Ticari kira sözleşmesinin ekonomik kriz gerekçesiyle erken feshinde cezai şart, taraf sıfatı ve genel işlem şartı itirazlarının değerlendirildiği Yargıtay içtihadı.
Özet: Davacı kiralayanın, taraflar arasındaki kira sözleşmesini ekonomik gerekçelerle tek taraflı olarak erken fesheden davalı kiracı tacirden, sözleşmede yer alan bir yıllık kira bedeli tutarındaki cezai şartın tahsili talebiyle başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptali davasında; İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi, tacir olan kiracının ekonomik krizi haklı fesih sebebi olarak ileri süremeyeceğine, kiralayanın alacağını bankaya temlik etmesinin dava açma hakkını ortadan kaldırmadığına ve kiralananın kullanılamaz hale geldiği iddiasının ispatlanamadığına hükmederek, cezai şartın geçerli olduğuna karar vermiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2021/... E., █████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 01.12.2018 başlangıç ve 30.11.2023 bitiş tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşmeyi 31.01.2020 tarihinde süresinden önce tek taraflı feshederek kiralananı boşalttığını ve kira akdini sona erdirdiğini, sözleşmenin (8.3.) maddesinde "...kiracı, ...sözleşmenin bitiminden evvel işbu Sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, 1 (bir) yıllık süre karşılığı garanti edilen asgari kira bedelini cezai şart olarak ödemeyi ve ayrıca kiraya verenin kiralanan yeri işbu sözleşmeye eşdeğer şart ve hükümlerle yeniden kiraya vermesine kadar geçecek süre boyunca, son kira dönemi üzerinden garanti edilen aylık asgari kira bedelini, ortak giderleri ile promosyon, halkla ilişkiler ve reklam bedellerini ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt eder" düzenlemesinin yer aldığını, son aylık güncel asgari kira bedelinin 17.521,69 TL +KDV olduğunu, davalının haksız olarak kira sözleşmesinin bitiminden evvel sözleşmeyi tek taraflı feshetmesi nedeniyle kira sözleşmesinin (8.3) maddesine göre 1 yıllık süre karşılığı garanti edilen asgari kira bedeli olan 210.260,28 TL’nin tahsili için takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; kira sözleşmesini takiben, meydana gelen döviz artışı ve ekonomik gelişmelerin müvekkili şirketi olumsuz etkilediğini, 2020 Ocak ayında kiralanan taşınmazı sulh yolu ile boşaltmak istediğini bildirir bir ihtarname keşide ettiğini, davacının sulh isteğine kayıtsız kalarak müvekkilinin kira sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmesine ilişkin bir ihtarname keşide ettiğini, davacının ihtarnamesini takiben müvekkilinin kiraladığı taşınmazın elektriğinin kesildiğini, kiralananın kullanılamaz duruma getirildiğini, gelinen aşama itibarıyla kiralananın kiralama amacı doğrultusunda kullanıma uygun olmaması ve kiralanandan beklenen faydanın temin edilememesi sebebiyle kira sözleşmesinin 31.01.2020 tarihinde haklı nedene dayalı olarak sona erdirildiğini, davacının kira sözleşmesinden doğmuş/doğacak her türlü hak ve alacağını temlik ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında, 01.12.2018 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, davalının kiralananı ekonomik krizden dolayı 31.01.2020 tarihinde tahliye ederek kira sözleşmesini feshettiği, davacının kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm hakların dava dışı Bankaya devredildiği ancak dava hakkının tamamen devredilmediği, sözleşmenin (8.3.) maddesinde, kiracının kira süresi bitiminden evvel tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetmesi halinde 1 yıllık süre karşılığı garanti edilen aylık asgari kira bedelini cezai şart olarak ödemeyi kabul ettiği, davalının ekonomik kriz gerekçesiyle kira sözleşmesini feshinin, davalının tacir olması dikkate alındığında haklı bir fesih olarak kabul edilemeyeceği, davalı tacirin kira sözleşmesi hükümleri ile bağlı olduğu, kira sözleşmesini haksız fesheden davalı şirketin kira sözleşmesinin (8.3) maddesi uyarınca cezai şarttan sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, takibin 208.566,00 TL yönünden devamına, asıl alacak miktarının % 20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin taraflarının tacir olduğu davalı kiracının sözleşmede öngörülen cezai şart ve diğer yükümlülüklerden sorumlu olduğu, davacı kiraya verenin alacağını bankaya temlik etmesinin eldeki davayı açmasına engel bulunmadığı, davanın sözleşmeden kaynaklandığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; davacının kira sözleşmesinden doğan ve doğacak her türlü hak ve alacağını temlik etmesi nedeniyle işbu davada dava takip yetkisi ve taraf sıfatı bulunmadığını, cezai şarta ilişkin sözleşme hükmünün genel işlem şartı kapsamında bulunduğu, müvekkilin kullandığı taşınmazın elektriği kesilerek taşınmazın kullanılamaz hale getirildiğini, tanıkları dinlenilmeden hüküm kurulmasının müvekkilinin ispat hakkını ve hukuki dinlenilme hakkını kısıtladığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle cezai şart alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kira sözleşmesinin davalı kiracı tarafından süresinden önce feshedilmesine, sözleşmede yer alan erken fesih halinde cezai şart ödenmesine ilişkin hükmün geçerli ve bağlayıcı olmasına, davalının sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.