Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici temerrüdüyle feshi, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapu iktisabının korunması ve kira tazminatı taleplerini içeren davada Yargıtayın yeni içtihadı değerlendirmesi.
Özet: Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, asıl sorun yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişilerin tapu kayıtlarının korunup korunmayacağıdır; Yargıtay, yeni içtihatlar ve İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, tapuya güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin iktisabının korunması gerektiğini, ancak arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı iktisap anında sözleşmenin fesih koşullarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde tapu iptal talebinin kabul edilebileceğini vurgulayarak, bu kriterlere göre yeniden değerlendirme yapılması için kararı bozmuştur.
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. ASIL DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerine ait taşınmaz üzerinde inşaat yapılmak üzere davalılardan .... Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede teslim süresi 12 ay olmasına rağmen, 4 yıldır inşaatın sadece temelinin atıldığını belirterek, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini, diğer davalılara devredilen tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini ve teslimin gecikmesinden kaynaklı mahrum kalınan kira bedellerinin tahsilini talep etmiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacılar ile yüklenici arasında kat karşılığına ilişkin sözleşme yapıldığından, iyiniyetle dava konusu taşınmazı satın aldığını, parasını da ödediğini beyan ederek davanın reddini istemiştir. II.BİRLEŞEN DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; kendileri ile birlikte sözleşmenin feshi isteminde bulunmayan diğer arsa sahiplerine karşı bu davayı açmışlar ve mahkemece bu dosyanın eldeki dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 20.11.2021 tarihli kararı ile asıl davada, dava konusu taşınmazın inşaat seviyesinin %7 olduğunun yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile belirlendiği, bu durumda sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, diğer davalılar üzerindeki tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına tescilinin gerektiği, taraflar arasındaki sözleşme feshedildiğinden davacının müspet zarar kapsamındaki kira tazminatını talep edemeyeceği gerekçeleri ile asıl davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacılar adına tesciline ve kira tazminatı taleplerinin reddine, birleşen davanın ise kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 20.11.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 3. kişilere satılan ve avans niteliğinde olan bağımsız bölüm tapularının iptal edilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı ancak asıl dava dosyasındaki arsa sahipleri dışındaki diğer arsa sahipleri tescil talebinde bulunmadığından talepten fazlasına karar verilerek birleşen davadaki arsa sahipleri adına da tescil hükmü kurulmasının kamu düzenine aykırı olduğu gerekçesiyle yeniden esas hakkında hüküm kurularak taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine, asıl davada davacı arsa sahipleri yönünden tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne ve tazminat taleplerinin reddi ile birleşen davanın da kabulüne karar verilmiştir.V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİBölge Adliye Mahkemesinin 25.10.2023 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, 26.06.2025 tarihli ve ████████ Esas, █████████ Karar sayılı ilamı ile tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerektiği, ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis edildiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebileceği 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak işin; kararı temyiz eden davalı ... yönünden yukarıda açıklanan kriterlere göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibaret olduğu belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici firmanın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini ifa etmeyerek temerrüde düştüğü ve bu durumun sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesini icbar ettiği, ancak sözleşmenin ayakta olduğu dönemde, davacı arsa sahiplerinin verdiği satış yetkisi içeren vekâletname ile davacılar adına kayıtlı arsa paylarının davalı yüklenici tarafından davalı ...’a devredildiği, İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yeni içtihatları doğrultusunda, tapuya güvenerek yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalının TMK’nın 1023. maddesine istinaden iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisabının korunması gerektiği, davacı arsa sahiplerinin, TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, davalı ...’un taşınmazı iktisap ettiği esnada, sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delil ve vakıalarla ispatlayamadıkları, kaldı ki arsa sahiplerinin kendi adlarına kayıtlı arsa paylarını devir için yükleniciye verdikleri satış yetkisi içeren vekâletnameden devir esnasında dahi vekili azletmedikleri gerçeği, davacıların dahi işlem yapıldığı anda sözleşmenin hala geçerli ve ifa edileceği yönünde bir beklenti içerisinde olduklarını gösterdiği, bu şartlar altında, arsa sahibinin geçerliliğini sürdüren satış yetkisi içeren vekâletini gören üçüncü kişinin kötüniyetinden bahsetmenin hukuken mümkün olmadığı gerekçesiyle; davacıların, davalı ... adına kayıtlı bulunan Bursa İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 247 ada, 130 parseldeki 12 no’lu bağımsız dubleks bölüm ile 5 no’lu bağımsız bölüme ilişkin olarak yönelttikleri tapu iptali ve tescil taleplerinin, davalının iyiniyetli üçüncü kişi sıfatıyla ayni hakkının korunması gerekliliği nedeniyle reddine, davalı ... haricindeki davalı yüklenici ve davalı üçüncü kişiler (..., ..., ...) hakkındaki, önceki kararı temyiz edilmeyip kesinleşmiş olduğundan bu konuda yeniden hüküm ittihazına mahal bulunmadığına karar verilmiştir.VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl davada davacı bir kısım arsa sahipleri temyiz dilekçesinde:a. Davalı ...’un inşaat malzemeleri satan bir iş insanı olduğunu, dava konusu daireleri de müteahhidin kendisine olan borçlarına karşılık olarak aldığını, tapuda herhangi bir bedel ödemediği gibi borçlarını ödeyemeyen bu müteahhidin inşaatı yapamayacağını da açıkça bildiğini gösterdiğini,b. Diğer yandan aynı iş kolu ile iştigal eden davalı ...'un müteahhitten daireyi teslim alırken kat karşılığı inşaat sözleşmesini basiretli bir iş insanı olarak okuduğunun ve devamında inşaat alanına gidip inşaatın hangi aşamada olduğunu kontrol ettiğinin kabulü gerektiğini, sözleşmenin 22.05.2013 tarihinde imzalandığını ve inşaatın süresi maddesinde 5 ay içerisinde ruhsat alınıp 12 ay içerisinde inşaatın tamamlanacağının kararlaştırıldığını, davalı ...'un edinim tarihinin ise 21.08.2015 tarihi olduğunu, müteahhidin 14.05.2015 tarihinde yapı izin onayı aldıktan sonra davalı ...'un edinim tarihi arasındaki 3 ay 7 günlük sürede sadece inşaatın temelinin atılmış olması karşısında inşaatı kontrol ederek daireleri satın aldığının kabulü halinde bu süre zarfında zaten inşaatın durmuş olduğunu ve müteahhidin de bu inşaatı yapmaktan vazgeçtiğinin kabulü gerektiğini, bu noktada davalının iyiniyetli olmadığının da ortada olduğunu,c. Müvekkillerin bu dava sonucunda ortaya çıkacak yeni hissedarlık ile tanımadıkları bir kişinin arsalarına ortak olması karşısında gerek ortaklığın giderilmesi davası gerekse yeni bir müteahhit ile anlaşma yapılması halinde ortaya çıkacak düşünce farklılıkları ile karşı karşıya kalacaklarını, bunun da müvekkillerin mülkiyet hakkını serbestçe kullanmalarını engelleyeceğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ve tazminat istemine ilişkindir.Dairemizin 26.06.2025 tarihli bozma ilamında; 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin güncel içtihatları doğrultusunda, mahkemece kararı temyiz eden asıl davada davalı ... yönünden yeniden değerlendirme yapılması gerektiğine işaret edilmiştir.Bozmaya uyularak Bölge Adliye Mahkemesince yeniden yapılan inceleme sonucunda; asıl davada davalı ...’un 5 ve 12 numaralı bağımsız bölümleri satın alırken iyiniyetli olduğu gerekçesiyle, davacının bu bağımsız bölümlere yönelik taleplerinin reddine karar verilmiştir.Dosya kapsamı ile davalı ...’un yargılama sürecindeki beyanları birlikte değerlendirildiğinde, söz konusu 5 ve 12 numaralı bağımsız bölümleri edinirken iyi niyetli olduğuna ilişkin açık bir savunmasının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Diğer taraftan, Dairemizin 26.06.2025 tarihli bozma ilamından önce asıl davada davalı ... tarafından sunulan temyiz dilekçesinde ve dosya kapsamındaki beyan dilekçelerinde; 6 ve 9 no'lu daireleri birleşen davada davalı arsa sahiplerinden satın aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalinin sadece yükleniciye bırakılmış bağımsız bölümler bakımından anlam ifade edeceğini, müvekkilinin arsa sahiplerinden edindiği bağımsız bölümlere isabet eden arsa payına göre müvekkilinin hissesinin hesap ettirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu durumda asıl davada davalı ...’un 6 ve 9 numaralı bağımsız bölümler yönünden savunmada bulunduğu gözetildiğinde, uyuşmazlığın kapsamının bu çerçevede değerlendirilmesi gerekirken, Bölge Adliye Mahkemesince 5 ve 12 numaralı bağımsız bölümler yönünden davalının iyiniyetli olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır.Bu durumda, dosya kapsamı, taraf beyanlarının içeriği birlikte değerlendirildiğinde, 5 ve 12 numaralı bağımsız bölümler bakımından da davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.