Ankara Bölge Adliye Mahkemesinde AVM alt kiracısının sözleşme ihlali, mükerrer kira ödemesi ve tahliye nedeniyle tazminat ile borcun tespiti istinafı.
Özet: Bir alt kiracı, ana davada franchise ve alt kira sözleşmelerinden kaynaklı olarak, önceki alt kiracının borçlarını ödemek, kiracının ana kiraya verene aktarmadığı kira bedellerini mükerrer ödemek, feshin ardından artan kira farkı ödemek ve tahliye süresince kar mahrumiyeti yaşamak suretiyle uğradığı maddi zararların tazminini talep ederken, birleşen davada ise kendisine karşı başlatılan icra takibindeki borcun aynı nedenlerle mükerrer ödemelerden kaynaklandığını ve bu nedenle aslında borçlu olmadığının tespitini istemektedir.
T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: ████████ - ████████
T.C.A N K A R AB Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ22. H U K U K D A İ R E S İ ESAS NO : ████████ (ESASTAN RET )KARAR NO : ████████T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ : ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ : █████/2025ESAS-KARAR NO : ████████ E - ████████ KDAVA : Tazminat KARAR TARİHİ : █████/2026YAZILDIĞI TARİH : █████/2026 Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi. GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ İDDİANIN ÖZETİASIL DAVADA:Davacı vekili; davacı müvekkilinin ... AVM'de alt kiracı olarak işlettiği dükkan sebebiyle önceki alt kiracı ..., kiracı ... Restaurantları San. Tic. Ltd. Şti. ve franchise sözleşmesi akdedilen ... Hiz. A.Ş'nin sözleşmeye aykırı davranmaları sonucu zarara uğradığını, Davacı müvekkilinin müvekkil zarara uğramış olduğunu önceki alt kiracının borçları sebebiyle kiraya verene ödemiş olduğu kira bedeli, yine kiracıya ödemesine rağmen kiracı davalı şirketin kiraya veren ... AVM'ye söz konusu tutarları göndermemesi sebebiyle mükerrer ödenen kira bedellerini, feshedilen alt kira sözleşmesi sebebiyle kiraya verenle yeni akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin daha yüksek belirlenmesi sebebiyle ödenen aradaki farkı ve davalıların sebep olduğu tahliye sebebiyle tahliye ile müvekkilinin işletmesinin yeniden faaliyete geçmesi arasında geçen zamanda mahrum kalınan karın davalılardan faiziyle tahsili gerektiğini, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik Müvekkili tarafından önceki alt kiracı ...'in ... AVM'ye olan borçları ödenmiş olduğunu fazlaya ilişkin talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00-TL tazminatın davalılardan alınarak ödeme tarihi olan 07.07.2021 itibaren işleyecek avans faizi ile müvekkiline verilmesini, Alt kiracı müvekkil tarafından kiracıya ödenmesine rağmen malik ... AVM'ye(... A.Ş.) ödenmeyen kiralara ilişkin Fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 500,00-TL'nin 14.10.2020 tarihinden, şimdilik 500,00-TL'nin 10.11.2020 tarihinden itibaren olmak üzere toplam şimdilik 1000.00-TL'nin kiracı ... ve ... Restoranları A.Ş.'den alınarak ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faizi ile müvekkiline verilmesini, müvekkilinin alt kiracı olarak yaptığı sözleşmenin feshedilmesi sebebiyle malik ... AVM ile tekrar yapılan kira sözleşmesi sebebiyle uğranılan zarar için şimdilik 1.000,00-TL maddi tazminatın ... ve ... Restoranları A.Ş.'den alınarak tahliye tarihi olan 16.06.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile müvekkiline verilmesini, Davalıların, müvekkilin işletmesinin bulunduğu dükkanın tahliyesine sebebiyet vermesi nedeni ile tahliye tarihinden (16.06.2021) yeniden faaliyete geçme tarihine (14.07.2021) kadar geçen sürede mahrum kalınan kar için fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00-TL'nin işletmenin yeniden açıldığı 14.07.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili tarafından sunulan █████/2025 tarihli ıslah dilekçesinde asıl davada; dava değerini yükselterek 126.342,16 TL'nin avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesi istenmiştir.BİRLEŞEN DAVADA :Davacı vekili; müvekkili ile ... Hizmetleri A.Ş. arasında franchise sözleşmesi imzalandığını, ... Restoran A.Ş. 'nin alt şirketi davalı ... Restaurantları Tur. ve Gıda Ltd. Şti. ile de alt kira ilişkisi kurulduğunu, dükkanın kiraya vereni ... AVM kiracısının davalı olduğunu, davalının ... Restoran şirketinin alt şirketi olduğunu, müvekkili ile arasında ... adresinde bulunan işyerinde de alt kira sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili tarafından ... AVM ... nolu adrese ilişkin alt kira sözleşmesinin yükümlülükleri ifa ettiğini, kiracıya yapılan ödemelerin kiraya veren ... AVM'ye gönderilmediğini, müvekkilinin halihazırda ticari işletmesini sürdürdüğü şirketin kiraya veren tarafından tahliye edilme riski ile mükerrer olarak kiraya verene bu bedellerin tekrar ödendiğini, müvekkili tarafından kiracı davalıya her ay kira ödemesi yapıldığını, önceki alt kiracının da borçlarının ödendiğini, bahsi geçen bedellerin kiracının kiraya verene göndermemesi sebebiyle kiraya verene mükerrer olarak ödediğini belirterek, müvekkili aleyhine davalı tarafından Ankara 19. İcra Müdürlüğünün █████████ E. Sayılı dosyası üzerinden takibe konu edilen bedel kadar borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.SAVUNMANIN ÖZETİASIL DAVADADavalı ... Hizm. A.Ş. vekili; yargılama sırasında: Bilirkişi raporlarında müvekkili ile davacı arasında bir ticari ilişki olmadığı sabit olduğunu kiranın ödenememesi veye eksik ödenmesi müvekkil şirketin sorumluluğunda bulunmadığını, taraflar arasındaki Franchsıng sözleşmesinde kira bedellerinin ödenmesi konusunda müvekkil şirkete yüklenen bir sorumluluk bulunmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Davalılar vekili; ... vekili; davacı yanın "... AVM ..." adresinde bulunan dükkanında işletmeciliğe devam ettiğini ve herhangi bir tahliye işlemi de gerçekleşmediğini davacının herhangi bir zararı bulunmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Davalı ... Rest. Tur. ve Gıda Ltd. Şti.vekili ; Asıl davada davacının müvekkili şirket ile diğer davalı arasında organik bağ olduğunu iddia etse de iddiasının ispattan uzak olduğunu; davacının talep ettiği alacaklardan tarafların müşterek - müteselsil sorumlu olduğunun mesnetsiz oludğunu; davacının davalı müvekkil ile yapmış olduğu kira sözleşmesinden kaynaklanan alacağı bulunmadığını, tarafların birbirlerinin alacağına karşılık mahsuplaştığını, davacı yanın halihazırda "... AVM ..." adresinde bulunan dükkanında işletmeciliğe devam ettiğini ve herhangi bir tahliye işlemi de gerçekleşmediğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.BİRLEŞEN DAVADA:Birleşen davada davalı ... ... Ltd. Şti tarafına usulüne uygun duruşma gün ve saatini bildirir tebligatın yapılmasına rağmen cevap dilekçesi vermemiştir.İLK DERECE MAHKEME KARAR ÖZETİMahkemece: Dosyanın ve birleşen dosyanın kül halinde incelenmesi, yapılan hesaplamalardan sonra benimsenen bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda: Asıl davada; davacının alt kiracı ... şirketine ödediği kira alacağı ile gelir kaybı olan toplam 118.228,97.TL ile yine davacının █████/2021 tahliye tarihi ile yeniden işe başlama tarihi olan █████/2021 tarihi arasındaki gelir kaybı olan toplam 8.113,19.TL olmak üzere toplam 126.342,16.TL alacaklı olduğu, buna göre asıl davanın kısmen kabulüne ; Davacının alt kiracı ...'in davadışı ... AVM'ye olan borçları ödememiş olması nedeniyle alt kiracı ... şirketine ödediği kira alacağı ile gelir kaybı olan toplam 118.228,97.TL ile yine davacının █████/2021 tahliye tarihi ile yeniden işe başlama tarihi olan █████/2021 tarihi arasındaki gelir kaybı olan toplam 8.113,19.TL olmak üzere TOPLAM 126.342,16.TL alacağın dava tarihi olan █████/2021 tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalılar ... şirketi ile davalı ...’den alınarak davacıya ödenmesine, davalı ... tarafından davacıya karşı başlatılan (toplam 10.173,64.TL Ağustos 2021 kira alacağı) Ankara 6.İcra Dairesinin ██████████ Esas sayılı dosyasındaki kira alacağı ayrı bir yargılamayı gerektirdiğinden takas/ mahsup talebinin reddine karar verildiği, davalı ... Hizmetleri A.Ş' davacı vekilinin dava dilekçesinde belirttiği gibi Franchise sözleşmesinin tarafı olup davanın diğer tarafları arasındaki kira ödemelerine ilişkin ödemelerin, kiracı olan ... Restaurantları Turizm ve Gıda Ltd. Şti. ile alt kiracı ...- alt kiracı ... ilişkisinin dışında kaldığı, davada taraf sıfatı bulunmadığı sonucuna ulaşılarak, davalı ... Hizmetleri A.Ş'ye yönelik açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, birleşen dava yönünden; bilirkişi heyetinin █████/2025 tarihli raporunda belirtildiği gibi, Birleşen ████████ Esas sayılı dosyadaki icra takibinde konu ...in faizsiz olarak 110.885,93.TL. tutarında icra takip başlattığını, Davacı ...' nın ...' in kira borcu için ...e ödediği 111.047,78.TL. birbiri ile örtüştüğü ( Fark: 161,85 TL) belirtilmiş olup bu kapsamda icra takibini başlatan davalı alacaklı ... Restaurantları Turizm ve Gıda Ltd. Şti.'e borcu olmadığı ; Ankara 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin █████/2022 karar tarihli ████████ Esas, ███████ Karar sayılı birleştirme kararı ile açılan Menfi tespit davasının kabulüne, davacı tarafın borçlu bulunmadığının tespitine, Birleşen dosyada davacı hakkında kötü niyetli olarak icra takibi başlatılması nedeniyle takip miktarının üzerinden %20 oranında kötü niyet tazminatının davalı ... Restaurantları Turizm ve Gıda Ltd. Şti.'nden alınarak davacıya ödenmesine, karar verilmiş, davalılardan ... tarafından asıl davaya yönelik istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.İSTİNAF SEBEPLERİAsıl davada davalı ... vekili; zamanaşımı itirazının dikkate alınmadığını ortada davacı tarafın uğramış olduğu bir zarar bulunmadığını, bilirkişi raporunda her ne kadar davacının zarar ettiği belirtilmiş ise de davacı, işbu tarihler arasında da söz konusu adreste faaliyetine devam etmesinden dolayı herhangi bir faaliyet kesintisi bulunmadığını, dolayısıyla da ortada herhangi bir zarar durumu da bulunmadığını, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilemeyeceğini bildirerek ilk derece mahkeme kararının kaldırılarak davanın asıl dava yönünden reddine karar verilmesini istemiştir.UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLARUyuşmazlık; taraflar arasında akdedilen franchise sözleşmesinden kaynaklanan alacak için franchise bedelinin ve zarar kalemlerinin tahsilinin mümkün olup olmadığı hususuna ilişkindir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇEDava, franchising sözleşmesine aykırılıktan kaynaklı sözleşmeden kaynaklanan zararın tahsili, birleşn davada ise girişilen icra takibi nedeniyle davacı franchise alanın borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.Uyuşmazlık her iki tarafında sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yeri getirip getirmediği, davacının sözleşme nedeniyle ödemek zorunda kaldığı alt kiracının borçlarını geri isteyip isteyemeyeceği, alacak miktarının ne kadar olduğu, uğradığı zararın olup olmadığı, miktarının ne kadar olduğu hususlarındadır.Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına ve özellikle taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümünde hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda karar verilmesinde oluşa ve dosya içeriği doğrultusunda bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre asıl davaya yönelik olarak davalılardan ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalılardan ... vekilinin asıl davaya yönelik olarak istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1.maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 8.630,43 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 2.159,00TL harcın mahsubu ile bakiye 6.471,43TL harcın istinaf eden davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,3-İstinaf eden tarafından yapılan istinaf posta giderlerinin üzerinde bırakılmasına,4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,5-HMK'nin 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,6-Kararın tebliğinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,HMK'nin 362/1.a maddesi gereğince dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda kesin olmak üzere █████/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Başkan e-imzalıdır Üye e-imzalıdır Üye e-imzalıdır Katip e-imzalıdır NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."