12. Hukuk Dairesi: Bağımsız ve sürekli üst hakkı üzerinde kurulan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinde haczedilmezlik itirazının değerlendirilmesi.
Özet: Bu hukuki metin, hazineye ait bir taşınmaz üzerinde borçlu lehine tesis edilen ve alacaklı tarafından ipoteğe çevrilen 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının icra yoluyla paraya çevrilmesi girişimine ilişkin bir uyuşmazlığı incelemektedir; borçlu, bedelsiz kurulan ve devri sıkı koşullara bağlı olan bu hakkın ekonomik değeri olmadığını ve cebri icraya konu olamayacağını ileri sürerek hacizlerin kaldırılmasını talep etmiş, ilk derece mahkemesinin kısmen kabul kararı üzerine istinaf süreci yaşanmıştır. Metinde, Türk Medeni Kanununa göre bağımsız ve sürekli üst hakkının ipoteğe konu olabileceği, icrada paraya çevrilecek değerin üst hakkının kendisi olduğu, arazinin mülkiyetinin hedef alınmadığı vurgulanmaktadır.
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :Alacaklı tarafından borçlu aleyhine başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takipte, şikayetçinin icra mahkemesine başvurusunda; mülkiyeti Hazineye ait taşınmazın 2.802,65 m²'lik kısmı üzerinde borçlu .... Şti. lehine 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı (üst hakkı) tesis edildiğini, irtifak hakkı bedelsiz olarak kurulduğu için, tek başına bir ekonomik değeri bulunmadığını, tapu kaydının dayanağı olan resmi senette de yer aldığı üzere üst hakkının devir şartlarının belirlendiğini, devrin sıkı şekil şartlarına ve Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığının uygun görüşüne bağlandığını, bu sebeple, üst hakkı üzerinde, cebri icra da dahil başkaca bir devir imkanı bulunmadığını, konulmuş hacizlerin ve alınmış satış ve kıymet takdiri kararının da bu parsel yönünden kaldırılması gerektiğini, taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan lehdarının borcundan dolayı hazineye ait taşınmazın satışının mevzuat hükümleri gereğince mümkün bulunmadığını ve yine tek başına üst hakkının haczinin mümkün olmadığını beyanla taşınmaz ve bu taşınmaz ile ilgili üst hakkı üzerine konulmuş hacizlerin fekkine, kıymet takdiri yapılması ve satış kararının bu parsel ve bu parsele ilişkin üst hakkı yönünden iptaline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek icra müdürlüğü işlemlerinin iptalini talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince şikayetin kısmen kabulü ile taşınmaz üzerinde borçlu lehine kurulan üst hakkı yönünden, icra dosyası kapsamında verilen █████/2025, █████/20 25... /███████ tarihli kararların iptaline, taşınmaz üzerinde borçlu lehine kurulan üst hakkına icra dosyası kapsamında konulan hacizlerin kaldırılmasına, sair taleplerin reddine karar verildiği, tarafların istinafı üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince şikayetçinin istinaf başvurusunun usulden reddine, alacaklının istinaf başvurusunun esastan redine karar verildiği görülmektedir.Somut olayda, alacaklı ... tarafından borçlu .... Şti. aleyhine ... İcra Müdürlüğünün █████████ Esas sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip başlatıldığı, tapu kayıtları incelendiğinde; şikayete konu olan Ordu ili ... İlçesi ... Mahallesi 57 72... parsel sayılı taşınmazın malikinin Maliye Hazinesi olduğu, taşınmazın 2.802, 65... kısmına █████/20 22... yevmiye numarası ile borçlu .... Şti. lehine 49 yıl süreli irtifak hakkı (üst hakkı) tescil edildiği, 49 yıl süre ile tesis edilen daimi ve müstakil üst hakkı üzerinde alacaklı banka lehine 20.05.2022 tarih, 20309 yev. nolu 1. dereceden 50.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği ve █████/2025 tarihinde ... yevmiye numarası ile üst hakkı üzerine haciz değil, İİK’nın 150/c maddesi uyarınca satışa arz şerhi işlendiği görülmüştür.Üst hakkı, 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinde düzenlenmiş olan ve sahibine “bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek” hakkını veren, kapsamı kanunla belirlenmiş bir irtifak hakkıdır. Üst hakkının önemi, “arazinin mülkiyetinden bağımsız olarak, arazi üzerindeki bir yapının mülkiyetinin kazanılmasından” kaynaklanmaktadır (.... Hukuku, Üçüncü Kitap Mahdut Haklar, S.134).Yine üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için, her şeyden önce bağımsız ve sürekli olması elzemdir. Sadece bağımsız veya sadece sürekli olması tek başına yeterli olmayacak, iki özelliğin bir arada bulunması gerekecektir. Üst hakkı en az otuz yıl için kurulmuşsa, sürekli niteliktedir (TMK. m. 826). Bağımsız ve sürekli bir üst hakkının, ipoteğe konu olabilmesi için gereken son şart ise, bu üst hakkının tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olmasıdır (..., Türk Medeni Hukukunda Üst Hakkı, S.58, 2001-...). Üst hakkı ipoteği, gayrimenkulün bütünleyici parçalarını kapsadığı gibi, eklentilerini de kapsayacaktır. Üst hakkı sona erince taşınmaz üzerindeki yapılar, arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi sahibine kalırlar (TMK. m. 826).Üst hakkı ipoteği ile güvence altına alınmış olan alacak ödenmediği takdirde, ipotek alacaklısı, ipotek konusu “üst hakkı”nın paraya çevrilmesi için, üst hakkı sahibini borçlu göstermek suretiyle cebri icraya başvuracak ve taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta; cebri icrada paraya çevrilecek değer, üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkul değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır. (..., Kredi Teminatı Olarak Üst Hakkı İpoteği, Bankacılar Dergisi, Sayı 76, Yıl 2001, S. 6).Öte yandan haczedilmezlik şikayeti, haciz yoluyla yapılan takipler hakkında uygulanır. İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibinde haciz safhası olmadığından bir diğer anlatımla taşınmaz ipotekli olup haciz yapılmadığından haczedilmezlik şikayetinde bulunma olanağı da yoktur.O halde İlk Derece Mahkemesince, bu tür takiplerde haciz yolu bulunmamasına rağmen, satışa arz şerhi haciz şerhi gibi değerlendirilerek hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemekle, takibin ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip olduğu hususu ile yukarıda izah edilen sair hususlar gözetilerek şikayetçinin talepleri değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.SONUÇ: Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin █████/2025 tarih ve ████████ E. – █████████ K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), Samsun 2. İcra Hukuk Mahkemesinin █████/2025 tarih ve ███████ E. - ████████ K. sayılı kararının (BOZULMASINA), bozma nedenine göre alacaklının sair temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2026 gününde oy birliğiyle karar verildi.