arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümün ferağa icbarı davasında, adi yazılı ek sözleşmenin geçerliliği ve tmk m.2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması tartışması.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümün ferağa icbarı davasında, adi yazılı ek sözleşmenin geçerliliği ve TMK m.2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması tartışması.

Özet: Yüklenici, arsa sahibi ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tamamladığı ve kendisine ait olduğunu iddia ettiği 7 numaralı bağımsız bölümün tapusunun devri için ferağa icbar davası açmıştır. Davalı ise inşaatın sözleşmeye aykırı ve gecikmeli yapıldığını, alacakları olduğunu ve bağımsız bölüm 7ye ilişkin anlaşma bulunmadığını, sunulan belgedeki imzanın sahte olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi, ana sözleşmenin geçerli olduğunu belirtmiş; adi yazılı ek sözleşmenin geçerliliği noktasında ise, inşaatın tamamlanması veya tapu devri yapılması halinde sözleşmenin resmi şekil şartına uyulmadığı iddiasının hakkın kötüye kullanılması sayılacağına dair içtihadı dikkate alarak yargılamayı sürdürmüştür.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : ███████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında .... Noterliği'nin 31.10.2018 tarihli “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşme ile müvekkili ...'nın tapuda 12882 ada, 4 parselde davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerine “imar mevzuatının izin verdiği ölçülerde bir bina yapılmasını” taahhüt ettiğini, 28.10.2019 tarihinde verilen ruhsat ile birlikte müvekkilinin inşaata başladığını, taraflar arasında imzalanan ve 02.09.2019 tarihinde .... Noterliği'nin ... yevmiyesi ile kayıt altına alınan Yapı Müteahhitliği Sözleşmesi ile tarafların 31.10.2018 tarihli sözleşmeyi tadil ettiklerini, binanın “ruhsatına ve eki (mevcut) projeye uygun olarak” yapılması konusunda anlaşan tarafların yapının ruhsat tarihinden itibaren 12 ay içinde kullanıma hazır hale getirileceği konusunu hükme bağladıklarını, müvekkilinin 14.09.2020 tarihinde kat irtifaklarını kurarak 2020 yılı sonunda binadaki bağımsız bölümleri kullanılabilir hale getirerek teslim ettiğini, ... Belediyesi İmar Müdürlüğü'ne yapılan “Yapı Kullanma İzin Belgesi" müracaatının 29.07.2021 tarihinde onaylanması ile iskân ruhsatı da alındığını, 31.10.2018 tarihinde başlayan müteaahhit - arsa sahibi ilişkisinin, süreç içerisinde tarafların feshetmemesi ve binanın mevcut projeye göre kullanımının fiilen kabul edilmesi sebebiyle iskân ruhsatının alındığı 29.07.2021tarihi itibariyle nihayetlendiğini, 31.10.2018 tarihli sözleşmenin 1. ve 3. maddelerine göre binanın 1/2'si arsa sahibinin, 1/2'si müteahhidin olacak şekilde binanın doğu kısmının davalının, binanın batı kısmının müvekkilinin olduğunu, davaya konu 7 no'lu bağımsız bölüm dışındaki bağımsız bölümlerin tapu senetlerinin 14.09.2020 tarihinde çıkarıldığını, fiili kullanımın da devam etmekte olduğunu, 7 no'lu bağımsız bölümün binanın batısında yer aldığını ve müvekkiline ait olduğunu, bu hususun davalının kat irtifaklarının kurulup tapu senetlerinin çıktığı tarih olan 14.09.2020 tarihli yazılı, imzalı beyanıyla da sabit olduğu halde davalının 7 no'lu bağımsız bölümün tapusunu müvekkiline devretmediğini, davalıya.... Noterliği'nin ... yevmiyesinde kayıtlı 13.08.2021 tarihli ihtarname keşide edilerek 7 no'lu bağımsız bölümün tapusunun devri talep edildiğini, ancak davalı tarafından ihtarnameye karşı sessiz kalınması sebebiyle eldeki ferağa icbar davası açıldığını beyanla, davanın kabulüne Balıkesir İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 128 82... parsel, 7 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili ... adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın eksik harçla açıldığını, zorunlu arabuluculuğun yerine getirilmediğini, dava konusu 7 no'lu bağımsız bölüme ilişkin taraflar arasında anlaşma bulunmadığını, inşaatın kararlaştırıldığı gibi inşa edilmediği gibi kararlaştırılan sürede de teslim edilmediğini, aradan uzun süre geçmesine rağmen de hala tesliminin gerçekleştirilmediğini, sözleşmeden kaynaklı kira alacakları, bono alacakları ve cezai şart vs. tüm alacakların davacı tarafından halen ödenmediğini, davacının önce kendi edimlerini yerine getirmesi gerektiğini, davalının uğradığı zararın ve davalıya ödenmesi gereken tüm alacak miktarlarının da bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi gerektiğini, delil olarak bildirilen 14.09.2020 tarihli belge içeriğini ve belgedeki imzayı kabul etmediklerini, imzanın sahte olduğunu, 7 no'lu bağımsız bölümle ilgili olarak davacı tarafından davalıya satış bedeli vs.adı altında herhangi bir ödeme yapılmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında düzenlenen ... Noterliği'nin 31.10.2018 tarih, ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin resmi şekilde yapıldığı, geçerli olduğu, 14.09.2020 tarihli sözleşme eki 7 no'lu bağımsız bölümün inşaat bitiminde devrine ilişkin ek sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış ise de, 30.09.1988 gün ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre inşaatın tamamlanması ya da tapuda pay devri yapılması halinde sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını ileri sürmenin TMK'nın 2. maddesine göre hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağı, sözleşme eki 14.09.2020 tarihli ek sözleşmedeki imzaya davalı tarafça itiraz edilmiş ise de, İstanbul Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi'nce düzenlenen 15.06.2022 tarihli raporunda söz konusu imzanın ...'ın eli ürünü olduğunun rapor edildiği, 31.10.2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre; sözleşmenin 1.ve 3. maddelerine göre binanın 1/2 si arsa sahibinin 1/2'si müteahhidin olacak şekilde, binanın doğu kısmı davalının, binanın batı kısmı davacının olduğu, sözleşmeye uygun olarak binanın doğusunda kalan 2 ve 3 no'lu bağımsız bölüm dükkanlar ile 5 ve 8 no'lu bağımsız bölüm meskenlerin davalı ... adına kayıtlı olduğu, dava konusu 7 no'lu bağımsız bölümün binanın batısında kalmasına rağmen davacı yükleniciye devredilmediği, 14.09.2020 tarihli ek sözleşmede de 7 no'lu bağımsız bölümün müteahhide inşaat bitiminde devredileceği, başkasına devredilemeyeceğinin belirlendiği, binanın tamamlandığı, davalı arsa sahibinin dava konusu bağımsız bölüm taşınmazı devretme yükümlülüğünü yerine getirmediği, davalı arsa sahibi tarafından binada halen eksik ve kusurlu işler olduğu, kira alacağı olduğu bu nedenle devredilemeyeceği belirtilmiş ise de, .... Noterliği'nin 31.10.2018 tarih, ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nde eksik ve kusurlu işler teminatı ve kira bedeli olarak dairelerden birinin tapusunun devredilmeyeceğine dair hüküm bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava açılmadan evvel davacı tarafından zorunlu arabuluculuğa başvurulmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, İlk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının dava konusu edilen 7 no'lu bağımsız bölümde herhangi bir hakkı bulunmadığını, yapılması kararlaştırılan inşaatın, kararlaştırılan ve istenilen şekilde inşa edilmediğini, kararlaştırılan sürede ve istenilen şekilde davalıya eksiksiz olarak teslim edilmediğini, davalının devir yükümlülüğünün doğması için öncelikle davacının kendi edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmesi ve davacının tüm borçlarını ödemesi gerektiğini, İlk Derece Mahkemesi tarafından 14.09.2020 tarihli adi yazılı belge dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesinin yasaya aykırı olduğunu, zira 14.09.2020 tarihli belgenin davalı vekil edene tecrübesiz ve bilgisizliğinden yararlanılarak el çabukluğuyla imzalatılan geçersiz bir belge olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla tapu kaydının iptaline karar verilecek olsa bile en kötü ihtimalle dava konusu 7 no'lu taşınmazın mülkiyetinin taraflara yarı yarıya oranda verilmesi gerektiğini, ayrıca davalı vekil edenin alacaklarının tahsili amacıyla Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, davanın kabulüne karar verildiğini, açılan bu davanın bekletici mesele yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi, gerektiğinde davalı tarafa süre verilip davaların birleştirilmesi, davalının tüm alacaklarının ödenmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında akdedilen 31.10.2018 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nde tapu kayıtlarına göre davalıya ait olan arsa üzerine yapılacak binada arsa sahibine doğu taraftaki 2 adet dükkan, 1 adet 3+1 daire ve 1 adet dubleks dairenin ait olacağı, yükleniciye ise batı tarafından 1 adet dükkan, 1 adet 3+1 daire ve 1 adet dubleks dairenin ait olacağı, taşınmazın 1/2' sinin arsa sahibine, 1/2' sinin yükleniciye ait olacak şekilde paylaşıma karar verildiği anlaşılmaktadır.

İlk Derece Mahkemesince dava konusu 7 no'lu bağımsız bölümün binanın batısında kalmasına rağmen davacı yükleniciye devredilmediği, 14.09.2020 tarihli ek sözleşmede de 7 nolu bağımsız bölümün müteahhide inşaat bitiminde devredileceği, başkasına devredilemeyeceğinin belirlendiği, binanın tamamlandığı, davalı arsa sahibinin dava konusu bağımsız bölüm taşınmazı devretme yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle 7 no.lu bağımsız bölüm için davacı lehine tapu iptali ve tescil kararı verilmiştir. 31.10.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Noterde resmi şekilde yapıldığı, yine taraflar arasında adi şekilde düzenlenen 14.09.2020 tarihli ek sözleşmede davacıya 7 no.lu meskenin devredileceğinin kabul edildiği görülmektedir. Taraflar arasında düzenlenen 14.09.2020 tarihli adi sözleşme, 31.10.2018 tarihli resmi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimler itibariyle, tarafların durumlarını ağırlaştırıcı ve yeni borçlar yükleyici nitelikte olup, resmi şekilde yapılması zorunlu iken adi şekilde yapılması nedeniyle geçersizdir. Noterde düzenlenmeyen adi yazılı sözleşme ile paylaşım oranlarını değiştirmek mümkün değildir. 31.10.2018 tarihli resmi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre taşınmazın 1/2' sinin arsa sahibine, 1/2' sinin yükleniciye ait olacak şekilde paylaşımına karar verildiği ancak paylaşımın bu şekilde yapılıp yapılmadığına dair dosyada denetime elverişli bilirkişi raporu bulunmadığı görülmektedir.

Mahkemece yapılacak iş; paylaşımın neye göre yapıldığı, kime kaç daire verildiği, dairelerin nitelik ve nicelikleri dikkate alınarak 1/2 paylaşıma riayet edilip edilmediği belirlenerek sonradan yapılan 14.09.2020 tarihli adi yazılı sözleşmeye itibar edilmeyerek taraflara düşen daire sayıları eşit olsa bile bağımsız bölümlerin cephe, konum, bağımsız bölüm niteliği (dükkan, mesken vb.), metraj ve sair özellikleri ile orantılı olarak tahsis edilip edilmediğinin, ivaz ilavesi yapılıp yapılmadığı da araştırılarak resmi geçerli sözleşmedeki 1/2 taksimatın denetlenmesine olanak verecek şekilde bilirkişi raporunun düzenlenmesini sağlamak ve sonucuna göre karar vermek olup yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.