Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersizliği Nedeniyle Sebepsiz Zenginleşme Esaslarına Göre Ödenen Kaporanın İadesine Yönelik İtirazın İptali Davası Hakkında Yargıtay İçtihadı.
Özet: Taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen tapulu taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle davacı tarafından ödenen avans bedelinin iadesine yönelik icra takibine davalının yaptığı itirazın iptali davasında; ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, geçersiz sözleşmeye dayalı kapora veya cezai şart hükümlerinin de hukuken geçersiz olduğunu ve yapılan ödemenin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerektiğini belirterek davacının itirazın iptali talebini kabul etmişlerdir. Davalı ise temyiz başvurusunda, davacının taşınmazı almaktan vazgeçtiğini ve ödenen miktarın cayma parası niteliğinde olduğunu savunarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/... E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Ortaca 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/... E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzaladığı 14.12.2020 tarihli sözleşme ile taşınmazın 107.000 Sterlin bedelle kendisine satışı hususunda anlaştıklarını, müvekkili tarafından ilgili sözleşmenin imza tarihinden itibaren 5 gün içerisinde ödenmesi gereken 20.000 Sterlin'e tekabül eden kısmı, ödeme tarihi olan 17.12.2020 tarihindeki kura (10,59 TL) göre 213.500,00 TL olarak ödendiğini, sözleşme tarihinden itibaren 2 ay içerisinde dava konusu taşınmazın müvekkiline devri ve kalan bedeli ödemek için defaatle aranmasına rağmen davalı borçluya da ulaşamadığını, müvekkilinin davalı aleyhine takip başlattığını, ancak davalı borçlu tarafından borca ve tüm ferilerine itiraz edildiğini belirterek, itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; davacının, müvekkilinin ikazlarına rağmen taşınmazın devir işlemleri için girişimde bulunmadığını, müvekkilinin aldığı kaporayı iade yükümlülüğünün bulunmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen ve imzası davalılarca inkar edilmeyen "Emlak Satım Sözleşmesi" başlıklı adi yazılı 14.12.2020 tarihli sözleşme kapsamında, davalı her ne kadar davacının tapuya davet edilmesine rağmen gelmediğini ve satışın davacının kusuru nedeniyle yerine getirilemediğini savunmuş ise de, geçersiz olan işbu sözleşmedeki cezai şart ve diğer hükümlerin de geçersiz olacağı, bu nedenle sözleşmenin kim tarafından feshedildiğinin öneminin olmadığı, ödenen bedelin belirli (likit) olduğu, davalının icra takibine itirazının haksız olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile davalı borçlunun takip dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin 213.500,00 TL alacak üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden tahsil tarihine kadar yıllık yasal faiz uygulanmasına, davalının asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf isteminde bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili; yurt dışında yaşayan davacının taşınmazın devir işlemleri için gelmediği gibi vekilde tayin etmediğini, ihtar göndermediğini, dolayısıyla temerrüde düştüğünü, buna rağmen harici taşınmaz satış sözleşmesine dayanarak talepte bulunmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, davacının kalan satış bedelini ödemediğini, eldeki sözleşmenin bir ön sözleşme niteliğinde olduğunu, sözleşmenin (4.) maddesine göre kaporanın iade edilebilmesi için davalının taşınmazı satmaktan vazgeçmesi ya da davacının satın almaktan vazgeçmesi gerektiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin (4.) maddesinde de; "Bu sözleşme imzalandıktan sonra Borçlar Kanunu'nun 156/2 maddesine göre taraflardan alıcı bu emlağı almaktan vazgeçtiği takdirde verdiği kaporayı geri alamayacaktır. Satıcı bu emlağı satmaktan vazgeçerse, kaporayı iade edecek, kapora miktarı kadar daha tazminat ödeyecektir." şeklindeki hükme yer verildiğini, davacının müvekkiline havale ettiği paranın cayma parası olarak kararlaştırıldığını, müvekkili aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesinin de haksız olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca yapılan ödemenin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesi için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.6098 sayılı Kanunun konuya ilişkin 77 ve devamı maddelerindeki düzenlemelere göre, sebepsiz zenginleşme; geçerli olmayan veya tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir.Sebepsiz zenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, geri verme borcu altındadır.Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme, resmi biçimde yapılmadığından, hukuken geçersizdir (TMK'nın md.706, BK.md. 213, Tapu Kanunu md. 26 ve Noterlik Kanunu md. 60). O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar, verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, taraflar arasında düzenlenen ve imzası taraflarca inkar edilmeyen "Emlak Satım Sözleşmesi" başlıklı adi yazılı 14.12.2020 tarihli sözleşme ile davalıya ait taşınmazın davacıya toplam 107.000 Sterlin bedel karşılığında satışının kararlaştırıldığı, davacı alıcı tarafından davalıya satış bedeline mahsuben 20.000 sterlinin karşılığı olan 213.500,00 TL'nin havale yoluyla sözleşmeden üç gün sonra ödendiği, satış bedelinin tamamının iki ay içerisinde satıcıya ödeneceğinin karalaştırıldığı, tapu devrinin yapılmadığı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme gereği geri isteyebileceği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.