi aşıldığını, sözleşmede "kâr payı/müteahhitlik ücreti" adı altında bir alacak kaleminin kararlaştırılmadığını, davacının başka bir adresteki inşaatında kullanılan betonun bedelini müvekkiline fatura ettirmek suretiyle usulsüzlük yaptığını; yüklenicinin eseri özen ve sadakat borcuna uygun meydana getirmediğini, yapının tavanından depolama alanına sürekli su sirayet ettiğini, depo tabanındaki betonda büyük çatlaklar oluştuğunu, yalıtım yapılmadığı için temelden su alındığını, bu hususların Küçükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş ve ... D.İş sayılı delil tespiti dosyalarıyla saptandığını, Üsküdar .... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye ve ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnameleriyle ayıpların giderilmesinin ihtar edildiğini, buna rağmen giderilmediğini, izolasyon, peyzaj, çit, rögar ve gider yapımı, atık suyun ana kanala bağlanması, mermer, fayans, rampa, su deposu, hidrofor, telefon sistemi, branda, güvenlik kabini ve ön bahçe tadilatı gibi eksik ve ayıplı işlerin ivediliğine binaen müvekkilince kendi imkanlarıyla yaptırıldığını, badana, havalandırma, ana rampada düzeltme, deponun dışarıdan izolasyonu, komple ofis haline getirme, meyil verilerek su geçirmez hale getirme, yan bahçelerin peyzajı, çatı girişinin düzgün yapılması ve iskânın alınması işlerinin ise hiç ifa edilmediğini, yapının etrafındaki toprağın temele doğru yaklaşık 5 metre kazılarak çevre izolasyonu ve drenajın da müvekkilince giderildiğini beyanla; asıl davanın reddine, karşı dava yönünden eksik ve ayıplı ifa nedeniyle uğranılan zararın şimdilik 1.000,00 TL'sinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla davacı-karşı davalıdan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-karşı davacı vekili ikinci cevap dilekçesinde; önceki beyanlarını tekrarla; ödemelerde mükerrerlik bulunmadığını, tamamının resmi kanallarla yapıldığını, davacının el yazısıyla yaptığı hesaplamalara dair belgelerin delil başlangıcı niteliğinde olduğunu ve götürü bedel anlaşması ile davacının hileli davranışları konusunda tanık dinletilebileceğini, davacıya keşide edilen ihtarnameler ile ...., ... ve ..... yazışmalarıyla ayıp ihbarının yapıldığını bildirmiştir. Davalı-karşı davacı vekili 17.12.2025 tarihli ıslah dilekçesinde ise; karşı davanın kısmi dava olarak 1.000,00 TL üzerinden açıldığını, hükme esas bilirkişi raporunda müvekkili lehine tespit edilen alacağın 356.300,00 TL olduğunu belirterek, raporlara yönelik itirazlarından feragat etmediğini de vurgulamak suretiyle, dava değerini 355.300,00 TL artırarak 356.300,00 TL'ye yükselttiğini, ilgili ıslah harcını yatırdığını, ayrıca takas ve mahsup talebinde bulunduğunu bildirmiş; karşı davanın kabulü ile 356.300,00 TL'nin faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davacı-karşı davalı vekili karşı davaya cevap dilekçesinde özetle; karşı dava dilekçesinde;talep edilen alacaklar bakımından dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmadığından karşı davanın usulden reddini, ayrıca zamanaşımı itirazlarının kabulünü talep etmiş; esas yönünden sözleşmede herhangi bir bedel tespit edilmediğini, götürü bedel iddiasının gerçeği yansıtmadığını, TBK m. 481 uyarınca bedelin işin yapıldığı yer ve zamandaki değere göre belirlenmesi gerektiğini, davalının ödeme listesinde karşılıksız çıkıp iade edilen üç adet çekin (25.000,00 TL, 15.000,00 TL ve 51.074,55 TL bedelli) ayrıca havale yoluyla yapılan ödemelerle mükerrer gösterildiğini, müvekkiline yapılan gerçek ödeme toplamının 1.949.765,14 TL olduğunu, inşaatta 2295 m³ C35 beton kullanıldığını ve .... tarafından düzenlenmiş 31 adet beton faturasının dosyaya sunulduğunu, fatura usulsüzlüğü iddiasının soyut olduğunu, yapı denetim kayıtları ve beton teslim irsaliyelerinin celbini talep ettiklerini, senetle ispat kuralı gereği tanık dinletilmesine muvafakat etmediklerini, inşaatın tam ve eksiksiz teslim edildiğini, teslimden sonra süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, yoklukta yapılan ve usulüne uygun davet içermeyen delil tespitlerinin hükme esas alınamayacağını, depoya su baskını olmasının mümkün olmadığını, projede bulunmayan kalemlerin (bayrak ve flama, tabela, çit, güvenlik kabini, rampa üstünün kapatılması, bodrum bölmeleri vb.) müvekkilinin sorumluluğunda olmadığını, bu hususların İstanbul .... Noterliğinin .... tarih ve ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile karşı tarafa bildirildiğini beyanla karşı davanın reddini savunmuştur.

DELİLLER VE GEREKÇE:

Asıl dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun .... ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanan iş bedeli alacağının tahsili; karşı dava ise aynı sözleşme ilişkisinde eksik ve ayıplı ifa nedeniyle iş sahibinin uğradığı zararın (eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin) tahsili istemine ilişkindir.

Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenmiş, uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmıştır. Bu kapsamda; Bakırköy .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı kira sözleşmesi ile ... yevmiye numaralı İnşaat Yapım Sözleşmesi, tapu kaydı, Başakşehir Belediyesince düzenlenen .... tarih ve .... sayılı Yapı Ruhsatı ile .... tarih ve .... sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi ve imar işlem dosyası, .... tarih ve ... sayılı Ticaret Sicili Gazetesi, taraflar arasında teati edilen Üsküdar .... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye ve ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnameleri ile İstanbul ..... Noterliğinin .... tarih ve ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi, Küçükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş ve ... D.İş sayılı delil tespiti dosyaları, İstanbul Arabuluculuk Bürosunun ... Büro - ... dosya numaralı ... tarihli son tutanağı ile ... Büro - ... dosya numaralı .... tarihli son tutanağı, taraflarca sunulan fatura, sevk irsaliyesi, banka hesap dökümleri, çek fotokopileri, SGK tahakkuk fişleri, malzeme ve işçilik listeleri ile ödeme belgeleri dosya arasına alınmış; tarafların ticari defter ve kayıtları üzerinde mali müşavir bilirkişi aracılığıyla inceleme yaptırılmış, mahallinde keşif icra edilmek suretiyle konusunda uzman bilirkişi kurullarından kök ve ek raporlar aldırılmış ve dava sonuçlandırılmıştır.

06.09.2021 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; taraflar arasındaki hukuki ilişkinin Bakırköy .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı İnşaat Yapım Sözleşmesine dayalı eser sözleşmesi niteliğinde olduğu, anılan sözleşmede birim fiyat, sözleşme bedeli, bedelin ödeme şekli ve zamanı ile teknik şartname gibi temel sözleşme unsurlarına yer verilmediği tespit edilmiş; mali bilirkişi tarafından tarafların ticari defter ve banka kayıtları üzerinde yapılan incelemede, davacı yükleniciye davacı tarafın kendi ticari defter kayıtlarına göre toplam 1.949.764,74 TL tutarında ödeme yapıldığı saptanmıştır.

24.10.2022 tarihli bilirkişi heyet raporunda; 2020 yılı piyasa rayiç fiyatlarıyla dava konusu taşınmazın anahtar teslim m² birim inşaat maliyetinin, hafriyat ve döküm alanına nakil, malzeme, işçilik ile brüt %18 yüklenici kârı dahil ve iskân masrafları hariç olmak üzere 1.100,00 TL/m² + KDV olacağı; çatıya çıkış merdiveni ile müdahale kapağının bulunmamasının eksik ifa (aynı zamanda açık ayıp) niteliğinde olduğu ve 2020 yılı rayiçleriyle KDV dahil takdiren yaklaşık 3.500,00 TL bedelle giderilebileceği; temel zemini ve toprak altı duvarlarda tespit edilen yalıtım kaynaklı gizli ayıpların ise 2020 yılı rayiçleriyle KDV dahil takdiren yaklaşık 202.800,00 TL [(1.535 m² + 1.000 m²) x 80 TL/m²] bedelle giderilebileceği yönünde görüş bildirilmiştir.

Mahallinde icra edilen keşif sonrasında düzenlenen 04.03.2024 tarihli bilirkişi kurulu kök raporunda; onaylı mimari proje ve yapı ruhsatına göre toplam inşaat alanının zemin kat (1.535,00 m²) ile 1. ve 2. normal katlardan (2 x 118,15 m²) oluşmak üzere 1.771,30 m² olduğu, buna göre davacı-karşı davalı yüklenicinin işin eksiksiz, kusursuz ve ayıpsız teslimi hâlindeki kesin hakediş tutarının KDV dahil 1.771,30 m² x 1.100,00 TL/m² x 1,18 = 2.299.147,40 TL olarak hesaplandığı; keşif günü depo olarak kullanılan zemin katın taban, tavan ve duvarlarında su sızıntılarından kaynaklı ciddi rutubet, lekelenme ve göllenmeler bulunduğu, parsele ilişkin zemin etüdü raporunda yer altı suyu tespit edilerek jet-grout veya kazık sistemi ile zemin iyileştirmesi önerilmesine karşın buna ilişkin proje ve belge bulunmadığı, izolasyon ve drenaj uygulamalarında hata ve kusurlar olduğu, betonlarda kaynaşmama ve parça parça döküm kaynaklı kusurların bulunduğu, bu hâliyle yalıtım işlerinin fen ve sanat kuralları ile tekniğe uygun yapılmadığı yönünde görüş bildirilmiştir.

Taraf itirazları üzerine aynı kuruldan alınan 20.10.2024 tarihli ek raporda; davacı yüklenicinin 400 m² olarak hesap ettiği rampa, köprülü geçiş ve subasman perde metrajının, Bakanlıkça her yıl yayımlanan yapı yaklaşık m² maliyetine esas mimari kullanım alanına dahil edilecek türden imalatlar olmadığı, zira temel, bodrum perdesi, kolon ve çatı gibi elemanların toplam inşaattaki paylarının belirlenen m² maliyetin içinde yer aldığı, rampa betonunun üç kez yapıldığı iddiasının ise ancak ilave iş olarak istenebileceği, bu nedenle kök rapordaki alan hesabının değiştirilmesine gerek olmadığı; binadaki su sızıntılarının nedeninin İSKİ tarafından gider hattı verilmemesi olmayıp, bodrum katı yol kotunun altında kalan binanın inşası sırasında gerekli mühendislik çözümünün alınmamış olması olduğu, çatı müdahale kapağının mimari projede yer almasa dahi binanın olmazsa olmaz bir elemanı olduğu ve yapılmamasının yüklenici kusuru oluşturduğu; işverence sunulan tarihsiz belge ile faturaların detaylı olmaması nedeniyle güvenlik kabini, tabela, bayrak direği ve flama, çit-kazık ve bahçe duvarı giderlerinin sözleşme ve inşaat yapım işi ile doğrudan ilgisinin kurulamadığı; kök rapordaki netice ve kanaatin aynen korunduğu; asıl dava yönünden davacıya davacı tarafın ticari defterlerine göre 1.949.764,74 TL ödeme yapıldığının 16.03.2021 tarihli raporda tespit edildiği, davalı-karşı davacının ise 2.040.839,69 TL ödeme iddiasında bulunduğu, bu konudaki takdirin Mahkemeye ait olduğu; karşı dava yönünden 24.10.2022 tarihli rapordaki 3.500,00 TL eksik iş bedeline aynen, 202.800,00 TL gizli ayıp giderim bedeline ise kısmen katıldıkları, keşifte görülen su sızıntılarının boyutu ile binanın etrafının kazılarak yalıtım-izolasyon eksikliklerinin giderilip yeniden dolgu, bahçe düzenlemesi ve tesisat işlerinin yapıldığının anlaşılması karşısında 202.800,00 TL'nin gizli ayıbın giderilmesi için yeterli olmayacağı ve bu maliyete sözü edilen işlerin de ilave edilmesi gerektiği yönünde görüş bildirilmiştir.

Taraf vekillerinin devam eden itirazları üzerine, içinde nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişinin de yer aldığı yeni bilirkişi heyetinden alınan 20.10.2025 tarihli raporda özetle; taraflar arasında TBK m. 470 anlamında eser sözleşmesi kurulduğu, sözleşmenin 1. maddesinde davacı yüklenicinin "müteahhitlik kârı" olarak nitelendirdiği ayrı bir alacak kaleminin kararlaştırılmadığı, yüklenici tarafından ifanın eksik ve gizli ayıplı yapıldığının teknik incelemeyle tespit edilmesi karşısında gereği gibi ifa edilmeyen kısımlara ilişkin eser bedelinin talep edilemeyeceği; buna göre (a) işin eksiksiz, kusursuz ve ayıpsız teslimi hâlinde hakedişin 2020 yılı rayiçleriyle KDV dahil 1.771,30 m² x 1.100,00 TL/m² x 1,18 = 2.299.147,40 TL olacağı, (b) davacı tarafın ticari defterlerine göre 1.949.764,74 TL ödeme yapıldığı kabulünde davacı alacağının 349.382,66 TL, (c) davalı-karşı davacının 2.040.839,69 TL ödeme iddiasına göre ise 258.307,71 TL olarak hesaplandığı, (d) keşifte sözleşme konusu işte eksiklikler, kusurlar ve gizli ayıplar bulunduğunun tespit edildiği, (e) eksik iş (çatıya çıkış merdiveni ile müdahale kapağı) bedelinin 3.500,00 TL, temel zemini ve toprak altı duvarlardaki yalıtım kaynaklı gizli ayıpların giderim bedelinin 202.800,00 TL ile binanın etrafının kazılarak toprak ve çim gibi malzemelerin boşaltılması, yalıtım-izolasyon eksikliklerinin giderilip yeniden dolgu, bahçe düzenlemesi ve tesisat işlerinin yapılmasının serbest piyasa rayiçleriyle 150.000,00 TL olmak üzere, işverence eksik iş ve gizli ayıplı işlerin tamamlanması/giderilmesi için toplam 356.300,00 TL harcandığının hesap edildiği yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.

Davacı-karşı davalı vekili 05.11.2025 tarihli dilekçesiyle rapora itiraz ederek; götürü bedel bulunmadığından TBK m. 481 uyarınca yapılan imalatların tamamı üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini, 400 m² tutarındaki rampa, köprülü geçiş ve subasman perde imalatlarının toplam alana eklenmesi hâlinde hakedişin 2.171,30 m² x 1.100 TL/m² + KDV = 2.818.347,40 TL olacağını, gereği gibi ifa edilmeyen kısım için ivaza hak kazanılamayacağı görüşünün TBK m. 474 ve devamındaki iş sahibinin seçimlik hakları sistematiğine aykırı olduğunu, yüklenicinin eseri tamamlayıp teslim etmekle ücrete hak kazanacağını, tüm yalıtım ve izolasyon işlerinin fen ve sanat kurallarına uygun yapıldığını, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, ödeme tutarının kendi defter kayıtlarında sabit 1.949.764,74 TL olduğunu, aksi kabulde dahi fazladan tahsil edilen bedelin ancak 3.418,00 TL olabileceğini belirterek yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasını talep etmiştir. Davalı-karşı davacı vekili ise 10.11.2025 tarihli dilekçesiyle; raporun eksik ve ayıplı ifa ile fen ve sanat kurallarına aykırılığa ilişkin tespitlerine iştirak ettiklerini, ancak müvekkilinin zararının hesabında dosyaya sunulan faturaların gerçek zarar olarak kabul edilmemesi ve davacı lehine yapılan hesaplamanın fahiş olması nedenleriyle rapora kısmen itiraz ettiklerini bildirerek ek rapor alınmasını istemiştir.

Mahkememizce 10.12.2025 tarihli celsede taraf itirazlarının, birbirini doğrulayan kök ve ek raporlar ile 20.10.2025 tarihli heyet raporunda karşılanmış olduğu, raporlar arasında hükme esas alınmaya engel bir çelişki bulunmadığı gerekçesiyle itirazların ve yeni heyet taleplerinin reddine karar verilmiş; taraflara talep sonuçlarını netleştirmeleri için süre verilmiş, davacı-karşı davalı bedel artırım dilekçesini, davalı-karşı davacı ise 17.12.2025 tarihli ıslah dilekçesini sunmuş, 10.06.2026 tarihli celsede tahkikatın sona erdiği bildirilip taraf vekillerinin son sözleri alınarak yargılamaya son verilmiştir.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı-karşı davalı yüklenici, davalı-karşı davacı ise iş sahibi konumundadır. Taraflar arasında Bakırköy .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı İnşaat Yapım Sözleşmesi ile TBK m. 470 anlamında bir eser sözleşmesinin kurulduğu, sözleşme konusu binanın 20.06.2019 tarihinde davalı-karşı davacıya teslim edildiği ve o tarihten bu yana işyeri olarak kullanıldığı hususlarında uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık; iş bedelinin götürü olarak kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, kararlaştırılmadıysa TBK m. 481 uyarınca belirlenecek bedelin miktarı, yükleniciye yapılan ödemelerin tutarı, eserde eksik ve ayıplı ifa bulunup bulunmadığı, ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı, iş sahibinin eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelini isteyip isteyemeyeceği ile buna bağlı olarak tarafların birbirinden alacaklı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

A- Usule ilişkin itirazlar yönünden:

Davalı-karşı davacının, asıl davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasında hukuki yarar bulunmadığı yönündeki itirazı yerinde görülmemiştir. HMK m. 107/1 uyarınca, davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği hâllerde alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktarı belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir. Somut olayda taraflar arasındaki noter sözleşmesinde birim fiyat ya da toplam bedel kararlaştırılmamış olup, iş bedeli ancak TBK m. 481 uyarınca eserin yapıldığı yer ve zamandaki değerine göre, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenebilmiştir; nitekim bedel, birden çok teknik bilirkişi kurulunun katılımıyla ve ancak yargılamanın ileri aşamasında saptanabilmiştir. Alacağın miktarını davanın açıldığı tarihte tam ve kesin olarak belirlemesi davacıdan objektif olarak beklenemeyeceğinden HMK m. 107 koşulları gerçekleşmiştir; bu itiraz reddedilmiştir.

Davacı-karşı davalının, karşı dava yönünden dava şartı arabuluculuğa başvurulmadığına ilişkin itirazına gelince; 6102 sayılı TTK m. 5/A uyarınca konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepli ticari davalarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Ne var ki somut olayda, karşı davanın açılmasından önce İstanbul Arabuluculuk Bürosunun ... Büro - ... dosya numaralı arabuluculuk sürecine konu edilmiş ve █████/2020 tarihli son tutanakla tarafların anlaşamadığı tespit edilmiştir. Karşı davaya konu eksik ve ayıplı ifa iddiaları, aynı sözleşme ilişkisi ve aynı yapıya ilişkin olup bu iddialar arabuluculuk sürecinde ve öncesinde teati edilen ihtarnamelerde taraflarca karşılıklı olarak dile getirilmiştir. Uyuşmazlığın bütünü hakkında arabuluculuk yolu denenip anlaşmama tutanağıyla sonuçsuz kaldığından, dava şartı gerçekleşmiş olup karşı dava bakımından bu itiraz reddedilmiştir.

Tarafların karşılıklı zamanaşımı itirazları yönünden; eser 20.06.2019 tarihinde teslim edilmiş, asıl dava 18.02.2020, karşı dava ise 29.06.2020 tarihinde açılmıştır. Yüklenicinin iş bedeli alacağı TBK m. 147/6 uyarınca beş yıllık, iş sahibinin ayıp sebebiyle hakları ise taşınmaz yapılarda TBK m. 478 uyarınca teslimden başlayarak beş yıllık zamanaşımına tabi olup, her iki dava da teslim tarihinden itibaren bir yıl dahi geçmeden açıldığından zamanaşımı itirazlarının reddine karar verilmiştir.

Davacı-karşı davalının, delil tespiti dosyalarının yokluğunda düzenlendiği ve hükme esas alınamayacağına ilişkin itirazı yönünden; Küçükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş ve ... D.İş sayılı dosyaları hükme tek başına esas alınmamıştır. Eserdeki eksiklik ve ayıplar, yargılama sırasında her iki tarafın katılımına açık şekilde mahallinde icra edilen keşif ile taraf itirazlarına karşı ek rapor süreçleri işletilen birden çok bilirkişi kurulu incelemesiyle doğrudan tespit edilmiştir. Delil tespiti raporları yalnızca, teslimden kısa süre sonra su sızıntısı ve yalıtım sorunlarının mevcut olduğuna ilişkin tespitleri yönünden destekleyici delil olarak değerlendirilmiş olup bu itiraz da sonuca etkili görülmemiştir.

B- Asıl dava yönünden:

İlk çözülmesi gereken sorun iş bedelinin belirlenme yöntemidir. Davalı-karşı davacı, bedelin götürü olarak 1.600.000,00 TL + KDV kararlaştırıldığını savunmuş ise de; taraflar arasındaki noterde düzenlenen yazılı sözleşmede herhangi bir bedele yer verilmemiştir. Karşı dava tarihi itibarıyla senetle ispat sınırının çok üzerinde kalan bu iddianın HMK m. 200 uyarınca yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı-karşı davacı bu konuda tanık deliline dayanmış ve davacının el yazılı hesap notlarının delil başlangıcı oluşturduğunu ileri sürmüş ise de, götürü bedel anlaşmasını doğrudan ortaya koyan yazılı bir belge sunulmamıştır. Bu durumda götürü bedel savunması ispatlanamamıştır. İş bedeli önceden kararlaştırılmadığından bedel, TBK m. 481 uyarınca eserin yapıldığı yer ve zamandaki değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenecektir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu belirleme, imalatların yapıldığı yıl mahalli serbest piyasa rayiçleri esas alınarak, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yoluyla yapılır ve bu şekilde bulunan bedelden iş sahibinin kanıtladığı ödemeler mahsup edilir.

Mahkememizce bu yönteme uygun olarak mahallinde keşif yaptırılmış; birbirini doğrulayan 24.10.2022, 04.03.2024, 20.10.2024 ve 20.10.2025 tarihli bilirkişi raporlarıyla, onaylı mimari proje ve yapı ruhsatındaki 1.771,30 m² toplam inşaat alanı ile 2020 yılı piyasa rayici olan 1.100,00 TL/m² + KDV birim maliyet esas alınarak, işin eksiksiz, kusursuz ve ayıpsız teslimi hâlinde yüklenicinin hak edebileceği bedelin KDV dahil 2.299.147,40 TL olduğu saptanmıştır. Davacı-karşı davalının, 400 m² tutarındaki rampa, köprülü geçiş ve subasman perde imalatlarının bu alana eklenmesi gerektiği yönündeki itirazı; temel, bodrum perdesi, kolon, çatı gibi taşıyıcı ve tamamlayıcı elemanların paylarının Bakanlıkça yayımlanan yapı yaklaşık m² birim maliyetinin içinde zaten yer aldığı, mimari kullanım alanına bu tür imalat metrajlarının ayrıca eklenmesinin mükerrer hesaplamaya yol açacağı yönündeki, iki ayrı bilirkişi kurulunca teknik gerekçeleriyle açıklanan ve Mahkememizce de dosya kapsamına uygun bulunan tespitler karşısında yerinde görülmemiştir. Rampa betonunun üç kez yapıldığı iddiası ise ancak ilave iş olarak talep edilebilecek nitelikte olup, taraflar arasında bu yönde bir anlaşmanın varlığı ve ilave işin bedeli usulünce kanıtlanmamıştır. Raporlar yöntem bakımından denetime elverişli, kendi içinde tutarlı ve birbirini teyit eder nitelikte olduğundan davacı tarafın yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınması talebi HMK m. 266 ve devamı hükümleri çerçevesinde reddedilmiştir.

Ne var ki yüklenici, TBK m. 471 uyarınca üstlendiği işi iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle, fen ve sanat kurallarına uygun biçimde eksiksiz olarak yapıp teslim etmekle yükümlüdür. Dosyada mevcut delil tespiti raporları, keşifte yapılan doğrudan gözlemler ve birbirini doğrulayan bilirkişi raporlarıyla; parsele ilişkin zemin etüdü raporunda yer altı suyu bulunduğu belirtilerek jet-grout veya kazık sistemiyle zemin iyileştirmesi önerilmesine karşın buna ilişkin uygulama proje ve belgesinin bulunmadığı, yol kotunun altında kalan depo katının taban, tavan ve duvarlarında su sızıntısı, rutubet ve göllenmelerin teslimden sonra da devam ettiği, yalıtım, izolasyon ve drenaj uygulamalarında hata ve kusurlar bulunduğu, beton dökümlerinde kaynaşmama sorunları olduğu, gerekli mühendislik çözümünün alınmadığı ve bu hâliyle yalıtım işlerinin fen ve sanat kurallarına uygun yapılmadığı; ayrıca çatıya çıkış merdiveni ile müdahale kapağının hiç yapılmadığı sabittir. Davacının, su sorununun İSKİ tarafından ana gider hattı verilmemesinden ya da davalının aşırı ve dengesiz yüklemesinden kaynaklandığı yönündeki savunmaları, bilirkişi kurullarınca teknik gerekçelerle çürütülmüştür: bodrum katı yol kotunun altında kalan bir yapıda su probleminin öngörülüp mühendislik çözümüyle karşılanması tamamen yüklenicinin sorumluluğundadır; yapının depo (fabrika/depolama) olarak imal edildiği ve olağan kullanım kapsamındaki depolamanın binada oturma ve yalıtım çatlağına yol açacağının kanıtlanamadığı anlaşılmakla TBK m. 476 kapsamında iş sahibine yüklenebilecek bir sebep ortaya konulamamıştır.

Eser sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup yüklenici, ancak gereği gibi ifa ettiği iş için ivaza hak kazanır. Eserin eksik ve ayıplı kısmı gereği gibi ifa edilmiş sayılamayacağından, yüklenicinin talep edebileceği gerçek iş bedeli, ayıpsız ve eksiksiz ifa varsayımıyla hesaplanan bedelden, eksik işlerin ve ayıpların giderim bedelinin indirilmesi suretiyle bulunur. Hükme esas alınan 20.10.2025 tarihli bilirkişi heyet raporuyla eksik iş bedeli 3.500,00 TL, gizli ayıpların giderim bedeli ise 202.800,00 TL + 150.000,00 TL olmak üzere toplam eksik ve ayıplı iş bedeli 356.300,00 TL olarak saptanmıştır. Buna göre davacı-karşı davalı yüklenicinin gereği gibi ifa ettiği iş karşılığında talep edebileceği bedel 2.299.147,40 TL - 356.300,00 TL = 1.942.847,40 TL'dir.

Yükleniciye yapılan ödemelerin tutarı taraflar arasında ihtilaflı ise de bu ihtilafın çözümü sonuca etkili değildir. Davacı-karşı davalının bizzat kendi ticari defter kayıtlarına göre kendisine yapılan ödeme toplamı 1.949.764,74 TL olup bu tutar, davacının aleyhine olan kesim itibarıyla kendisini bağlar; davalı-karşı davacının banka kayıtları ve çek ödemelerine dayalı 2.040.839,69 TL ödeme iddiası esas alındığında ise ödeme tutarı daha da yüksektir. Her iki ihtimalde de yükleniciye yapılan ödemeler, yüklenicinin gereği gibi ifa ettiği iş karşılığında hak kazandığı 1.942.847,40 TL tutarındaki bedeli karşılamakta ve aşmaktadır. Şu hâlde davacı-karşı davalının davalı-karşı davacıdan tahsilini isteyebileceği bakiye iş bedeli, müteahhitlik ücreti/kârı yahut inşaat ve personel gideri alacağı bulunmadığından, bedel artırımıyla 349.382,66 TL'ye yükseltilen asıl davanın tümden reddine karar vermek gerekmiştir.

C- Karşı dava yönünden:

İş sahibi TBK m. 474 uyarınca eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmekle yükümlüdür; ancak TBK m. 477/3 uyarınca eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibinin gecikmeksizin bildirimde bulunması yeterlidir. Somut olayda karşı davaya konu edilen ayıpların özü; temel zemini ve toprak altı duvarlardaki yalıtım eksiklikleri ile buna bağlı su sızıntısı, rutubet ve beton kusurlarıdır. Bu nitelikteki ayıplar, 20.06.2019 tarihindeki teslimde olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılabilecek açık ayıplardan olmayıp, yapının kullanımına ve özellikle yağışlı döneme bağlı olarak sonradan ortaya çıkan gizli ayıplardır. Davalı-karşı davacı, sızıntı ve çatlakların belirginleşmesi üzerine Üsküdar .... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye ve ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnameleriyle ayıpları yükleniciye bildirmiş ve giderilmesini istemiştir; davacı-karşı davalı da İstanbul ..... Noterliğinin ..... tarihli cevabi ihtarnamesiyle bu bildirimlere yanıt vermiştir. Buna göre gizli ayıplar yönünden TBK m. 477/3 kapsamındaki bildirim külfeti gecikmeksizin yerine getirilmiştir. Davacı-karşı davalının TTK m. 23'e dayalı, teslimden itibaren sekiz gün içinde ihbar yapılmadığı yönündeki savunmasına gelince; anılan hüküm ticari satış ve mal değişimi sözleşmelerine özgü olup, konusu bir taşınmaz yapının inşası olan eser sözleşmesinden kaynaklanan ayıba bağlı haklar TBK'nın eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabidir; bu savunma da yerinde görülmemiştir. Çatıya çıkış merdiveni ile müdahale kapağı yönünden ise ortada bir ayıp değil eksik ifa bulunmakta olup, eksik işler bedelinin talebi ayıp ihbarı külfetine bağlı değildir.

Eserdeki ayıplardan yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, TBK m. 475/1-3 uyarınca aşırı bir masraf gerektirmemesi koşuluyla, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir; yüklenicinin ihtara rağmen onarımdan kaçınması hâlinde iş sahibi, onarımı bizzat yaptırıp bedelini yükleniciden talep edebilir. Somut olayda ihtarnamelere rağmen ayıplar yüklenici tarafından giderilmemiş; davalı-karşı davacı, işletme faaliyetinin devamı bakımından ivedi olan yalıtım-izolasyon, kazı, dolgu, bahçe düzenlemesi ve tesisat işlerinin bir kısmını kendi imkânlarıyla yaptırmak zorunda kalmıştır. Eksik işler ile gizli ayıpların giderim bedeli, hükme esas 20.10.2025 tarihli bilirkişi heyet raporuyla; eksik iş (çatıya çıkış merdiveni ile müdahale kapağı) için 3.500,00 TL, temel zemini ve toprak altı duvarlardaki yalıtım kaynaklı gizli ayıpların giderilmesi için 202.800,00 TL ve binanın etrafının kazılarak yalıtım-izolasyon eksikliklerinin giderilip yeniden dolgu, bahçe düzenlemesi ve tesisat işlerinin yapılması için 150.000,00 TL olmak üzere toplam 356.300,00 TL olarak, denetime elverişli biçimde hesaplanmıştır. Bilirkişi kurullarının, güvenlik kabini, tabela, bayrak direği ve flama, çit-kazık ve bahçe duvarı gibi kalemlerin sözleşme kapsamı ve inşaat yapım işiyle doğrudan ilgisinin kurulamadığı yönündeki tespitleri karşısında bu kalemler hesaplamaya dahil edilmemiş; davalı-karşı davacı da ıslah dilekçesiyle talebini raporla saptanan 356.300,00 TL ile sınırlandırmıştır. Davalı-karşı davacının cevap dilekçelerinde ayrıca dile getirdiği, götürü bedelin hile ile aşılarak fazla ödeme yapıldığı iddiası ise, götürü bedel anlaşmasının varlığı ispatlanamadığından ve karşı dava talebi ıslahla eksik ve ayıplı iş bedeline hasredildiğinden ayrıca hüküm konusu yapılmamıştır.

Bu itibarla; taleple bağlılık ilkesi (HMK m. 26) gözetilerek, ıslahla ulaşılan 356.300,00 TL'nin tamamı yönünden karşı davanın kabulüne, hükmedilen tutara kısa karara uygun olarak karşı dava tarihi olan 29.06.2020 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun uyarınca işleyecek yasal faiz yürütülmesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;

Asıl Dava Yönünden

1-Davanın REDDİNE,

2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 732,00-TL harçtan peşin alınan 54,40-TL peşin harç ile 5.950,00-TL tamamlama harcın mahsubu ile noksan kalan 5.272,40-TL harcın davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

3-Arabuluculuk aşamasında Devlet Hazinesinden karşılanan 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

4-Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,

5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 55.901,23-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

6-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra re'sen taraflara iadesine,

7-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,

Karşı Dava Yönünden

1-Davanın KABULÜ ile,

356.300,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 24.338,85-TL harçtan peşin alınan 54,40-TL peşin harç ile 6.067,64-TL ıslah harcının mahsubu ile noksan kalan 18.216,81-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,

3-Davacı tarafça yatırılan 54,40-TL peşin harç, 6.067,64-TL ıslah harcı ve 54,40-TL başvurma harcı olmak üzere toplam 6.176,44-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Arabuluculuk aşamasında Devlet Hazinesinden karşılanan 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

5-Davacı tarafça yatırılan ve ayrıntıları UYAP Bilişim Sisteminde kayıtlı bulunan tebligat, posta, keşif harcı ve bilirkişi ücretinden oluşan 13.696,04-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 57.008,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra re'sen taraflara iadesine,

8-HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,

Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin e duruşma sistemi ile yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026

Katip ...

¸¸

Hakim ....

¸¸