arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı ruhsat eksikliği, imara aykırılıklar, kira tazminatı ve sözleşmenin feshi konularında verilen kararın temyiz incelemesi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı ruhsat eksikliği, imara aykırılıklar, kira tazminatı ve sözleşmenin feshi konularında verilen kararın temyiz incelemesi.

Özet: Arsa sahibi ile yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, arsa sahibi inşaatın ruhsatsızlığı, imara aykırılığı ve dairelerin teslim edilmemesi gerekçesiyle ruhsatlandırma, tescil veya yıkım ile kira tazminatı talep ederken, yüklenici vekalet azli nedeniyle projenin ilerleyemediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini istemiş; mahkeme, mevcut haliyle iskan ruhsatı alınamasa da tadilatla mümkün olacağını saptayarak, kal talebini görevsizlikle reddetmiş, ancak yüklenicinin sözleşmenin feshine yönelik karşı davasını kabul edip sözleşmeyi feshetmiş ve arsa sahibine kısmen kira tazminatı ödenmesine hükmetmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, asıl ve birleşen davalarda davacı vekili ile asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnş. Taah. Tic. A.Ş. vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı arsa sahibi vekili asıl dava dilekçesinde; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 11.10.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak inşaat ve iskân ruhsatlarının alınmadığını ve yapılan inşaatın imar mevzuatına aykırı olduğunu, tapu kaydının yıkılan binaya ilişkin bilgileri içerdiğini ileri sürerek, mevcut hali ile inşaata iskân ruhsatı alınabilecek ise, mahkemece belirlenecek şekilde icra kanalı ile gerekli ruhsatların alınmasına, kat irtifakı tesisine, müvekkiline düşen dairelerin müvekkili adına tesciline, mevcut hali ile inşaata iskân ruhsatı alınamayacak ve fakat tadilat ve kısmen yıkım suretiyle anılabilecek ise, bu şekilde inşaat ve iskân ruhsatlarının alınmasına, kat irtifakı tesisine, müvekkiline düşen dairelerin müvekkili adına tesciline, hiç ruhsat alma imkânı yok ise, imara aykırı olarak yapılan inşaatın kal'ine, proje tadilatı suretiyle ruhsat alınabilecek ise, belediyenin de uygun göreceği proje tadilatının yapılarak binanın projeye uygun olarak yapılmasına ve iskân ruhsatının alınmasına, uygun proje ve kat irtifakı işlemlerinin yaptırılmasına, müvekkiline düşen dairelerin müvekkili adına tescil ve teslimine, bu dairelerin sözleşmeye uygun tamamlattırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı arsa sahibi vekili birleşen Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dava dilekçesinde; teslim edilmeyen iki daire için 24.07.2005 tarihinden itibaren (1 yıl 7 aylık) kira tazminatı ödenmesinin gerektiğini ileri sürerek, her bir daire için 25.07.2005-25.07.2006 kira dönemi için kira bedeli olan 17.998,00 TL'nin hakediş tarihi olan 25.07.2005 tarihinden itibaren yasal faiziyle ve 25.07.2006-25.07.2007 dönemi için iki dairenin kira bedeli olan 11.550,00 TL'nin 25.07.2006 tarihinden itibaren faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davacı arsa sahibi vekili birleşen Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dava dilekçesinde; 26.02.2007 tarihinden itibaren 1 yıl 4 ay 10 gün için yüklenici şirketten iki dairenin kira bedeli olarak toplam 26.580,00 TL'nin faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP- KARŞI DAVA

1. Davalı yüklenici şirket ve davalı ... vekili asıl dava cevap- karşı dava dilekçesinde; davacının sözleşme gereğince verdiği vekaletten müvekkilini azletmesi nedeniyle inşaat ruhsatının alınamadığını savunarak davanın reddini istemiş; karşı davasında sözleşmenin uygulanmasının imkânsız hale geldiğinden tazminatı ödendiğinde 387 parseldeki karşı davalının hissesinin iptali ile müvekkili şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı yüklenici şirket ve davalı ... vekili birleşen Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyası cevap-karşı dava dilekçesinde; davanın reddini istemiş; karşı davasında, vekaletten azil sonrasında proje değişikliği ve ruhsat işlemlerinin yapılamadığını, arsa sahibinin kusuru nedeniyle iskân ruhsatının alınamadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin aynen yerine getirilmesinin mümkün olmadığını, iskân ruhsatı alınamadığından ve kat irtifakı işlemleri yapılamadığından hukuki imkânsızlık olduğunu, bu imkansızlık nedeniyle sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı yüklenici şirket ve davalı ... vekili birleşen Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dava cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin ████████ Esas, ████████ Karar, 28.06.2013 tarihli kararı ile asıl davanın kısmen kabulüne; dava konusu taşınmaza mevcut hali ile iskân ruhsatı alınamayacağının, dava konusu taşınmazın ruhsatlı projesine göre tadilat ve yıkım yapıldığında ruhsat alınabileceğinin tespitine, davacının kal talebine yönelik davasının çözüm yeri idari yargı olduğundan bu talep yönünden mahkemenin görevsizliğine, bu dosyada davalı karşı davacı olan ... Taah.Tic A.Ş.'nin taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin talebinin kabulü ile sözleşmenin feshine, birleşen Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasındaki davacının davasının kısmen kabulü ile 28.083,00 TL'nin dava tarihi olan 26.02.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, davalı karşı davacı olan ... Taah. Tic A.Ş.'nin taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin talebinin kabulü ile sözleşmenin feshine, birleşen Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı davanın kabulüne, 25.580,00 TL'nin dava tarihi olan 07.07.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, müdahale talebinde bulunanların taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin ████████ Esas, ████████ Karar, 28.06.2013 tarihli kararının süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı-karşı davalı arsa sahibi vekili ve asıl ve birleşen davalarda davalı-karşı davacı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin (Yargıtay Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin) █████████ Esas, █████████ Karar, 11.04.2014 tarihli kararı ile yüklenicinin tüm, arsa sahibinin sair temyiz itirazlarının reddi ile asıl davada arsa sahibince, inşaatın imar mevzuatına aykırı yapılması nedeniyle kal'i ve kal masraflarının tahsilinin de istendiği, bu talebi inceleme görevinin adli yargının görev alanına girdiği, asıl dava hakkında verilen kararda, hem inşaatın imar durumuna aykırı olduğu ve bu sebeple yıkım yolu ile tadili gerektiğinin ifade edildiği, hem de inşaattaki imar durumuna aykırılığın giderilmesinin mümkün olmadığı kabul edilerek çelişkiye düşüldüğü, bilirkişilerden alınan 24.08.2011 günlü raporda, binanın bir kısmının yıkılarak aykırılıkların giderilmesinin zor da olsa mümkün olduğu ifade edilmekle birlikte, 07.09.2008 günlü bilirkişi raporunda ise fazlalıkların yıkımı sırasında binanın statiğinin ve taşıyıcı sisteminin etkileneceğinin bildirildiği, bu durumda, mahkemece, raporlar arasında belirlenen çelişki giderilmeden, gerekçe ve hüküm yönünden çelişkili ve HMK'nın 297. maddesine aykırı şekilde infazda tereddüt uyandırır yönde hüküm tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğu, çelişkinin giderilmesi yönünden bilirkişiden rapor alınması ve sonucuna göre fesih ile kal ve masraflarının tahsili hakkında bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin █████████ Esas, █████████ Karar, 11.04.2014 tarihli kararı hakkında süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı-karşı davalı arsa sahibi vekili ve asıl ve birleşen davalarda davalı-karşı davacı yüklenici vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine Dairemiz Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin █████████ Esas, █████████ Karar, 29.06.2015 tarihli kararı ile yüklenicinin tüm, arsa sahibinin sair karar düzeltme itirazlarının reddine, dava konusu taşınmazın imara aykırı olmakla birlikte hali hazırda iskân edildiğinin dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşıldığı, davada kal talebi de bulunmakla binada değişik hukuki sebeplere binaen oturanlar için de kal kararı hukuki yararlarını etkileyeceğinden ve kararın infaz edilmesi açısından bu kişilerin de yargılamada bulunmaları gerektiğinden yıkım kararı verilmesi istenen apartmanda oturanların tespiti ile haklarında dava açılması için davacı yana mehil verilerek, sonucuna göre bu istem hakkında hüküm verilmesi gerektiği belirtilerek bozma ilamına ek olarak bu yönden de Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz hakkında yapı kayıt belgesi düzenlendiği belirtilerek asıl davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmaza mevcut hali ile iskân ruhsatı alınamayacağının, dava konusu taşınmazın yıkım yapıldığında ruhsatının alınabileceğinin tespitine, davacının kal talebine yönelik davasının reddine, birleşen Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasındaki davacının davasının kısmen kabulü ile 28.083,00 TL'nin dava tarihi olan 26.02.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, bu dosyada davalı karşı davacı olan ...Taah. Tic. A.Ş'nin taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin talebinin kabulü ile sözleşmenin feshine, birleşen Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dava dosyasındaki davanın kabulüne, 25.580,00 TL'nin dava tarihi olan 07.07.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, müdahale talebinde bulunanların taleplerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl ve birleşen davalar davacı-karşı davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davanın kal talebi yönünden de kabulü gerektiğini, son bilirkişi raporunda binanın kısmen yıkılarak imara uygun hale getirilemeyeceğinin belirtildiğini ve tamamen yıkılması gerektiğinin tespit edildiğini, ancak kâl talebinin hatalı olarak mahkemece reddedildiğini, özel uzmanlık gerektiren bir hususta alınan bilirkişi raporlarında binanın yıkımının gerektiği aksi halde imara uygun hale getirilemeyeceği tespit olunmuş olmasına rağmen buna aykırı hüküm kurulmasının bilirkişinin görev alanına girme anlamını taşıyacağını,

b. Yapı kayıt belgesi alınan bir bina hakkında da kâl kararı verilebileceğini, yapı kayıt belgesinin sözleşmeye aykırılık veya mülkiyet hakkı kapsamında taşınmaza bir koruma sağlamadığını,

c. Karşı davanın reddi gerektiğini, davalının, davacı ile akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiği binayı imara aykırı olarak inşaa ettiğini, hiç kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemeyeceğini, aksi durumun hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracağını, davalı açısından sözleşme feshini haklı kılacak hiç bir sebep olmadığını, kâl talebinin reddi ve karşı davanın kabulü yönünden kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

2. Asıl ve birleşen davalar davalı-karşı davacı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; Birleşen davalarda verilen kararlara istinaden daha evvel ödeme yapıldığından mahkemece birleşen dosyalardaki alacak kalemleri icra yoluyla tahsil edildiğinden karar verilmesine yer olmadığı şeklinde bir karar verilmesi gerekirken mükerrer olarak kapatılan Adana 6. İcra dairesi █████████ sayılı dosyasında tahsil edilen alacaklar için yeniden hüküm kurulduğunu, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl, birleşen ve karşı davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yıkım ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 nci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı, taşınmaz hakkında yapı kayıt belgesi alınmasının yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü kaldırmadığı, ancak İmar Kanunun geçici 16.maddesi dikkate alındığında binanın yıkılmasına engel olduğu anlaşılmakla; asıl ve birleşen davalarda davacı-karşı davalı arsa sahibi ve asıl ve birleşen davalarda davalı yüklenici vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Taraflar vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harçların temyiz eden asıl ve birleşen davalarda davacı ile asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnş. Taah. Tic. A.Ş.'ye yükletilmesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,06.04.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

- KARŞI OY -

7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. maddesinin ilk fıkrası ile afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi, 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde de yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesi getirilmiştir. Maddede bahsi geçen yapı kayıt belgesi, Dairemizin 12.05.2022 T. █████████ E. █████████ K. Sayılı kararında ve diğer pek çok kararında da belirtildiği üzere; imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10. bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir.

Yapı kayıt belgesi binayı imara uygun hale getirmediği ve edim ifa edilmiş sayılmadığı için arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini talep edebilecek ve buna bağlı olarak mülkiyet hakkını korumaya yönelik yetkileri kullanabilecektir.

Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre; Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir (TMK 683/1). Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK 683/2). Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK 722/1). Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir (TMK 722/2). Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir (TMK 722/3).

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesini isteyebileceği gibi TMK 722/3. madde kapsamında taşınmazına imara aykırı olarak yapılan binanın kal'ini de isteyebilecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16/4 maddede, "Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir." hükmü bulunmakta ise de bu düzenleme kal talebinde bulunmayı engelleyen bir düzenleme değildir. Zira maddede açıkça belirtildiği üzere bu düzenleme, İmar Kanunu kapsamında idari işlem olarak verilen yıkım kararlarının uygulanmayacağıyla ilgili olup taşınmaz malikinin Anayasa da temel hak olarak güvence altına alınan ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda (TMK) kapsamı ve sınırları gösterilen mülkiyet hakkına sınırlama getiren bir içerik taşımamaktadır.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; binanın imara aykırı olduğu, kısmen yıkılarak dahi imara uygun hale getirilmesinin binanın statiği bozulacağı için mümkün olmadığı toplanan delillerle anlaşılmış ve mahkemece de bu yöndeki bilirkişi raporu benimsenerek Sözleşmenin feshine karar verilmiştir.

Sözleşmenin feshine karar verildiğine göre sözleşmeye uygun yapılmayan imara aykırı olarak inşa edilen binayı arsa sahibi kabullenmek zorunda değildir. Yapı kayıt belgesinin asıl amacı afet risklerine hazırlık amaçlı olarak imara aykırı binaların kayıt altına alınması olup, bu riskler için kamusal makamların atacağı adımları beklemek yerine bu risklerden bir an önce kurtulmak için Türk Medeni Kanununun kendisine tanıdığı yetkileri kullanarak TMK 722/3. maddeye göre başkasının malzemesi ile oluşturulan yapının yıkılıp kaldırılmasını arsa sahibi isteyebilir. Kal talebinin reddi halinde arsa sahibi bu imara aykırı yapıyı kendi imkanları ile yıktırmak zorunda kalacak ve yıkım giderlerine de kendisi katlanmak zorunda kalacaktır. Oysa ki TMK 722/3. Madde yıkım giderleri yapı sahibine ait olmak üzere yıkılıp kaldırma talep etme hakkını vermektedir. Bu hüküm Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkını koruyucu bir düzenlemedir. 3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16/4 maddede idare için getirilen yıkım yasağı, TMK'daki bu düzenlemeye bir istisna niteliği taşımamaktadır. Bu durumda imara aykırı olarak yapılan binanın yıkılarak ortadan kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken TMK 722/3 madde hükmüne aykırı olarak mülkiyet hakkını kısıtlayıcı bir yorum ve sonuçla kal talebinin reddine karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir.

Diğer yönlerden katılmakta isem de arsa sahibinin temyizi bakımından yukarıda açıklanan nedenle hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan onama yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.