Resmi şekil şartına uygun olmayan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersizliği durumunda ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereği güncel değerinin tahsili davası.
Özet: Uyuşmazlık, adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersizliğinden kaynaklanmakta olup; davacı, ödediği bedelin taşınmazın devrinin yapılamaması üzerine reel değerinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tazminini talep etmiş, davalı ise taahhüdün yerine getirilemediğini ve davacının bir senedi tahsil ettiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi, sözleşmenin geçersizliğini kabul ederek, bir kısım ödemenin senet yoluyla tahsil edilmesi sonrası kalan bakiyenin, uzman raporu doğrultusunda dava tarihine kadarki güncel değerini denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplayarak davacıya belirli bir miktar alacak hükmetmiş, karar bölge adliye mahkemesince incelenmektedir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/... E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2024/8 E., 2024/... K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında adi yazılı şekilde gayrimenkul satış sözleşmesi yapıldığını, davalının hissedarı olduğu ve o dönem ortaklığın giderilmesi davası devam eden taşınmazın tamamını müvekkiline devretmeyi taahhüt ettiğini, 11.06.2018 tarihinde anlaşma yapıldığında davalının taşınmazda hissedarlardan birisi olup, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ███████ E. sayılı dosyasında davalının ehil mirasçı vasfını kazandığını, ehil mirasçı sıfatına istinaden diğer hissedarların bedelini ödeyerek alacağı taşınmazı müvekkile devretmeyi taahhüt ettiğini, ancak davalının taahhüdünü yerine getirmediğini, taşınmazın 06.09.2023 tarihinde ihale ile 3.003.000,00 TL bedel ile 3. kişiye ihale edildiğini ve ihalelerinin kesinleşmesi üzerine devrinin yapıldığını, müvekkilin davalıdan taşınmazı alma ihtimalinin kalmadığını, öte yandan taraflar arasındaki anlaşmaya göre 78.150,00 TL bedelli senedin düzenlendiğini ve icraya konulduğunu, tapu devri yapılana kadar icra ve haciz işlemleri yapılacağı, devir yapıldığında ise haczin kaldırılacağı yönünde anlaşıldığını, ancak taşınmaz satıldığı için bu dosyadan satış dosyasındaki davalının alacağına haciz konularak ancak 134.790,45 TL toplam tahsilat yapıldığını, icra tarafından 126.504,51 TL reddiyat düzenlendiğini, bu bedelin içinde icra vekalet ücreti ve masrafların da bulunduğunu, dolayısıyla müvekkilinin ödediği 125.400,00 TL bedeli dahi alamadığını, oldukça düşük faiz karşısında mağdur olduğunu, müvekkiline davalı tarafından bu taşınmaz devredilseydi bu değerde bir taşınmazı olacağını ileri sürerek; davalıya ödenen satış bedeli 125.400,00 TL'nin ödeme tarihi olan 11.06.2018 tarihinden itibaren dava tarihi itibariyle reel değerinin hesaplanarak alacağı tam olarak belirlendiğinde artırılmak üzere şimdilik 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı; taşınmazın pay durumu, ortaklığın giderilmesi davasına konu olması gibi hukuki engellerin davacı tarafından bilinmesine rağmen sözleşme imzalandığını, yapılan sözleşme kapsamında davalı olarak taşınmazı davacı firmaya satmayı vaat ettiği hususunun doğru olduğunu, ancak bu satım vaadinin şarta bağlandığını, taşınmazı ehil mirasçı olarak satın alamadığını, davacının teminat olarak verilen senedi tahsil ettiğini, satış bedelinin faizi ile birlikte iade edildiğini, geçersiz sözleşmelerde tarafların verdiklerini iade isteyebileceklerini, satış bedelinin teminatı olarak verilen bono da davacı tarafça tahsil edildiğine göre isteyebileceği her hangi bir hak ve alacağı bulunmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenen sözleşmenin geçersiz bulunduğu, bu nedenle tarafların ancak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme uyarınca denkleştirici adalet ilkesi gereği talep edebilecekleri, ... İcra Dairesinde bulunan ████████ E. sayılı takip dosyasında davacının davalı tarafça verilen 11.06.2018 vaade tarihli ve 78.150,00 TL bedelli bononun takibe konu edildiği ve vade tarihinden itibaren faiz talebinde bulunulduğu dikkate alındığında, sözleşmenin yapıldığı sırada verilen 11.06.2018 tarihli bononun, sözleşmeye konu edilen 125.400,00 TL bedelden tenzil edildikten sonra kalan bakiye yönünden dava tarihine kadar geçen süre için değer güncellenmesinin yapılması gerektiği, bu nedenle bilirkişiden alınan ek raporda kalan 47.250,00 TL bedel yönünden sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için ÜFE, altın, dolar, asgari ücret değerleri dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi uyarınca davacı tarafın dava tarihi itibariyle talep edebileceği güncel değerin 429.748,25 TL olduğunun tespit edildiği, davanın belirsiz alacak niteliğinde olduğu gerekçesinde; davacı tarafın sunmuş olduğu bedel artırım dilekçesi doğrultusunda davanın kabulüne, 429.748,25 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraflar istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davacının, taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satım sözleşmesine dayanarak talep ettiği munzam zararı bulunduğuna ilişkin istinaf sebeplerinin yerinde görülmediği, sözleşme geçersiz olduğundan davacının geçerli sözleşmelere özgü rayiç bedel talebinde bulunamayacağı, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ve denkleştirici adalet ilkesinin esas alınması suretiyle bedelin iadesine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı, bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli bulunduğu gerekçesiyle; istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZ A. Temyiz SebepleriDavacı vekili; müvekkilinin 78.150,00 TL'yi 11.06.2018 tarihinde tahsil etmediğini, icra dosyasından bu bedel için 25.09.2023 tarihinde tahsilat yapıldığını, müvekkilinin 25.09.2023 tarihine kadar hiç bir ödeme almadığını, 25.09.2023 tarihinde yapılan 78.150,00 TL'nin geç ödenmesi ile müvekkilin faiz ile karşılanmayacak derecede zararı oluştuğunu, taşınmazın 06.09.2023 tarihinde ihale ile 3.003.000,00 TL bedel ile 3. kişiye ihale edildiğini, dolayısıyla vaadini yerine getirmeyen davalının müvekkilinin bu taşınmazın rayiç değerine göre zararına sebep olduğunu, davalının haksız olarak zenginleştiğini, davalının aynı tarladan 2 kez gelir elde etmiş olduğunu, müvekkiline ödenen 78.150,00 TL'nin faizi ile hesaplanmış halinin ise oldukça hakkaniyetsiz bir sonuç ortaya çıkardığını, dava konusu edilen tarlanın rayiç değeri üzerinden hesaplama yapılarak müvekkiline iadesine karar verilmesi gerektiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iadesi istemine ilişkindir.Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26. ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706. maddeleri uyarınca bu bir geçerlilik koşuludur. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında imzalanan davaya konu adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı, ancak tarafların sözleşme gereği birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteme hakkına sahip oldukları, teminat olarak verilen senedin icra takibine koyularak davalıdan tahsil edildiği, bu tahsil edilen bedelin hükmedilen alacaktan tenzil edilmesi gerektiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.