6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı ilan edilen binada, kat malikleri kurulu kararı sonrası arsa payı satışına davacının hakkaniyet ve teklif edilen daire değerine ilişkin itirazının incelenmesi.
Özet: Bu hukuki evrak, riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın dönüşüm sürecinde, kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacının arsa payının satışına yönelik belediye işleminin iptali istemini konu almaktadır; davacı, riskli yapı kararından yıkım sonrası haberdar edildiğini, diğer hissedarların müteahhitle yaptığı sözleşmeye davet edilmediğini ve yıkılan binadaki büyük dükkanının yerine teklif edilen çok daha küçük konut dairesinin adil olmadığını ileri sürmekteyken, ilk derece ve bölge idare mahkemeleri, sürecin 6306 sayılı Kanuna uygunluğunu ve davacıya arsa payı değerinin üzerinde teklif yapıldığını belirterek davayı reddetmiş; Danıştay tetkik hakimi ise bölge idare mahkemesi kararının bozulması gerektiği yönünde görüş bildirmiştir.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ... VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye BaşkanlığıVEKİLİ : Av. ...MÜDAHİLLER (DAVALI YANINDA) : 1- ... Tekstil ve İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şti. 2- ... 3- ... 4- ... 5- ...VEKİLLERİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının █████/2023 tarihinde satılacağına ilişkin Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda özetle; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyadaki diğer bilgi ve belgelerin değerlendirilmesinden; riskli yapı sürecinin ve daha sonra yapılan kat malikleri kurulu toplantısının 6306 sayılı Kanuna uygun olarak işletildiği ve gönderilen ihtarnameye rağmen kat malikleri kurulunda 2/3 çoğunlukla alınan karara davacının iştirak etmediği, davacının arsa payının ise 1.913.709,08 TL olarak tespit edildiği, oysa davacıya teklif edilen daire değerinin 6.600.000,00 TL olduğu, bu durumda, davacının arsa payı değerine uygun değerde daire teklifi de yapıldığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından; bağımsız bölüm maliki olunan taşınmaz hakkında riskli yapı kararı alındığı hususu bina yıkıldıktan sonra öğrenildiği, bina yıkıldıktan sonra diğer hissedarlar ile müdahil arasında yapılan inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinden önce ise kendisine herhangi bir davet gönderilmediği, anılan sözleşme ile kat maliklerine yeni yapılacak binada verilecek bağımsız bölümler belirlendiği, kendisine gönderilen noter ihtarnamesi ile arka cephede 5. normal katta sol tarafta bulunan 3+1 brüt 110 m², net 91 m² daire teklif edildiği, ancak yıkılan binada 2. bodrum ve 1. bodrum katlarda bağımsız bölümler üzerinden toplam 550 m² dükkanının olduğu, bu nedenle yapılan paylaşımın hakkaniyete uygun olmadığı iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz istemine karşı cevap verilmemiştir. TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Dairemiz kararında belirtilen gerekçe ile temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE : MADDİ OLAY : Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının █████/2023 tarihinde satılacağına ilişkin Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.İLGİLİ MEVZUAT :6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde; Bu Kanunun amacının, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir, denilmiş, 3. maddesinde; riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir, hükmüne, 5. maddesinde; riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır, hükmüne yer verilmiştir, 6. maddesinin 1. fıkrasında ise; üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edileceği, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceği, riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların (işlemin tesis edildiği tarihteki hali ile) üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, hisseleri oranında paydaşların üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, hüküm altına alınmıştır.6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında; riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların (işlemin tesis edildiği tarihteki hali ile ) üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, hükmüne, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılacağı, hükmüne yer verilmiştir.HUKUKİ DEĞERLENDİRME :Yukarıdaki mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; Kanunun riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme faaliyetlerinin yapılmasına yönelik hükümler içerdiği, bu amaç doğrultusunda mülkiyet hakkının kullanımına dair bir takım kısıtlamalara da yer verildiği, özelikle maliklerin tümünün taşınmazın değerlendirilme yöntemi hakkında hemfikir olmaması durumunda, değerlendirme yöntemine rıza göstermeyen ve azınlıkta kalan paydaşların itirazına üstünlük tanınmadığı ve hisse itibarıyla üçte iki çoğunluğun kararının yeterli görüldüğü, ancak azınlıkta kalan hissedarların, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir teklifi de kabul etmeye zorlanamayacağı, böyle bir durumda karara iştirak etmeyen hissedarın payının satılmasıyla mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olacağı anlaşılmaktadır.Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... yapı kimlik numaralı bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi üzerine, taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulamanın belirlenmesi amacıyla █████/2023 tarihinde yapılan apartman genel kurul toplantısında, anılan binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında ... Tekstil ve İnşaat Sanayi Ticaret Limited Şirketi tarafından yıkılarak, komşu ... parsel sayılı arsa ile tevhit edilmek suretiyle Bakırköy 30. Noterliğince düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca aynı şirket tarafından yeniden inşa edilmesi hususunda kat maliklerince anlaşmaya varılmıştır. Yapılacak uygulamalara ilişkin diğer arsa paydaşları ile yüklenici ... Tekstil ve İnşaat Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanan Bakırköy 30. Noterliğince düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... ila ... parsel sayılı arsaların tevhidinden sonra oluşacak yeni parsel numaralı taşınmaz üzerine çeşitli şartlar altında 2 bodrum kat, zemin kat ve her katta 4 daire olmak üzere 10 normal kat ve 5 dükkandan oluşan toplam 45 bağımsız bölümlü inşaat yapılması kararlaştırılmıştır. Apartman genel kurul toplantısına katılmayan davacı ...'e ise Bakırköy 17. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; arsa payına karşılık olarak yeni yapılacak binanın arka cephesinde 5. normal katın sol tarafındaki 3+1, brüt 110 m², net 91 m² büyüklüğündeki daire teklif edilerek, apartman genel kurul toplantısında varılan anlaşmaya 15 gün içinde iştirak edilmesi istenilmiş, söz konusu karara iştirak edilmemesi halinde arsa payının satılacağı ihtar edilmiştir. Yapılan ihtara rağmen davacı tarafından sözleşmeye iştirak edilmemesi nedeniyle, arsa payının satışa çıkarılması üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.Dosyada mevcut tapu kayıtlarının incelenmesinden; davacının, davaya konu binada 1. bodrum ve 2. bodrum katlarda "çanta imalathanesi" niteliğinde ██████'şer arsa paylı iki adet bağımsız bölümünün bulunduğu anlaşılmış, davacı tarafından ise; toplam ██████ arsa paylı 550 m² dükkana sahip iken kendisine teklif edilen dairenin büyüklüğü ve konumu ile diğer arsa hissedarlarına teklif edilen bağımsız bölümler karşılaştırıldığında, teklif edilen paylaşımın mülkiyet hakkını ihlal ettiği iddia edilmiştir.Mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise; kat malikleri tarafından hazırlattırılan █████/2022 tarihli değerleme raporunda 795 m² büyüklüğündeki davaya konu arsanın değerinin 1.111.055,00 Amerikan Doları olarak hesaplandığı, bilirkişi raporunun hazırlandığı tarih olan █████/2024 tarihi itibarıyla ise 1 Amerikan Dolarının 34,2332 TL olduğu dikkate alındığında, taşınmazın değerinin 38.034.968,026 TL ve davacının hisse bedelinin 38.034.968,026 x 40 / 795 = 1.913.709,08 TL olduğu, davacıya teklif edilen daire değerinin ise 6.600.000,00 TL olarak tespit edildiği, bu haliyle sözleşme kapsamında davacıya verilecek dairenin teknik açıdan eski binadaki taşınmazlarından daha değerli ve hakkaniyetli olduğunun belirtilmesi üzerine, İdare Mahkemesi tarafından bilirkişi raporuna itibar edilerek, davanın reddine karar verilmiştir.Olayda; davacının, taşınmazının değerinden düşük bir bedelle satıldığına yönelik bir itirazı olmayıp, kendisine teklif edilen paylaşımın kabul edilmemesi nedeniyle arsa payının satışı çıkarıldığı anlaşılmaktadır.Mahkeme kararına dayanak oluşturan bilirkişi raporunda, davacının arsa payının değeri ile kendisine teklif edilen dairenin bitmiş haldeki değeri kıyas edilerek bir sonuca varılmışsa da, arsa payı değerinin, aynı arsa üzerine yapılmış/yapılacak (bitmiş) dairenin değeri ile kıyaslanamayacağı, oysa, davacıya teklif edilen taşınmaz ile davacının önceki taşınmazlarının konumunda ve niteliğinde yeni bir (veya emsal) taşınmaz kıyas edilerek bir değerlendirme yapılması hakkaniyete daha uygun olacaktır.Bu itibarla; davacının eski taşınmazları ile teklif edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, cephesi, arsa payları ile diğer kat malikleri tarafından imzalanan inşaat sözleşmelerinin şartları (kat maliklerinin eski ve yeni dairelerinin konumları, cepheleri, arsa payları, arsa paylarındaki eksilmeler ile müteahhide verilecek paylar vs) da dikkate alınarak yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılması ya da ek rapor alınması suretiyle yeniden karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu durumda; eksik inceleme sonucu verilen davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu kararda hukuki isabet bulunmamaktadır. KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle;1. Temyiz isteminin kabulüne,2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının Üye ... ile Üye ...'in karşı oyları ve oyçokluğuyla BOZULMASINA,3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Dava Dairesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde, kesin olarak karar verildi.KARŞI OY (X) : Dava; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra yapılan kat malikleri kurulunda alınan karara katılmayan davacının arsa payının █████/2023 tarihinde satılacağına ilişkin Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine açılmıştır. Yapılan yargılama sonucunda (yukarıda detaylı şekilde anlatıldığı üzere); davacının arsa payı oranına istinaden teklif edilen paylaşımın hakkaniyete uygun olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği; bu kapsamda bu karara katılmayan davacının arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacının bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, olayda olduğu gibi, sözleşmenin içeriğine girerek davacıya teklif edilen şartların yerinde olup olmadığı gibi ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabi afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı anlaşıldığından, riskli yapı yerine yapılacak inşaatın paylaşımına ilişkin değerlendirme yapılarak karar verilmesinde hukuka uyarlık görülmemiştir. Bu nedenlerle; temyize konu kararın bu gerekçe ile bozulması gerektiği görüşüyle, çoğunluk kararına katılmıyorum. KARŞI OY (XX) :Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşüyle çoğunluk kararına katılmıyorum.