Dairenin tapu devri yapılamaması üzerine, geçersiz adi yazılı sözleşmeyle satılan ve ortak alan olduğu anlaşılan taşınmazın bedel ve masraflarının denkleştirici adaletle iadesi talebi.
Özet: Bu dava, davacının tapusuz olarak satın aldığı ve sonradan projesine aykırı, ortak kullanım alanı olduğu anlaşıldığından tescil edilemez duruma gelen daire için ödediği bedel ve yaptığı masrafların tazmini talebiyle, daireyi satan kişi ile inşaat sahibi garantörler aleyhine açılmış olup, ilk derece mahkemesinin satıcı aleyhine 148.600 TL alacağa hükmedip diğer davalılar hakkındaki davayı usulden reddetmesine karşın, bölge adliye mahkemesinin adi yazılı satış sözleşmesinin geçersizliğine rağmen garantörlerin sorumluluğunun devam ettiğine karar vererek hükmü kısmen bozmasıyla sonuçlanmıştır.
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : İnegöl 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ███████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılardan ... vekili ile ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilin yaklaşık 9 yıl önce ... Mah. ... Sk. ... Sitesi No:14 B BLok Zemin Kat 1 nolu daireyi davalılardan ...'den 48.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, ancak satış yapıldığında tapuların henüz verilmediği belirtilerek inşaat sahipleri olan diğer davalılar ... ve ...'ün de taahhüdü ile aralarında bir sözleşme imzaladıklarını, müvekkilin davalıların iyiniyetine güvenerek kaba inşaat halinde aldığı daireyi kullanılır hale getirmek için satış bedeli dışında yaklaşık 35.000,00 TL kadar masraf yaptığını, ancak dairenin tapusunun kendisine verilmediğini, Belediyeye yapmış oldukları başvuru neticesinde 14.09.2017 tarihli cevabi yazı ile dairenin proje ve eklerine uygun olmadığını ve kanuna göre ortak kullanım alanı olduğunun belirtildiğini, bu haliyle dairenin tapulandırma ihtimalinin olmadığının ortaya çıktığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik toplam 113.000,00 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 11.01.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 148.600,00 TL’ye artırmıştır.II. CEVAP1. Davalı ...; sözleşmenin 08.11.2007 tarihli olması nedeniyle davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede taahhüt edilen tüm hususların yerine getirildiğini, davacının talep ettiği masrafların sözleşmede daire sahiplerine ait olacağının belirtildiğini, Belediyeden kaynaklı nedenlerle ruhsat alınamadığı için davacıya devir işleminin yapılamadığını, davacının satın aldığı daireden yaklaşık 10 yıldır kira getirisi sağladığını, bu kira getirisinin talep edilen alacaktan mahsup edilmesi gerektiğini, davanın değer artış talebinin hukuken mümkün olmadığını savunarak, davanın reddine istemiştir.2. Davalı ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin diğer davalıların yapmakta oldukları inşaatın kapı ve pencere doğramaları işini yaptığını, bu iş karşılığı olarak kendisine daire verileceğinin vaat edildiğini, ancak ilgili daireye hiçbir zaman malik ve/veya zilyet olmadığını, süreç içerisinde müvekkilinin müşteri bularak tarafları tanıştırdığını, dava konusu dairenin diğer davalılar tarafından davacıya satıldığını, satıştan elde edilen miktar ile müvekkilinin alacağının ödendiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.3. Davalı ...; davanın zamanaşımına uğradığını, tapu devrinin Belediyeden kaynaklanan nedenlerle yapılamadığını, hukuki bir imkansızlık bulunmadığını, davacının kira geliri elde etmesi nedeniyle zararının olmadığını, sözleşme tarihinde dairenin tapusunun olmadığının davacı tarafça da bilindiğini, satış bedelinin davalı ...’e ödenmesi nedeniyle kendisinin sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan ek rapora göre 48.000,00TL bedelin “denkleştirici adalet” ilkesine göre 14.09.2017 tarihine uyarlanması neticesinde 108.430,17 TL bedele ulaşılmış olduğunun tespit edildiği, davacının dava konusu daireye haricen 50.615,00 TL harcama yaparak oturulabilir hale getirdiği, ıslah ile dava değerinin 148.600,00 TL olarak belirlendiği, diğer davalılar ... ve ...'ün inşaat sahibi sıfatıyla adı yazılıysa da sözleşmede satıcı sıfatlarının bulunmadığı, bu nedenle haklarında usulden ret kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın usulden reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile toplam 148.600,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ile davalılardan ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; sözleşme maddeleri uyarınca ve garanti sözleşmelerinin niteliği gereği sözleşme geçersiz olsa da davalıların garantör oldukları, davacıya karşı borçlarının devam ettiği, ... ve ...'ün sözleşmenin yerine getirilmesini davacıya garanti etmeleri nedeniyle dava konusu alacaktan da sorumlu oldukları, taraflar arasında düzenlenen adi yazılı belge içeriği itibariyle tapulu taşınmazın satışına ilişkin olup, resmi şekilde düzenlenmediği ve satıcı ... müteahhit olmayıp müteahhitten satın alınmaması nedeniyle hukuken geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmede tarafların ancak aldıklarını iade ile yükümlü bulunduğu, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması gerektiği, davada 2 kez ıslah olamayacağı gerekçesiyle; davacı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne, 148.600,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiş; karara karşı davalılardan ... vekili ile ... tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1- Davalı ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, davacının taşınmazı diğer davalı ...'den aldığını ve satış bedelini bu kişiye ödediğini, yapılan sözleşme geçersiz olduğundan müvekkilinin garantör olarak gösterilerek husumet yöneltilmesinin hatalı olduğunu, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların sadece aldıklarını iade ile mükellef olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.2- Davalı ... ...; sözleşmenin 08.11.2007 tarihinde yapılması nedeniyle 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının satış bedelini taşınmazı satın aldığı davalı ...’e ödediğini, satış nedeniyle kendisinin herhangi bir menfaatinin bulunmadığını, davaya konu dairenin bulunduğu siteden daire satın almış olması nedeniyle sözleşmeye tanık olarak imza attığını, site veya kooperatif ile ilgili hiçbir resmi sorumluluğu olmadığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iadesi ve taşınmaza yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir.Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle taraflar arasında imzalanan sözleşmede davalıların imzalarının yer aldığı ve sözleşme şartları yerine getirilmediği takdirde paranın iadesinin taahhüt edildiği, sözleşmeye konu taşınmazın zilyetliğinin davacıya devredilmesi nedeniyle zamanaşımı süresinin işlemeyeceğinin anlaşılmasına göre de, davalıların temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz eden davalılara yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.