Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, müteahhidin eksik arsa devri iddiasıyla açtığı tapu iptali ve tescil davasının temyiz incelemesi.
Özet: Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta, müteahhitler (davacılar) 18 adet villa inşa etmelerine rağmen sözleşmeyle hak ettikleri arsa paylarının tamamının kendilerine devredilmediğini ileri sürerek, eksik kalan parsellerin tapu iptali ve tescilini talep etmiş; arsa sahipleri (davalılar) ise müteahhitlerin edimlerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmediğini savunmuş, ancak mahkeme, müteahhitlerin geçmişteki gecikmelerden dolayı arsa sahiplerine tazminat ödemesiyle edimlerinin yerine getirilmiş sayıldığına hükmederek, müteahhitlerin toplamda hak ettikleri arsa miktarından eksik kalan bölümü için belirli parsellerin tapusunun iptaliyle müteahhitler adına tesciline karar vermiş, müspet ve menfi zarar taleplerini ise ispatlanamadığı gerekçesiyle reddetmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : ████████ E., ███████ K.Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacılar ... ve ... Ticaret A.Ş. vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 27.02.1992 tarihinde davalılar adına kayıtlı 26640 m² miktarındaki taşınmazda ikiz dubleks villalar yapmak üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin sözleşme gereğince arsa sahiplerine verilmesi gereken 2409 parsel dışında tüm inşaatları yaparak teslim ettiklerini, teslimde davacılar arasında çıkan bir anlaşmazlık nedeniyle bir süre gecikme oldu ise de, davalıların bu gecikmenin karşılığını Marmaris Asliye Hukuk Mahkemesinde açtıkları ████████ Esas sayılı tazminat davası ile aldıklarını, yapılması gereken 20 adet villadan 18 tanesinin teslim edildiğini, bunun karşılığı olarak verilmesi gereken 4 adet arsa tapusu daha olduğunu ve bunların da devri gerektiğini, davalılara ihtarname gönderildiği hâlde davalıların 3 adet arsa vermekle yetindiklerini, sözleşmeye göre müvekkillerine teslim edilecek arsa miktarının %54.5, arsa sahiplerinde kalacak miktarın ise %45,5 olduğunu, müvekkillerinin 1,5 arsa daha hak ettiklerini, ancak davalılarca edimler yerine getirilmediğinden müvekkillerinin sözleşmeyi haklı nedenle feshettiklerini ileri sürerek, 2407 parselin tamamının, 2406 parselin ise 1/2'sinin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/2 oranında tesciline, sözleşme haklı nedenle feshedildiğinden fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL müspet ve menfi zararın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 10 yıllık zamanaşımı nedeniyle hukuki kıymetinin kalmadığını, davacıların sözleşme şartlarını yerine getirmediklerini, inşaatların bir kısmının sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmediğini, bir kısmının ise hâlen hiç yapılmadığını, inşaatların teslimi için kararlaştırılan tarihten yıllar sonra bir kısmının noksan ve ayıplı olarak teslim edilebildiğini, bu hususta Marmaris Asliye Hukuk Mahkemesinde açtıkları ████████ Esas sayılı tazminat davası neticesinde iddialarının doğruluğunun mahkeme kararı ile kesinleştiğini, 2409 parsel üzerinde inşaata hiç başlanmadığını, sözleşmenin bir bütün olduğunu, davacıların kendi aralarında meydana gelen ihtilaf nedeniyle taahhüt ettikleri inşaatları ya geç teslim ettiklerini ya da hiç teslim etmediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.III. MAHKEME KARARIMahkemenin 26.01.2012 tarihli ve ████████ E., ███████ K. sayılı kararı ile; davalılara isabet eden villaların sözleşmede kararlaştırılan tarihten uzunca bir süre sonra teslim edilebildiği, davalıların kendilerine isabet eden villaların geç tamamlanmış olması ve villalarda eksik imalat yapılmış olması nedeniyle Marmaris Asliye Hukuk Mahkemesinde açtıkları dava neticesinde ████████ E., ████████ K. sayılı ilamı ile, oluşan maddi tazminatın faizleri ile birlikte davacılardan tahsil edildiği, taraflar arasındaki sözleşmede ifrazdan sonra 2409 parsel içerisinde kalan evin davacılar tarafından yıkılacağı konusunda bir hüküm bulunmadığı, boş arsa olarak teslim edilmeyen bir yere bina yapılmasının beklenemeyeceği hususları birlikte değerlendirildiğinde; davacıların arsa tapusu talep etmesinin hukuken yerinde olduğu, sözleşme hükümlerinin davacı tarafça Marmaris Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ E. ████████ K. sayılı ilamı ile yerine getirilmiş sayıldığı kanaatine varılarak, tapu kayıtlarına göre davacının aldığı toplam taşınmaz miktarının 6494 m² olduğu, 18 adet villa yapan davacıların alması gereken toplam arsa miktarının 7342,29 m² olduğu, bu durumda davacıların alması gereken 848,29 m² kadar taşınmaz daha bulunduğu, davacının talep ettiği 24 07... parsellerin metrekareleri dikkate alındığında, davacıların 659 m² yüz ölçümüne sahip olan 2407 parselin tamamını, 2406 parselin ise ███████ payını almaya hak kazandıkları gerekçesiyle dava konusu 2407 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına olan tapusunun iptali ile 1/2'şer pay ile davacılar adına tesciline; 2406 parselin ise tapusunun iptali ile davacıların bu parselde birlikte hak ettikleri kısmın ███████ pay olduğu dikkate alınarak taşınmazın tamamı 1230 pay kabul edilip ████████'ar payın davalılar adına, ████████'ar payın ise davacılar adına tesciline, davacılar tarafından müspet ve menfi zarara ilişkin talepleri kanıtlanamadığından reddine karar verilmiştir.IV. ONAMA VE ONAMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ1. Mahkemenin 26.01.2012 tarihli ve ████████ E., ███████ K. sayılı kararının süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin (Yargıtay Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 14.12.2012 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı kararı ile hükmün onanmasına karar verilmiştir.Onama ilamının süresi içinde davalılar vekili tarafından karar düzeltme yoluna başvurulması nedeniyle Dairemiz Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince 23.10.2013 tarihli, █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile yüklenicilerin sözleşme gereği yapmaları gereken imalat seviyesine nazaran fiilen gerçekleştirdikleri villa sayısına göre kendilerine devri gerektiğini ileri sürdükleri parsellerin adlarına tescilini talep ettikleri, anılan isteğin hukuki niteliği itibarıyla sözleşmenin ileriye etkili feshini içerdiği, şu halde mahkemece taraflar arasında sözleşmede kararlaştırılan tüm hususlar dikkate alınarak yükleniciler tarafından gerçekleştirilen işlerin fiziki oranının mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu marifetiyle tespit edilmesi, bu yönden ileri etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığının incelenmesi, oluşmuşsa bu ana kadar yükleniciye devredilen tapu paylarına göre almaları gereken bir pay varsa davadaki istekle bağlı kalınarak hüküm altına alınması, ileri etkili fesih koşullarının oluşmadığının saptanması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.2. Mahkemenin 30.01.2014 tarihli, ████████ Esas, ███████ Karar sayılı kararı ile önceki gerekçeler yanında, bozma kararında belirtilen inceleme ve araştırmaların yargılama sırasında yapıldığı, yükleniciler tarafından gerçekleştirilen işlerin fiziki oranının uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde tespit edildiği, davacılar ve davalılar adına tescili gereken payların hakkaniyete uygun olarak belirlendiği, yeniden keşif yapılmasının yargılamaya katkı sağlamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.Mahkemenin anılan direnme kararının süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Hukuk Genel Kurulu 2017/(23)15- 8 66... /7 24... .06.2021 tarihli kararı ile alınan bilirkişi raporunda, davacı yüklenicilerin sözleşme gereği yapmaları gereken 20 adet villadan 18 adedini tamamladıkları, iki adet villanın ise henüz yapılmaya başlanmadığının belirtildiği, tarafların sözleşmenin feshedildiği yönündeki iradelerinin 18.07.2002 tarihi itibariyle birleştiğinin kabulü gerektiği, sözleşmenin ileriye etkili feshi talebi hâlinde ise, yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olmasının zorunlu olduğu, her ne kadar hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı yükleniciler tarafından yapıldığı belirtilen villalar dikkate alınarak hak ettikleri arsa payı belirlenmiş ise de, alınan rapor hüküm kurmaya elverişli olmayıp, taraflar arasında imzalanan sözleşmede yer alan tüm hususlar dikkate alınarak, davacı yüklenicilerin gerçekleştirdiği işlerin fiziki oranı mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla tespit edilmesi gerektiği, alınacak bilirkişi raporuna göre mahkemece, sözleşmenin ileriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek, ileriye etkili fesih koşullarının oluşması hâlinde, yüklenicilerin sözleşme uyarınca almaları gereken pay varsa hüküm altına alınması, ileri etkili fesih koşullarının oluşmadığının belirlenmesi hâlinde de davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, bozma ilamına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesinin bozmayı gerektirdiği belirtilmiştir.3. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının sözleşmesine göre davalı mal sahibine düşen alana 20 adet villa yapmayı taahhüt ettiği, 18 tanesini tamamladığı, yapıların, belediyeden temin edilen projelerine uyumlu boyutlarda yapıldığı, iskân alınmadığı, mal sahiplerince teslim alınarak konut olarak kullanılmakta olduğu, bu yapıların teslim olduğu ve kabul edildiği, imalatın miktar ve sayısı yanında, sözleşmeye göre davacı müteahidin inşaatları, 10... tarihinde bitireceği (iskân raporu almak kaydı ile), kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmediği, fiziken tamamlanmasına karşın iskan alınmadığı, belediyeden temin edilen projeler arasında 2409 parsel için düzenlenmiş ve onaylı mimari proje olduğu, bu projenin eski bina yıkılmadığı için yapılmadığı, dosyasında konunun incelenmiş olduğu, kontrol edilebilen projeler incelendiğinde, dubleks bir villa kullanım alanının yaklaşık 130 m² olduğunun görüldüğü, net kullanım alanı 110 m² civarında olup, parsel bazında farklılıklar arzettiği, 2406, 2407, 2408 parseller için proje düzenlenmediği, yerinde yapılan incelemede de 2406, 24 07... parseller üzerinde bir yapı yapımına yönelik faaliyet bulunmadığı, ağaçlarla kaplı durumda olduğu, heyetçe yapılan incelemeler ve çalışmalara göre sözleşme konusu işlerin tamamlanma seviyesinin %85 mertebesinde olduğu, dolayısıyla ileriye etkili fesih koşullarının oluşmadığı belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davacı ... Tur. ve Tic. A.Ş.vekili temyiz dilekçesinde;a. 20 adet villanın bitirilmesi ile davacı müteahhitlere verilmesi gereken 5 adet parselden, yalnızca 1 adetinin yapılmadığını, 2 adet villa karşılığında davalı arsa sahiplerince uhdesinde tutulabileceğini, ancak sözleşmeye göre kendilerine devri gereken 1,5 parselin devredilmediğini, 2 adet villanın davalılardan kaynaklanan sebeplerle yapılmadığını,b. Bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilemediğini, %85 seviyeyi kabul etmediklerini,c. Edimlerini ifa ettiklerini, davalıların devredilen taşınmazları kullanmakta olduklarını, en azından oransal olarak tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.2.Davacı temlik alan ... vekili temyiz dilekçesinde;a. Yüklenicinin edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini, ancak kendilerine devri gereken arsanın devredilmediğini, yapılamayan villaların arsa sahibinin kusurundan kaynaklandığını,b. İşlerin %85 aşamada kaldığı tespitinin hatalı olduğunu, bu yöndeki bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil ile menfi ve müspet zararın tazmini istemlerine ilişkindir.1- Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla, davacı ... Tur. Ve Tic.A.Ş. vekili ve davacı temlik alan ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2. Her ne kadar mahkemece ileriye etkili fesih koşulları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, ileriye etkili fesihte edimin önemli ölçüde ifası koşulu bulunmadığı gibi, tarafların serbest iradeleri ile her zaman sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmeleri mümkündür. Dava konusu olayda da taraf iradelerinin fesih yönünde birleştiği anlaşılmaktadır. Ancak sözleşmenin %85 oranında ifa edildiği, bu ifa oranına göre davacının sözleşmeye göre kendisine düşen 1 adet tam ve 1 adet yarım hisseye ait taşınmaz tapusunu isteyemeyeceği dikkate alınarak, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen Geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 438/9. maddesi uyarınca kararın gerekçesinin yazılı şekilde değiştirilerek düzeltilerek onanması gerekir. VI. KARAR 1. Değerlendirme ve gerekçe bölümünün 1 no.lu bendinde açıklanan nedenlerle, davacı ... Tur. ve Tic. A.Ş. vekili ve davacı temlik alan ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,2. Değerlendirme ve gerekçe bölümünün 2 no.lu bendinde açıklanan nedenlerle davacı ... Tur. ve Tic. A.Ş. vekili ve davacı temlik alan ... vekilinin Mahkeme kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile sonucu itibariyle doğru olan mahkeme kararının gerekçesinin değiştirilmek suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,Peşin alınan harçlar istek halinde temyiz eden davacılara ayrı ayrı iadesine,Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.