6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlenen binada, kat malikleri kurulu kararına uymayan davacının arsa payı satış işleminin iptali istemiyle açtığı davanın Danıştay temyiz incelemesi.
Özet: 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı ilan edilen bir binada, kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının satışına ilişkin belediye işleminin iptali istemiyle açtığı davada; ilk derece ve bölge idare mahkemeleri, teklifin hakkaniyetli, paylaşım oranının makul ve yasal şartların sağlanmış olması nedeniyle davanın reddine karar vermiş, Yüksek Mahkeme de davacının satış bedelinin düşük olduğuna dair net bir itirazının bulunmaması gerekçesiyle bu ret kararını onamıştır.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ... VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. ...MÜDAHİLLER (DAVALI YANINDA): 1- ... 2-... ...9- ... 10- ...VEKİLLERİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu İstanbul İli, Maltepe İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının █████/2024 tarihinde satılacağına ilişkin Maltepe Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda özetle; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyadaki diğer bilgi ve belgelerin değerlendirilmesinden; % 50 arsa maliki, % 50 yüklenici şeklindeki düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa maliklerinin aleyhine olmadığı, paylaşım oranının makul olduğu, kat paylaşım şemasının hakkaniyete uygun düzenlendiği, davacının maliklerin salt hisse çoğunluğu ile alınan karara usulüne uygun davet edilmesine rağmen karara katılmadığının açık olduğu, davacıya gönderilen ihtarnamede ortak karar protokolüne, müteahhit ile yapılan kat karşılığı sözleşmeye, bağlı vekaletname örneğine ve gayrimenkul değerleme raporuna yer verilerek anlaşma şartlarına ve payın değerine ilişkin belgelere yer verildiği, davacıya yapılan teklifin hakkaniyetli ve adil olduğu, binadaki tüm bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı planlama yapıldığı, davacının arsa payının değeri ile ilgili olarak herhangi bir itirazının bulunmadığı, bu noktada, anlaşma sağlayamayan maliklerin arsa payı satışının anlaşma sağlayan diğer paydaşlar arasında açık arttırma usulü ile yapılabileceği hususunda herhangi bir engel olmadığı anlaşıldığından, davacının arsa payının satışı için gerekli olan yasal şartların sağlanması karşısında, 6306 sayılı Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre tesis olunan dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından; kat malikleri toplantısına çağrı usullerinde Kanunun amir hükümlerine uyulmadığı, kaldı ki riskli yapı kararının da kesinleşmeden karar alındığı, yeni yapılacak binadaki kat paylaşımının adil olmadığı ve kıymet takdiri sonucu bulunan değerin de düşük olduğu iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Dava dilekçesi, temyiz dilekçesi ve tüm dosya kapsamına göre, davacının satışa dayanak oluşturulan kıymet takdiri yapılırken satış bedelinin düşük belirlendiğine dair tam ve açık bir itirazının olmadığı anlaşıldığından, temyize konu kararın onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE : MADDİ OLAY : Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu İstanbul İli, Maltepe İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının █████/2024 tarihinde satılacağına ilişkin Maltepe Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine bakılmakta olan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT :6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde; Bu Kanunun amacının, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir, denilmiş, 3. maddesinde; riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir, hükmüne, 5. maddesinde; riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır, hükmüne yer verilmiştir, 6. maddesinin 1. fıkrasında ise; üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edileceği, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceği, riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, hüküm altına alınmıştır.6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında; riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği, hükmüne, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılacağı, hükmüne yer verilmiştir.Anılan Yönetmeliğin 15/A maddesinin 3. fıkrasında ise; satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunacağı, rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirleneceği, hüküm altına alınmıştır.HUKUKİ DEĞERLENDİRME :Yukarıdaki mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; Kanunun riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme faaliyetlerinin yapılmasına yönelik hükümler içerdiği, bu amaç doğrultusunda mülkiyet hakkının kullanımına dair bir takım kısıtlamalara da yer verildiği, özelikle maliklerin tümünün taşınmazın değerlendirilme yöntemi hakkında hemfikir olmaması durumunda, değerlendirme yöntemine rıza göstermeyen ve azınlıkta kalan paydaşların itirazına üstünlük tanınmadığı ve hisse itibarıyla üçte iki çoğunluğun kararının yeterli görüldüğü, ancak azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı, böyle bir durumda karara iştirak etmeyen hissedarın payının satılmasıyla mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olacağı ya da yapılan paylaşımın adil olmasına rağmen alınan karara katılmayan hissedarın payının rayiç değerinden daha düşük bir değere satılamayacağı anlaşılmaktadır.Olayda; davacının, kendisine teklif edilen paylaşımın adil olmamasının yanında taşınmazının değerinden düşük bir bedelle satışa çıkarıldığına yönelik itirazının da olduğu anlaşılmaktadır.İdare Mahkemesi tarafından ise; riskli yapı kararı sonrası yeni yapılacak uygulamada, davacı ile birlikte diğer hissedarların eski taşınmazları ile yeni yapılacak binadaki paylaşımın karşılaştırıldığı ve sonuç itibarıyla davacıya teklif edilen paylaşımın adil olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının bedele ilişkin itirazına yönelik bir inceleme yapılmadığı anlaşılmıştır.Bu nedenle; dava konusu taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler dikkate alınarak, taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikte yeniden bilirkişi heyeti oluşturulması ya da ek rapor alınması suretiyle davacının satış bedeline ilişkin itirazı ile birlikte yeniden karar verilmesi gerekmektedir. Bu durumda; yukarıda belirtilen şekilde davacının arsa payının satış tarihindeki bedeli tespit edilerek, rayiç değerde satışa çıkarılıp çıkarılmadığı hususu açıklığa kavuşturulmak suretiyle bu yöndeki iddia hakkında da karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair kararda hukuki isabet görülmemiştir. KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin kabulüne,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının Üye ... ve Üye ...'in karşı oyları ile oyçokluğuyla BOZULMASINA,3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Dava Dairesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde, kesin olarak karar verildi.KARŞI OY (X) :Dava; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının █████/2024 tarihinde satılacağına ilişkin Maltepe Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine açılmıştır. Yapılan yargılama sonucunda (yukarıda detaylı şekilde anlatıldığı üzere); davacının arsa payı oranına istinaden teklif edilen paylaşımın hakkaniyete uygun olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Dairemiz tarafından ise; davacının arsa payının satış tarihindeki bedeli tespit edilerek, rayiç değerde satışa çıkarılıp çıkarılmadığı hususu açıklığa kavuşturulmak suretiyle bu yöndeki iddia hakkında da karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak karar verildiği gerekçesi ile temyize konu karar hakkında bozma kararı verilmiştir. Oysaki; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği; bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, olayda olduğu gibi, sözleşmenin içeriğine girerek davacıya teklif edilen şartların yerinde olup olmadığı gibi ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabi afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı şüphesizdir. Bu nedenle; temyize konu kararın bu kısmının bu gerekçe ile bozulması gerektiği düşüncesiyle, Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.KARŞI OY (XX) :Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşüyle çoğunluk kararına katılmıyorum.