müteahhit tarafından başlanmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinden ve arsa sahiplerinin menfi zarar taleplerinin yargısal süreçteki temyiz incelemesi.

Müteahhit tarafından başlanmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinden ve arsa sahiplerinin menfi zarar taleplerinin yargısal süreçteki temyiz incelemesi.

Özet: Yüklenicinin inşaata hiç başlamaması üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçmişe etkili fesheden arsa sahiplerinin, ödenen bedelin iadesi ile birlikte menfi zararlarının tazmini istemiyle açtığı davada, ilk derece ve istinaf mahkemeleri sözleşmenin feshine ve ödenen bedelin iadesine hükmetmiş; ancak, kar kaybı ve somut delile dayanmayan fırsat kaçırma iddialarını menfi zarar kapsamında değerlendirmeyerek bu yöndeki talepleri reddetmiştir. Davacılar vekili, müvekkillerinin sözleşmeye güvenerek elden çıkardığı taşınmaz, malvarlığı değerlendirme imkanının kaybı ve daha avantajlı sözleşme yapma fırsatının yitirilmesi gibi kalemlerin menfi zarar olduğunu belirterek temyiz başvurusu yapmış, uyuşmazlık Yargıtayın incelemesine gelmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Biga 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/5 E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 25.09.2020 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim için 25.03.2022 tarihinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 ay geçmesine rağmen inşaata başlanmadığını, kalan 3 aylık sürede inşaatın tesliminin imkansız olduğunu, 01.12.2021 tarihli ihtar ile sözleşmenin feshedildiğini ve ödenen 50.000,00 TL'nin iadesinin talep edildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geçmişe yönelik feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ödenen bedel yönünden 500,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte, 500,00 TL menfi zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 04.12.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile ödenen bedelin iade talebini 50.000,00 TL’ye, menfi zarar talebini 1.500.000,00 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı, süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaatın olmadığı, sözleşme tarihine göre 18 aylık sürenin dolmasına dava tarihi itibariyle 3 ay kaldığı, kalan sürede inşaatın tamamlanıp tesliminin imkansız olduğu, temerrüde düşmekte davalının kusurlu olduğu, davacı tarafından talep edilen sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin haklı olduğu, davalı vekili tarafından verilen 03.09.2023 tarihli beyan dilekçesinde de ikrar olunduğu üzere davacılar tarafından davalıya sözleşme kapsamında ödenen 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsili gerektiği, davacıların kaçırılan fırsata ilişkin somut delil sunmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, sözleşmenin şerh edilmesi halinde bu sözleşmenin tapu kaydından terkinine, davacılar tarafından ödenen 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahipleri tarafından TBK'nın 125. maddesindeki seçimlik haklardan sözleşmenin geriye etkili fesih hakkı yani dönme hakkı kullanılmış olup, sözleşmenin feshini isteyen ve fesihte haklı olan tarafın anılan hüküm uyarınca sadece menfi zararı talep etme hakkı bulunduğu, kazanç kaybının istenebileceği yönünde sözleşmede hüküm bulunmadığı, dava ve istinaf dilekçesindeki anlatımdan davacıların talebinin menfi zarar olduğu, davacılar vekilinin sözleşme yerine getirilse idi elde edecekleri daire bedelini talep etmesi karşısında, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde geleceğe yönelik kazanç kaybının talep edilemeyeceği, daha iyi bir sözleşme yapma fırsatının kaçırılmış olmasının da soyut anlatımdan ibaret olduğu, başkaca ispatlanan menfi zararın olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin sözleşmeye güvenerek başka bir taşınmazı elden çıkardığını, inşaat süresince malvarlığını değerlendirme imkânını kaybettiğini ve sözleşme kurulmasaydı yapabileceği daha avantajlı bir sözleşme fırsatını yitirdiğini, tüm bu zarar kalemlerinin Borçlar Kanunu’nun 112. ve 125. maddeleri anlamında “menfi zarar” kapsamında olup tazmin edilmesi gerektiğini, iki ayrı bilirkişi raporunda müvekkillerinin davalıdan alacaklı olduğunu, yüklenicinin inşaata hiç başlamadığını, bu nedenle taşınmazın değerlendirilemediğinin açık biçimde ortaya koyulduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi ve menfi zararın tahsili istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında ... Noterliği'nin 25.09.2020 tarihli ve ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve aynı tarihli “Ödeme Planı” başlıklı adi yazılı sözleşme düzenlenmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde davalı yüklenici süresinde edimlerini yerine getirmediğinden sözleşmenin geriye etkili feshi koşulları oluşmuştur. Mahkemenin sözleşmenin geriye etkili feshine, sözleşmenin şerh edilmesi halinde bu sözleşmenin tapu kaydından terkinine yönelik kararı isabetli ise de, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında düzenlenen 25.09.2020 tarihli adi yazılı sözleşmeye göre davacılar tarafından Çanakkale ili, ... ilçesi, ... köyü, 362 parselde yer alan 12700 dönüm tarlanın davalı ...’e 44.500,00 TL karşılığında devrinin, kalan 5.500,00 TL tutarın ise elden tesliminin yapılacağının kararlaştırıldığı, söz konusu taşınmazın dava dışı 3. kişilere satılarak bedelinin davalı yükleniciye ödendiği dosya içeriği itibariyle sabittir. Davacıların bu durumda davalıya ödedikleri 50.000,00 TL tarlanın sözleşme tarihindeki değeri olup, tarlanın dava tarihi itibariyle değerinin 745.617,00 TL olduğu 05.06.2023 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilmiştir. Sözü edilen taşınmazın dava tarihindeki değeri başta geçerli olan sözleşmenin geriye etkili feshi neticesinde davacıların menfi zarar kapsamında talep edebilecekleri değer olup, mahkemece 50.000,00 TL’nin iadesi ve menfi zarar talebinin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacılara verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde davacılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.