Basiretli tacir gibi davranmayan yüklenicinin, imar mevzuatına aykırı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin objektif imkansızlık sebebiyle baştan kesin hükümsüzlüğü.
Özet: Bu uyuşmazlıkta, yüklenicinin, sözleşme akdedilirken 250 metrekarelik arsaya mevcut imar mevzuatına aykırı şekilde 10 daire inşa etme taahhüdünün objektif olarak imkansız olduğunu basiretli bir tacir gibi öngörmesi gerektiği ve bu durumun sözleşmeyi başlangıçtan itibaren mutlak butlanla geçersiz kıldığı tespiti üzerine, davalılar arasındaki devrin muvazaalı olmadığı da gözetilerek, sözleşmenin ifası, tapu iptali-tescil ile kar kaybı gibi müspet zarar talepleri reddedilmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahibi ... ile müvekkili arasında 17.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin taşınmazdaki ipoteği kaldırdığını, ancak ipotek şerhi kalkar kalkmaz arsa sahibi davalının taşınmazı muvazaalı bir şekilde diğer davalıya devrettiğini, davalının sattığı arsa üzerindeki evde halen ikamet ettiğini ileri sürerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı ... adına tesciline, sözleşmenin ifasına devam edilmesi yönünde yetki verilmesine, bu talepleri kabul edilmediği takdirde sözleşmenin feshedilmesi sebebiyle uğradığı zarardan şimdilik 10.000,00 TL’nin tazminine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshedildiğini, müvekkilinin taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisap ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir. 2-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yapılan sözleşmenin butlan nedeni ile geçersiz olduğunu, sözleşmenin ekindeki inşaat projesi incelendiğinde 250 m²'lik bir taşınmazda 10 adet daire yapılmasını bilim ve fen açısından sağlıklı olmadığını, imar mevzuatına aykırı olduğunu, sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.III. MAHKEME KARARIMahkemenin 14.04.2015 tarihli kararı ile; sözleşmeye göre inşaatın tamamlanma süresinin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğu, sözleşmenin 17.06.2011 tarihinde yapılmış olmasına rağmen davacı yüklenicinin dava tarihine kadar ruhsat almak için herhangi bir işlem ve başvuru yapmadığı, davalı ...’un sözleşmeyi haklı sebeple feshettiğinin kabulü gerektiği, diğer davalı ...’in tapu kaydına güven ilkesine dayanarak taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ1.Mahkemenin 14.04.2015 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nce, taraflar arasındaki 17.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 9 parsel sayılı taşınmazın ifraz – tevhit uygulamasının sözleşmenin yapıldığı tarihte bilindiği, 27.12.2013 tarihinde ifraz işlemi ile tapuda 9 parselin 15... parsellere ayrıldığı, bu yönüyle ifraz işleminden itibaren inşaata ilişkin ruhsat alımı yapılabileceği ve davalı arsa sahibinin ihtar tarihine göre yüklenici temerrüdünden bahsedilemeyeceği gözetilerek işin esasına girilip muvazaalı devir olgusu yönünde araştırma yapılarak oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.2.Mahkemenin 22.11.2023 tarihli kararıyla, davalı arsa sahibinin ihtar tarihine göre yüklenici temerrüdünden bahsedilemeyeceği, davalılar arasında yapılan devir işleminin muvazaalı olduğuna yönelik ispata elverişli delil bulunmadığı, satışın gerçek bir satış olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebi ile sözleşmenin ifası için yetki verilmesine yönelik talebin reddine, davalı ...'un sözleşmeye aykırı hareket etmiş olması nedeniyle davacının zararını karşılamakla yükümlü olduğu, davacının müspet zararının 918.500,00 TL olduğu gerekçesiyle bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.Mahkemenin 22.11.2023 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nce, davacı yüklenicinin 10 adet bağımsız bölüm yapma yükümlülüğünün mevcut imar durumuna uymadığı, sözleşmenin kurulması aşamasında bunu bilmesi gerektiği ve basiretli bir tacir gibi davranmadığı, bu anlamda sözleşmenin ifasında objektif imkânsızlık bulunduğu, sözleşmenin başlangıçtaki imkânsızlık hali göz önüne alınarak kesin hükümsüz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zarar kapsamında kâr kaybı talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.3.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına ve davalılar arasında yapılan devir işleminin muvazaalı olduğuna yönelik ispata elverişli delil bulunmadığı, muvazaa olgusunun ispat edilemediği, satışın gerçek bir satış olduğu, davacı yüklenicinin 10 adet bağımsız bölüm yapma yükümlülüğünün mevcut imar durumuna uymadığı, sözleşmenin kurulması aşamasında bunu bilmesi gerektiği ve basiretli bir tacir gibi davranmadığı, bu anlamda sözleşmenin ifasında objektif imkânsızlık bulunduğu, sözleşmenin başlangıçtaki imkânsızlık hali göz önüne alınarak kesin hükümsüz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zarar kapsamında kâr kaybı talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; önceki bozma kararında objektif imkânsızlığa dayalı kesin hükümsüzlükten bahsedilmediğini, inşaat mühendisliği açısından bu yapının yapılmasının mümkün olduğunu, kesin hükümsüzlüğün arsa sahibi lehine dar yorumlandığını, objektif imkânsızlığın bulunmadığını, sonradan alınacak imar planına göre sözleşmeye uygun daire sayısı inşa edilip edilmeyeceği tespit edilmeden karar verildiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, sözleşmenin ifası hususunda yetki verilmesi, aksi halde tazminat istemine ilişkindir.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,27.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.