kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden harici satışla bağımsız bölüm edinen üçüncü kişinin, sözleşme feshi sonrası arsa sahibi ve yüklenici arasındaki gizli anlaşma iddialarıyla tapu iptali veya tazminat talebi.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden harici satışla bağımsız bölüm edinen üçüncü kişinin, sözleşme feshi sonrası arsa sahibi ve yüklenici arasındaki gizli anlaşma iddialarıyla tapu iptali veya tazminat talebi.

Özet: Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden harici sözleşmeyle satın aldığı dükkanların tapu iptali ve tescili veya alternatif olarak bedelinin tahsilini talep etmiş; ancak dükkanların arsa sahibine ait olması, yüklenicinin edimini yerine getirememesi ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedilmiş olması nedeniyle ilk derece mahkemesi tarafından tapu iptali ve tescil talebinin reddedilip bedele hükmedilmesi üzerine başlayan hukuki süreçte, Bölge Adliye Mahkemesi, davacının tapu tescil talebinin reddine yönelik istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, davacının bu karara yönelik temyiz itirazları ise hukuka aykırı bulunarak reddedilmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Viranşehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili; davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında 11.09.2012 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı 01.03.2013 tarihli harici satış sözleşmesi ile

2 adet dükkanı 180.000,00 TL bedel karşılığında davalı ...'ten satın aldığını, bedelin 120.000,00 TL'sinin ödendiğini geri kalan 60.000,00 TL'nin ise tapu devri sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmede dükkanların teslim tarihinin 20.09.2013 olarak belirlendiği ve teslim süresi geçtiği takdirde kira bedeli olarak müvekkiline ödeme yapılacağının kararlaştırıldığını, 3 yıldır dükkanların teslim edilmediğini, kira ödemesi yapılmadığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkili ile davalı ... arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini, 20.09.2013 tarihi itibariyle işlemiş ve işleyecek olan kira bedellerinin faizi ile birlikte tahsilini, terditli olarak dava konusu 2 adet dükkanın güncel değerinin müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, davacı vekili 25.05.2019 tarihli ıslah dilekçe ile dava konusu taleplerinin tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat talebi olduğunu belirterek, dava değerini 251.027,93 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalılar, cevap dilekçesi sunmamışlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 20.11.2019 tarihli kararı ile davacı ile davalı yüklenici ... arasında akdedilen 01.03.2013 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinde bahsi geçen Şanlıurfa İli, ... İlçesi, ... Caddesi adresinde bulunan 955 ada, 9 parselde yer alan sağdan 2. ve 3. dükkanın, 955 ada, 9 parsel üzerinde inşa edilen binada 18... no.lu bağımsız bölümler olduğu ve bu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi ...'a ait olduğu bu haliyle davalı yüklenicinin hakkı olmamasına rağmen davacıya harici sözleşme ile sattığı 18... no.lu bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescil talebi yerinde görülmediği gerekçesiyle davanın tapu iptali ve tescil yönünden reddine, bedel yönünden talebin kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 20.11.2019 tarihli kararına karşı süresinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 10.07.2023 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 10.07.2023 tarihli kararının süresinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi değiştirilmesine rağmen başvurunun esastan reddine karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu 2 adet dükkanın davalı arsa sahibine ait olduğu, davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında 26.04.2016 tarihli ibra ile sözleşmenin feshedildiği, davalı yüklenici ... edimini yerine getirmediğinden davacının yüklenici halefi olarak dava açamayacağı gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın hukuka, usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalılar arasındaki ibra sözleşmesinin hukuken geçerliliği bulunmadığını, inşaatın tamamlandığını, bilirkişi raporunda dava konusu bağımsız bölümlerin tespitinde hataya düşüldüğünü, davalı yüklenici ... ile dava dışı yeni yüklenici ... arasında organik bağ bulunduğunu, davalı arsa sahibi ile yükleniciler arasında gizli anlaşma ile tüketici konumunda olan davacı gibi 3. kişileri hileli davranışlarla aldattıklarını, müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında yapılan sözleşmeye davalı arsa sahibi ...'ın bizzat şahit olduğunu ve sözleşmeyi imzaladığını, davalı arsa sahibi ile dava dışı yeni yüklenici ... arasındaki 05.05.2015 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, ...'in davalı yüklenici ...' ün eniştesi olduğunu, ...' in yüklenicinin vekili olarak sözleşmeye devam ettiğini, müvekkili tarafından davalıların talebi ile ...'e 20.000,00 TL'lik ödeme yapıldığını, adi yazılı sözleşmede bakiye ödeme tapu devir tarihinde yapılacağından mahkemeden depo kararı verilmesi talep edildiğini, ancak bu yönde bir karar verilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil ile ecrimisil, mümkün değilse bedel tahsili istemine ilişkindir.

Somut olayda davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında.... Noterliği'nin 11.09.2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşme içeriğinde arsa sahibi olan davalı ... adına kayıtlı, Şanlıurfa İli, ... İlçesi, ... mevkiinde kain 955 ada, 9 parselde bulunan 933,31 m² alanındaki arsa üzerine müteahhit olarak davalı ... tarafından sözleşmede belirtilen şartlarda her katta 3 daire olmak üzere toplam 12 daire ve 8 dükkan ile bodrum olmak üzere 5 katlı bina yapımı kararlaştırıldığı, sözleşmenin özel şartlarında yazılı olduğu üzere sözleşmede belirtilen şartlarda binanın yapılması karşılığında davalı arsa sahibi ...'a güneyden kuzeye doğru 4 adet dükkan, 5. katta 3 daire, 3. kattan 2 adet ... Caddesine bakan daire verileceği, kalan bağımsız bölümlerin davalı yüklenici ...'e ait olacağı,

Yine davacı ile davalı yüklenici ... arasında akdedilen 01.03.2013 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinde ise bahsi geçen Şanlıurfa İli, ... İlçesi, ... Caddesi adresinde bulunan 9 55... parselde yer alan sağdan 2. ve 3. dükkanın satışı kararlaştırılmıştır.

05.09.2018 tarihli bilirkişi raporu ile dava konusu 01.03.2013 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinde bahsi geçen Şanlıurfa İli, ... İlçesi, ... Caddesi adresinde bulunan 955 ada, 9 parselde yer alan sağdan 2. ve 3. dükkanın; 18... bağımsız numaralı taşınmazlara tekabül ettiği ve bu bağımsız bölümlerin gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı arsa sahibi ...'a ait olduğu tespit olunmuştur.

Yargılama sırasında davalı arsa sahibi ..., davalı yüklenici ...'ün inşaatı yarım bıraktığını, inşaatın davalı yüklenici ... tarafından değil 05.05.2015 tarihli sözleşme ile dava dışı yüklenici ... tarafından tamamlandığını iddia etmiştir. Davacı tarafça da davalılar ile dava dışı yeni yüklenici ... arasında muvazaa bulunduğu, 05.05.2015 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğu savunulmuştur. 05.05.2015 tarihli sözleşme içeriği incelendiğinde sözleşmenin davalı arsa sahibi ... ile yeni yüklenici ... arasında düzenlendiği, davalı yüklenici ... tarafından yarım bırakılan inşaatın 72.500,00 TL bedel karşılığı tamamlanmasının kararlaştırıldığı ancak sözleşmenin devamında davalı arsa sahibi ...'a 11.09.2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile verilecek yerlerin verileceği düzenlenmiştir.

Bununla birlikte davacı tarafından dava dışı yeni yüklenici ...'e 01.09.20 15... .10.2015 tarihlerinde toplam 20.0000,00 TL ödeme yapıldığı görülmekle; mahkemece davacının, davalılar ile dava dışı yeni yüklenici ... arasında muvazaa olduğu iddialarının değerlendirilmesi, muvazaalı işlemlerin kabulü halinde gerektiğinde kalan satış bedelinin depo edilmesi suretiyle tapu iptal-tescil talebinin değerlendirilmesi, aksi halde ödenen satış bedelinin dava tarihindeki denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanacak güncelleştirilmiş değerine hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ve değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.