Emlak komisyon alacağı talepli itirazın iptali davasında, simsarlık sözleşmesinin geçerliliği, taşınmazın gösterildiğinin ispatı ve yetkilendirme eksikliği nedeniyle reddedilmesi üzerine yapılan temyiz incelemesi.
Özet: Bu dava, emlakçının, davalı tarafın komisyon ödememek amacıyla taşınmazı doğrudan mal sahibinden satın aldığını iddia ederek, imzalanan gayrimenkul gösterme tutanağı ve komisyon sözleşmesine dayanarak talep ettiği emlak komisyonu alacağının tahsili ve icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi, taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin asgari şartları taşımaması, davalının bilgilendirilme hükümlerine aykırı olması, emlakçının dava konusu taşınmaz için aracılık yetkisinin bulunmaması ve yazılı şekil şartının gerçekleşmemesi gerekçeleriyle davanın reddine karar vermiştir. Davacı vekili ise satıcı ile sözlü anlaşma olduğunu ve sözleşmede tapu bilgilerinin mevcut olduğunu savunarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/... E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Tüketici MahkemesiSAYISI : 2022/... E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; emlakçı olan müvekkili ile davalı arasında 01.09.2021 tarihli Gayrimenkul Gösterme Tutanağı ve Komisyon Sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafın sözleşmede belirtilen taşınmazı emlak komisyonu bedelini ödememek adına ve kötü niyetli olarak dava dışı taşınmaz sahibiyle anlaşarak müvekkilini devre dışı bırakıp satın aldığını, davalının Gayrimenkul Gösterme Tutanağı ve Komisyon Sözleşmesinin 2. maddesinde belirtilen satış bedeli olan 3.100.000,00 TL'nin %4 oranındaki 124.000,00 TL'yi müvekkiline ödemediğini, alacağın tahsili amacıyla davalı aleyhine başlatılan takibe davalının itiraz ettiğini belirterek, takibe yapılan itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; müvekkilinin taşınmaz satın almak için davacı ile iletişime geçtiğini, müvekkiline satışa müsait evlerden 2 tanesinin gösterildiğini, müvekkilinin emlak ofisi aracılığı ile gösterilen evler dışında dava dışı 3.kişiden ev satın aldığını, müvekkili tarafından satın alınan taşınmazların müvekkiline gösterilmemesine rağmen düzenlenen listelere eklendiğini, taraflar arasında düzenlenen belge üzerinde tahrifat yapılarak sahte evrak düzenlendiğini, davacı aleyhine suç duyurusunda bulunulduğunu savunarak, davanın reddini ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilen sözleşmede simsarlık sözleşmesi ile birlikte yer gösterme tutanağının da bir arada düzenlendiği, taşınmaz bilgileri kısmında taşınmazlara yönelik adres ve taşınmazın özelliklerinin belirtilmediği, bu haliyle simsarlık sözleşmesinin asgari şartları taşımadığı, sözleşmenin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte belirtilen davalı iş sahibinin bilgilendirilmesine dair hükümlerine aykırılık teşkil ettiği, bu nedenle davalı yönünden geçersiz olduğunun kabulü gerektiği, dosya kapsamındaki tanık beyanları ile whatsapp yazışmalarından davacının davalıya gösterdiği ve davalının daha sonradan satın aldığını belirttiği taşınmazın sahibi olan dava dışı üçüncü kişinin evinin satışı amacıyla davacı dışında bir başka simsar ile anlaşma yaptığı, bu hususun davacı tarafça bilindiği, üçüncü kişinin davacıyı taşınmaz satışına aracılık konusunda yetkilendirmediği, davacının bu taşınmaz yönünden ücret talep hakkı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf isteminde bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu aracılık faaliyetinin yapıldığının usulüne uygun delillerle ispat edilemediği, sözleşmede aracılık edilen taşınmazın tapu bilgileri yer almadığından hangi taşınmaz için aracılık yapıldığının anlaşılmadığı, bu yönüyle yazılılık unsurunun gerçekleşmediği, yazılı şekil şartının gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer almasının zorunlu olduğu, Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; müvekkili ile dava dışı 3. şahıs olan satıcı arasında sözlü bir anlaşma olduğunu, bu anlaşma gereği müvekkilin davalıya göstermiş olduğu gayrimenkulü satmaya yetkili olduğu, dosyaya sunulan yazışmalar ve dinlenen tanık beyanlarının da bu hususu ispatlar mahiyette olduğunu, Gayrimenkul Gösterme Tutanağı ve Komisyon Sözleşmesinde aracılık edilen taşınmazın tapu bilgilerinin mevcut olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.1. Tellallık (simsarlık) sözleşmesi TBK'nın 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK'nın 520. maddesinin birinci fıkrasında simsarlık sözleşmesi "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK'nın 520. maddesinin üçüncü fıkrası taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, ███████-644 E., ████████ K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.11.2022 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı ilamı).2.Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle uyuşmazlık konusu taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin taşınmaz bilgileri kısmında taşınmazlara yönelik adres ve taşınmazın özelliklerinin (konut, arsa) şeklinde belirtilmediği bu hali ile davacı simsarın davalı tarafından satın alınan taşınmaz için simsarlık hizmeti verdiğinin kanıtlanamadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,23.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.