Satın alınan ipotekli taşınmazın, sahte imzalı kredi sözleşmelerinden kaynaklanan icra takibi sonucu el değiştirmesi nedeniyle uğranılan zararın sebepsiz zenginleşme kapsamında tazmini talebi.
Özet: Davacının, üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazı satın almasının ardından, taşınmazın önceki sahibinin diğer borçları nedeniyle icra yoluyla davalıya satılması üzerine, icra takibinin dayanağı olan kredi sözleşmelerinin asıllarının bulunamaması ve senetlerdeki sahtecilik iddiaları nedeniyle davalının taşınmaza haksız yere sahip olduğunu ve sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek başlattığı alacak davası; davalının ise zamanaşımı ve ipoteğin tüm borçları kapsadığı itirazlarıyla kendiliğinden geçerli alacağının tahsil edildiğini savunmasıyla ortaya çıkan bir hukuki uyuşmazlıktır.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: 2024/... E., ████████ K Bölge Adliye Mahkemesi kararı dahili davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 2 51... parsel 4 numaralı bağımsız bölümü dava dışı ...'dan satın aldığını, satın aldığı sırada taşınmaz üzerinde dava dışı ... adına konut kredisi için ipotek bulunduğunu, ancak hem satıcı hem de banka tarafından kredinin tamamının ödendiğinin bildirildiğini, satış işleminden sonra ipoteğin kaldırılması için bankaya başvurulduğunu, ancak bankanın talebini reddettiğini, daha sonra dava dışı ...'in bankaya olan genel kredi sözleşmelerindeki kefilliğinden dolayı ipoteğin paraya çevrilmesi için ... 6. İcra Dairesinin ██████████ E. sayılı icra takibinin başlatıldığını, müvekkil ile dava dışı ... tarafından 28.09.2012 tarihinde ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ E. sayılı ipoteğin fekki davası açılırken talep edilmiş olmasına rağmen tedbiren satışın durdurulmadığını, dava devam ederken 27.12.2013 tarihinde davaya konu taşınmazın icra yoluyla davalıya ihale edilmesi üzerine, davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğini, yargılama sırasında dava dışı ...'in takibe konu genel kredi sözleşmelerindeki imzalara itiraz etmesi üzerine kredi sözleşmelerinin asıllarının talep edildiğini, ancak sözleşmelerin asıllarının bulunamadığını, fotokopi sözleşmelere dayanarak başlatılan ve sonuçlandırılan icra takibi sonucu müvekkile ait taşınmaz el değiştirerek davalıya geçtiğini, davalının yargılama sırasında genel kredi sözleşmelerini bulamayınca teminat için verilmiş bonoları ileri sürdüğünü, bonolardaki imzaların incelenmesi neticesinde ikisindeki imzanın dava dışı ...'e ait olmadığının tespit edildiğini, bu nedenle sözleşme asıllarını sunamayan ve bazı bonolardaki imzaların sahteliği ispatlanan davalının haksız olduğunu, davalının alacağın hukuken geçerli bir alacak olmaktan çıktığını, davalının bu alacağa dayanarak elde ettiği edimin sebepsiz zenginleşme koşullarını taşıdığını, müvekkilinin tarafı olmadığı borç ilişkisi sonucunda mal varlığının eksildiğini, davalının alacağının varlığını kanıtlayamadığını, eğer kanıtlamış olsaydı müvekkilinin dava dışı ...'e rücu etme hakkına sahip olacağını, taşınmazın gerçek değerinin 2014 yılında bile tapudaki son satış bedelinin üzerinde olduğunun icra dosyasındaki bilirkişi raporlarıyla sabit olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik davaya konu taşınmazın tapudaki satış bedeli 62.000,00 TL'nin 27.12.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; kabul etmemekle birlikte sebepsiz zenginleşme iddiasına dayanak yapılan taşınmaz satışının 2013 yılında gerçekleştiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 82. maddesi uyarınca 2 yıllık zamanaşımı süresinin sona erdiğini, dava dışı borçlu ...'in 08.11.2005 tarihli ve ... yevmiye sayılı ipotek resmi senedinin 2. sayfası 1. maddesinde yer alan; ".... Bundan böyle tevdi edeceği.... Genel Kredi Taahhütnameleri/Genel Kredi Sözleşmeleri uyarınca veya üçüncü kişiler tarafından, ... ile ilgili olarak Banka'ya veya Banka'nın diğer şubelerine karşı asaleten ve/veya Kefaleten doğmuş ve/veya doğacak tüm borçlarının.... Ve sair teferruatına şamil olmak üzere 96.000,00 TL için maliki bulunduğum yukarıda yazılı taşınmazım üzerinde... İpotek tesisini kabul ediyorum." ibaresiyle açıkça bahse konu ipoteğin asli borçlu ve kefil olduğu tüm sözleşmeler için kullanılmasını kabul ettiğini, müvekkili şirketin ipotekli takip ve sonrasında dava dışı borçlu ...'den olan alacaklarının devam ettiğinin ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ E. sayılı dosyasında alınan 07.02.2017 tarihli bilirkişi raporuyla da sabit olduğunu, sebepsiz zenginleşme olduğu iddia edilen eylemin müvekkilin yasalarla düzenlenmiş ve teminat altına alınmış alacaklarının tahsili amacıyla yapılmış olduğu ve sebepsiz zenginleşme konusu yapılamayacağını, davaya konu taşınmaz kaydında ipotek olduğunun davacı tarafça bilindiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 20.02.2024 tarihli ve ████████ E., ████████ K. sayılı kararıyla; yargılama sırasında davacı ...'un vefat ettiği, bunun üzerine davacı vekiline vefat eden davacı asilin varsa mirasçılarının vekaletnamelerini, veraset ilamını dosyaya sunmak üzere süre verildiği, yine eksik gider avansının tamamlanması için ihtaratlı kesin süre verildiği, 17.05.2022 tarihli duruşmada davacı vekili mirasçılardan vekaletname alamadıklarını, gider avansını da yatıramadıklarını beyan ederek dosyanın işlemden kaldırılmasını talep ettiği, davalı vekilinin davayı takip ettiklerini beyan ederek davanın reddini talep etmesi üzerine yargılamaya devam olunduğu, dava ehliyeti davanın sonuna kadar bulunması gerekli dava şartı olduğu, davacı vekilince mirasçıların davayı takibi hususunda vekaletname sunulmadığı, davacı tarafın gelinen aşamada dava ehliyetinin olmadığı, dosyanın işlemden kaldırılmasının gerektiği, ancak dava davalı yanca takip edildiği ve gider avansı da tamamlanmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, karara karşı, istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ████████ E., █████████ K. sayılı kararıyla; gerekçeli kararın müteveffa davacı ...'in mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde usulüne uygun tebliğ edilerek, yasal istinaf kanun yoluna başvuru süreleri ve istinaf dilekçesi sunulması halinde ise, karşı tarafa tebliğinin de sağlandıktan sonra istinaf ve istinafa cevap sürelerinin de beklenmesi suretiyle, istinaf isteminde bulunulması halinde dosyanın istinaf incelemesi yapılmak üzere Daireye gönderilmesi gerektiği gerekçesiyle, dosyanın İlk Derece Mahkemesine geri çevrilmesine karar verilmiş, mirasçı ... ve ...'in istinaf başvuruları üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 20.02.2024 tarihli ve █████████ E., ████████ K. kararıyla; usulüne uygun taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilmesi gerektiği gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmek üzere dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ipotek resmi senedinin incelenmesinde 2. sayfa 1. maddede, genel kredi taahhüdnameleri, genel kredi sözleşmeleri uyarınca 3. kişiler tarafından dava dışı ... ile ilgili olarak bankaya veya bankanın diğer şubelerine karşı asaleten veya kefaleten doğmuş veya doğacak tüm borçlarının teminatı olmak üzere 96.000,00 TL için taşınmazın ipotek edildiğinin belirtildiği, bu hali ile ipoteğin sadece dava dışı ...'in 2005 yılında kullandığı konut kredisinin teminatı için konulmadığının açık olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, davaya konu taşınmaz üzerindeki ipoteğin dava dışı ...'in alacağı devir eden bankadan kullandığı konut kredisinin yanında adı geçenin kefaleten sorumlu olduğu dava dışı 3. kişilerin alacağı devir eden bankadan kullandığı veya kullanacağı kredilerden kaynaklanan borçları da kapsadığı, bu hali ile ipoteğin halen geçerli bir ipotek olduğu ve bu ipoteğe istinaden de taşınmazın ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra aracılığı ile satışının yapılmasında herhangi bir engel bulunmadığı, netice olarak yapılan satıştan kaynaklı olarak davalının sebepsiz zenginleştiğinden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde dahili davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, dahili davacılar vekili istinaf başvurusunun oy çokluğuyla reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde dahili davacılar vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Dahili davacılar vekili; ipoteğin fekki talebiyle açılan ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ████████ E. sayılı dosyasında, dava dışı bankanın dava dışı ...'in imzasını taşıyan genel kredi sözleşmelerinin sadece fotokopilerini sunduğunu, asıllarını sunulmadığından imza incelemesi yapılamadığını ve alacağın varlığınının kanıtlanamadığını, Bölge Adliye Mahkemesi kararındaki muhalefet şerhine katıldıklarını, hükme esas alınan 21.04.2021 tarihli bilirkişi raporunda, kefalet imzalarının dava dışı ...’ya ait olduğu kabul edilerek değerlendirme yapıldığının belirtildiğini, Mahkemece genel kredi sözleşmelerinin geçerli olup olmadığının tartışılması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep edilmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ipotekli olarak satın alınan taşınmazdaki ipoteğin sadece konut kredisine ilişkin olduğu ve harici ipotek bedelinden sorumlu olunmadığının tespiti ile taşınmazın bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Uyuşmazlığın çözümü bakımından konuyla ilgili yasal düzenlemelere değinilmesinde yarar vardır: Öncelikle, ipotek kavramı üzerinde durulması ve kesin borç (anapara) ipoteği ile üst limit (maksimal) ipoteği arasındaki ayrımın ortaya konulması gerekmektedir. İpotek ile sağlanan amaç alacağa teminat sağlamaktır. İpotek, rehni verenle alacaklı arasında yapılacak resmi senede dayanır. Rehin hakkı, ayni hak olarak bu senede dayanılarak tapu kütüğüne yapılacak tescille doğar. Doğmuş bir alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek kesin borç ipoteğidir. İlerde doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipotek ise üst limit ipoteğidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 881/1. maddesi hükmüne göre; “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Aynı Kanun’un 851/1. maddesi gereğince, “ Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” Kesin borç ve üst sınır ipoteği ayrımı, ipotekle alacak arasındaki ilişkinin yoğunluğu esas alınmak suretiyle yapılmıştır. İpotek tesis edilirken alacağın miktarının belirli ve borcun mevcut olması kaydıyla ipotek miktarı dışında faiz ve takip giderlerinin de rehin teminatından yararlanacağının öngörülmüş olması halinde, tarafların anapara ipoteği kurmak istedikleri kabul edilebilir. Rehin sözleşmesinde ipoteğin alacağa bağlı olarak limitli tesis edildiği hallerde üst sınır ipoteği olduğu kabul edilmelidir. İpoteğin kesin borç veya üst sınır ipoteği olması yapılacak takibin türü bakımından önem taşımaktadır. Kesin borç ipoteğinde temel ilişkiden (borç ilişkisinden ) doğan bir alacak teminat altına alınmaktadır. Temel borç ilişkisinin geçersiz olması nedeniyle alacak doğmamışsa yapılan tescil görünürde alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmaz. Rehin sözleşmesinde temel borç ilişkisinin gösterilmesi geçerlilik şartı olmamakla beraber hangi alacak için rehin kurulduğunun ispatını kolaylaştırır. Paraya çevirme anında geçerli bir alacağın varlığı rehin hakkının kullanılması için zorunludur. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz. Bu halde hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır. Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. İşte bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç ile buna eklenecek faiz, icra takip giderleri ile yanlarca kararlaştırılan diğer ferileri, yani 4721 sayılı Kanun'un 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir. Bu özellik üst sınır ipoteğini kesin borç ipoteğinden ayıran önemli bir unsur olmaktadır. Zira, kesin borç ipoteğinde ipotek akit tablosunda belirtilen ana alacaktan başka 4721 sayılı Kanun'un 875. maddesi uyarınca takip giderleri ile faiz ve diğer fer'ileri de teminat kapsamına girmektedir. Üst sınır ipoteğindeki bu ana ilke başlangıçta belirli olmayan bir borca giren ve taşınmazında alacaklı lehine ipotek tesis ettiren borçlu veya borçlu lehine ipotek veren üçüncü kişiler bakımından önem taşıdığı gibi tapu sicilinde kayıtlı ipotek limitine itibar ederek aynı taşınmazda alacakları için ipotek tesis ettirecek üçüncü kişiler yönünden de tapu sicilindeki kayda itibar edilmesi bakımından büyük bir önem taşımaktadır. Öte yandan, dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 5. maddesi ile sözleşmelerdeki haksız şart düzenlenmiş olup anılan kanun maddesinde; "Haksız şart; tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartlarıdır. Tüketiciyle akdedilen sözleşmelerde yer alan haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin haksız şartlar dışındaki hükümleri geçerliliğini korur. Bu durumda sözleşmeyi düzenleyen, kesin olarak hükümsüz sayılan şartlar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu ileri süremez. Bir sözleşme şartı önceden hazırlanmış ve standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmeyi düzenleyen, bir standart şartın münferiden müzakere edildiğini iddia ediyorsa bunu ispatla yükümlüdür" denilmiştir. Aynı kanun m.5/son hükmü uyarınca Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlara İlişkin yönetmelik çıkarılarak yürürlüğe girmiştir. Bu yönetmeliğin 5/1 maddesinde ise; "Bir sözleşme şartının haksızlığı; sözleşme konusu mal veya hizmetin niteliği, sözleşmenin kuruluşunda var olan şartlar ve sözleşmenin diğer hükümleri veya haksız şartın ilgili olduğu diğer bir sözleşmenin hükümleri de dikkate alınmak suretiyle sözleşmenin kuruluş anına göre belirlenir." hükmü mevcuttur. Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı değildir. Eğer bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesinden, standart sözleşme olduğu sonucuna varılırsa, bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez. Bir satıcı veya sağlayıcı, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispat yükü ona aittir. Bu genel açıklamaların ışığında somut olaya dönüldüğünde; dava konusu ipoteğin dayanağı kredi sözleşmesinin konut kredisinden kaynaklandığı sabittir. Tapu Müdürlüğünce düzenlenmiş olan 08.11.2005 tarihli ve ... yevmiye sayılı ipotek resmi senedinin 2. sayfası 1. maddesinde yer alan; ".... Bundan böyle tevdi edeceği.... Genel Kredi Taahhütnameleri/Genel Kredi Sözleşmeleri uyarınca veya üçüncü kişiler tarafından, ... ile ilgili olarak Banka'ya veya Banka'nın diğer şubelerine karşı asaleten ve/veya kefaleten doğmuş ve/veya doğacak tüm borçlarının.... ve sair teferruatına şamil olmak üzere 96.000,00 TL için maliki bulunduğum yukarıda yazılı taşınmazım üzerinde... İpotek tesisini kabul ediyorum." düzenlemesi, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ışığında haksız şart niteliğindedir. Bu itibarla; Bölge Adliye Mahkemesince, dava dışı ... ile dava dışı banka arasındaki ipotek şartlarına ilişkin düzenlemenin haksız şart olduğu, taşınmazın bedelini aşan şekilde "asaleten ve/veya kefaleten doğmuş ve/veya doğacak tüm borçlarının" ifadesinin haksız şart olduğu gibi hakkaniyete de aykırı bulunduğu nazara alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup kararın bozulmasına karar verilmiştir.VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA,Fazla alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.03.2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.