Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, taraflar arasındaki protokol hükümleri ve riskli/ayıplı yapı tespitiyle sözleşmenin geriye etkili feshine yönelik temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrak, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ve uyuşmazlıkları gidermek için düzenlenen protokolden doğan anlaşmazlıkları konu almaktadır; yüklenici, arsa sahibinin kat irtifakını kurmadığını ileri sürerek yetki talep ederken, arsa sahibi ise yüklenicinin eksik ve ayıplı imalatlar yapması, inşa edilen villaların riskli bulunarak yıkılması ve bu sebeple inşaatın tamamlanma seviyesinin düşmesi üzerine sözleşmenin geriye etkili feshini istemiştir; ilk derece ve bölge adliye mahkemeleri, beton dayanımının yetersizliği ve ruhsat alınamaması nedeniyle inşaatın ayıplı olduğuna hükmederek, yüklenicinin davasını reddetmiş, arsa sahibinin açtığı birleşen davada ise sözleşmeyi geriye etkili feshetmiş ve yıkımı yapılmamış konutlara müdahalenin menine karar vermiştir.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Dikili 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekilleri Avukat ..., Avukat ... ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı yüklenici vekili asıl dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ... Noterliği’nin 06.01.1997 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sonrasında taraflar arasındaki uyuşmazlıkları gidermek için 26.02.2015 tarihli protokolün düzenlendiğini, davacı kooperatifin protokol gereğince sorumluluklarını yerine getirmesine rağmen, davalının kat irtifakını kurmadığını belirterek, protokolün ifâsı için taraflarına yetki verilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı arsa sahibi vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; sözleşme uyarınca taşınmaz üzerine 34 villa yapılacağı, 15 adedinin müvekkiline, 19 adedinin ise davalı kooperatife verileceği ve inşaatın 36 ayda tamamlanacağının kararlaştırıldığını, davalının inşaata başlamayarak müvekkilini oyaladığını, Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davacı kooperatif aleyhine eksik ve ayıplı iş giderim bedeli ile kira tazminatı davası açıldığı gibi aynı mahkemenin ████████ Esas sayılı dosyasıyla da ecrimisil davasının açıldığını, taraflar arasında 26.02.2015 tarihli protokol düzenlendiğini, söz konusu protokol uyarınca davacının 627.000,00 TL ödeme yapmasının ve açılan davalardan feragat edilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilince davalardan feragat edilmesine rağmen söz konusu bedelin ödenmediğini, müvekkiline kalacak 14 villanın yapım seviyesinin %73 olduğunu, inşaatların teslim edilebilecek durumda olmadığını belirterek, sözleşmenin geriye etkili feshine, davalı kooperatifin müvekkiline ait taşınmaza müdahalesinin önlenmesine, menfi zararların tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı arsa sahibi vekili asıl davaya cevap dilekçesinde özetle; davacı yüklenicinin uzun yıllardır edimini yerine getirmediğini, hatalı ve eksik imalatlar yaptığını, müvekkiline düşecek olan ruhsatsız villaların riskli bina olduklarına dair Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İzmir İl Müdürlüğü'nce tespit yapıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı yüklenici vekili birleşen davaya cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşa edilen villalardan beton dayanımına ilişkin olarak yapılan testler sonucunda riskli yapılar olduğunun tespit edildiği, bu tespite dayalı olara inşa edilen bazı villaların yıktırıldığı, halihazırda inşaatın tamamlanma seviyesi ve daha evvel görülen dosyalarda aldırılan raporlara göre binaların yıkımından önceki tamamlanma seviyeleri de göz önünde bulundurulduğunda sözleşmenin ifasında bir yarar kalmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine; birleşen dava bakımından ise aldırılan raporlara göre yıkılan ve halihazırda mevcut olan yapılarda beton dayanımının mevzuata göre olması gerekenden az olması nedeniyle ayıplı yapı olup, bunun yanında taşınmaz üzerindeki yapılara oturma ruhsatı alınamaması nedeniyle de ayıplı sayılması gerektiği, ayıplı olduğu anlaşılan bir kısım yapıların yıkımı neticesinde mevcut durumda inşaatın tamamlanma seviyesinin %55'in altına düştüğü gerekçesiyle sözleşmenin geriye etkili feshine, yıkımı yapılmamış konutlara ilişkin olarak müdahalenin men'ine, menfi zarar talebinin ise reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriAsıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde;a. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın 26.02.2015 tarihli protokol çerçevesinde giderilmesi gerektiğini, arsa sahibince kat irtifakı kurulmadığını, kurulması için vekalet verilmediğini, b. Yıkılan arsa sahibine ait 13 konutun yeniden yapım bedeli hesaplanıp hakkaniyet indirimi düşüldükten sonra mahkeme veznesine depo edilmesi karşılığında taraflarına düşen 17 konutun tapusunun verilmesi gerektiğini, c. Arsa sahibinin gecikme tazminatı talep ederek seçimlik hakkını kullandığını,d. Meni müdahale kararı verilen konutların yaklaşık 20 yıldır kooperatif üyeleri tarafından kullanıldığından kooperatif hakkında müdahaleden men kararı verilemeyeceğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeAsıl ve birleşen davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl davada sözleşmenin ifası için yetki verilmesi; birleşen davada ise sözleşmenin geriye etkili feshi, müdahalenin önlenmesi ve menfi zararın tahsili istemlerine ilişkindir.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle 26.02.2015 tarihli protokol uyarınca davalı arsa sahibinin, önceden açtığı davalardan feragat etmesine rağmen davacı yüklenicinin protokolde kararlaştırılan ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği, davacı yüklenici tarafından davalıya gönderilen 03.05.2018 tarihli ihtarda öncelikle tapu işlemlerinin yapılması talep edilmesine rağmen protokol uyarınca davacının öncelikle bedel ödeme yükümlülüğünün olduğu, sözleşme uyarınca alınan yapı ruhsatının süresi dolduğu ve inşaatların kaçak durumda bulunduğu, kat irtifakının kurulmadığı, dosya arasında bulunan raporlardan binaların beton mukavemetlerinin olması gerekenden çok düşük olduğu anlaşılmakla, asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Dairemizdeki duruşmada asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl davada davacı-birleşen davada davalı kooperatiften alınarak asıl davada davalı-birleşen davada davacıya verilmesine, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.