İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesinde açılan, anonim şirkete ayni sermaye olarak konulacak gayrimenkullerin değerinin bilirkişi raporuyla tespitine dair öz sermaye tespiti davası.
Özet: Bu hukuki evrak, davacı vekilinin, kurulacak anonim şirkete ayni sermaye olarak konulacak İstanbuldaki çeşitli gayrimenkullerin güncel değerlerinin uzman bilirkişi tarafından tespit edilmesini talep ettiği öz sermaye tespiti davasına ilişkin olup, tapu ve adres bilgileri detaylıca belirtilen ofis, daire ve dükkan niteliğindeki çok sayıda taşınmazın, birinin davacı talebiyle kapsam dışı bırakılması dışında, yerinde inceleme yapılarak ve güncel piyasa koşulları dikkate alınarak bağımsız bir raporla değerlendirildiği ve bu değer tespitinin mahkemece onaylanmasının beklendiği bir hukukî süreci özetlemektedir.

T.C.
İSTANBUL14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : ███████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : Öz Sermaye TespitiDAVA TARİHİ : █████/2026KARAR TARİHİ : █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin kuracağı anonim şirkete tapu ve adres bilgileri belirtilmiş olan gayrimenkulleri ayni sermaye olarak koyacağını, davacı adına kayıtlı gayrimenkullerin değerinin uzman bilirkişilerce tespitinin zorunlu olduğunu, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümleri gereği şirket kuruluşunda asgari bir sermayenin kurulmasının zorunlu olduğunu, konulacak bu değerlerin nakit dışı değerler de olabileceğini, bu nedenlerle davanın kabulü ile Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., ... Ada, 15 Parsel, 9 nolu bağımsız bölümde" kayıtlı halen "... Mahallesi ... Cad. No:45 Daire:9 ...- .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 39 nolu parselde kayıtlı, altında 3 mağazası bulunan kagir sarıoğlu hanı" niteliğinde halen "... Mahallesi, ... Caddesi, ... Han No:14 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 19 parsel kayıtlı kagir dükkan nitelikli halen "... Mahallesi, ... Caddesi No:247 ... /İstanbul" adresinde bulunan, Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 95 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:95 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 12 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:12 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 119 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No: 119 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 132 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:132 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 151 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:151 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 58 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, dükkan nitelikli "...Mahallesi, Turanlı Sokak, ... ... No: 58 .../İstanbul" adresinde bulunan, Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 70 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, dükkan nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:70 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 173 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No: 173 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 191 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:191 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 190 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:190 .../İstanbul" adresinde bulunan,Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı 34 bağımsız bölüm" numarada kayıtlı, büro nitelikli "...Mahallesi, ... Sokak, ... ... No:34 .../İstanbul" adresinde bulunan, Tapuda "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 2 parselde kayıtlı, ahşap dükkan nitelikli" gayrimenkullerin müvekkilinin kuracağı anonim şirkete ayni sermaye olarak kabulüne karar verilmesini, yargılama giderlerinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep etmiştir.Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişi ...'nın █████/2026 tarihli, 36 sayfadan ibaret raporunda özetle; iş bu rapor Sayın Mahkemenin █████/2026 tarihindeki tensip tutanağında belirtilen taşınmazların güncel değerlerinin tespiti için hazırlandığı, yerinde inceleme yapıldığı gün taraf vekili tarafından İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada 2 parsel sayılı taşınmazın değerleme dışı olduğu beyan edilmiş ve inceleme yapılmamış, raporda taşınmaz değerleme dışı tutulduğu, taşınmazların tapu kayıtlarındaki takyidatlardan bağımsız olarak güncel piyasa koşullarında değerleri tespit edildiği, İstanbul İli, ... İlçesi, ...Mahallesi, ... ada, ... parseldeki taşınmazların incelenen mimari projesi ile mahal durumlarındaki alanları arasında değere etki etmeyecek alan farklılıkları bulunduğu, yerinde inceleme yapılan gün alınan ölçüler ve iş hanı yetkilisi tarafından sunulan kat planlarındaki ölçüler dikkate alınarak değer takdir edildiği, taşınmazların kat, konum, ulaşım durumu gibi farklılıkları bulunmakta olup bu özellikleri dikkate alınarak değer takdir edildiği, mimari projesinde 70 nolu bağımsız bölüm zemin ve asma katta görülmekte olup tapu kayıtlarında ve mahal durumda zemin katta görüldüğü, değer takdir edilirken mahaldeki durumu dikkate alındığı, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada 15 parselde kayıtlı 9 nolu bağımsız bölüme ait olduğu beyan edilen bodrum katta yaklaşık brüt 15,00 m2 alanlı depo olarak kullanılan hacim ile ilgili tapu kayıtlarında ve mimari projesinde herhangi bir eklenti ve tescile rastlanmadığı, bu alanın taşınmazın değerine ciddi bir etkisi olmayacağı kanaatine varıldığı ve bu alan dikkate alınmadan değer takdir edildiği, dava dosyasında somut satış emsalleri olmadığı için bölgedeki olağan satış rayiçlerini belirlemek amacıyla piyasa araştırması resen yapıldığı, tespit edilen internet ilanları incelenmiş dava konusu taşınmazlarla olan farklılıkları tespit edildiği, gerekli düzeltmeye şerefiye kat sayıları uygulandığı, emsaller T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Tuvimer A.Ş. ortak projesi dahilinde Kamuya açık olan ... uygulaması ile bölge analizi yapıldığı ve emsallerden elde edilen birim fiyatların uyumlu olduğu tespit edildiği, bu durumun belirlenen değerin piyasa gerçeklerine olan somut uygunluğunu kanıtladığı, aşağıda taşınmazların ayrı ayrı değerlerini gösterir tablo sunulduğu;¸Taşınmazların toplam değerinin 339.720.000,00-TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişi ...'nın █████/2026 tarihli, 3 sayfadan ibaret ek raporunda özetle; .../... Mesken vasıflı taşınmazın tapu kayıtlarındaki yıkım kararının, ... Müdürlüğü'nün 19.06.2026 tarihli yazısıyla sabit olduğu üzere aynı binadaki 13 nolu bağımsız bölümle ilgili olması sebebiyle dava konusu taşınmazın değerine, mülkiyet hakkına ve taşıyıcı sistemine olumsuz bir etkisi bulunmadığı, kurulacak şirkete ayni sermaye olarak konulmasında yasal engel olmadığı, .../19 ... Dükkânı müstakil kargir dükkan niteliğinde olup, tapudaki 42,00 m2 arsa taban alanı üzerinde fiilen bodrum, zemin ve asma katlardan oluşan toplam brüt 95,00 m2 ticari kullanım alanına sahip olduğu, serbest piyasa koşullarında arsa ve yapının bir bütün olarak değer gördüğü dikkate alınarak değer takdiri yapıldığı, .../... BB:70 Dükkan taşınmazının anonim şirkete ayni sermaye devrinde tapudaki yasal alanı olan 4,00 m2' nin esas alınacağı ancak yasal alana ek olarak mahal durumunda yangın holü yönünde fiilen kullanılan ve ekonomik bütünlük arz eden toplam 17,37 m2'lik hacmin yarattığı yüksek ticari kullanım avantajı ve şerefiye yansıtılarak serbest piyasa rayicinin takdir edildiği, hesaplanan öz sermaye değerlerinin piyasa gerçeklerine tam uyumlu olduğu kanaatine varıldığı bildirilmiştir.Dava, anonim şirkete ayni sermaye olarak konulacak gayrimenkullerin değer tespiti istemine ilişkindir.TTK 342. madde: "Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikri mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir. Hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz."TTK .... madde "Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir. Değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342. maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanır. Bu rapora kurucular ve menfaat sahipleri itiraz edebilir. Mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir." şeklindedir.Somut olayda; dosya basit yargılama usulüne tabi, çekişmesiz yargı işi olmakla tahkikat tamamlanmış olduğundan usul ekonomisi gereği dosya üzerinden karara çıkarılmasına karar verilmiş olup, dava konusu edilen "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 2 parsel" taşınmaz yönünden davacı vekilinin █████/2026 ve █████/2026 tarihli dilekçeleri ile "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada 19 parsel sayılı" taşınmaz yönünden ise Mahkememizin █████/2026 tarihli ön inceleme celsesinde davacı vekilinin "...ayrıca .../19 nolu taşınmaz açısından talebimizi atiye bırakıyoruz," yönündeki beyanı ile talep atiye terk edildiğinden karar verilmesine yer olmadığına, dava konusu olup üzerlerinde ayni sermayeye engel takyidat, kısıt, engel bulunmayan, değerleri itibariyle bilançolaştırılabilecek diğer taşınmazlar yönünden ayni sermaye koşulları oluşmakla █████/2026 tarihli bilirkişi raporundaki ve █████/2026 tarihli bilirkişi ek raporundaki tespitler doğrultusunda davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere;1-Dava konusu edilen "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 2 parsel" ile "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada 19 parsel sayılı" taşınmazlar yönünden talep atiye terk edildiğinden karar verilmesine yer olmadığına,2-Diğer dava konusu taşınmazlar yönünden davanın kabulü ile;-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., ... Ada, 15 Parsel, 9 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz değerinin 78.500.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 39 nolu parselde, "altında 3 mağazası bulunan ... hanı" niteliğinde bulunan taşınmaz değerinin 175.000.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 95 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 2.655.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 12 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 3.800.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 119 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 2.380.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 132 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 2.605.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 151 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 3.130.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 58 bağımsız bölümde kayıtlı, dükkan nitelikli taşınmaz değerinin 6.000.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 70 bağımsız bölümde kayıtlı, dükkan nitelikli taşınmaz değerinin 5.730.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 173 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 2.965.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 191 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 2.035.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 190 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 1.870.000,00-TL,-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde kayıtlı, 34 bağımsız bölümde kayıtlı, büro nitelikli taşınmaz değerinin 3.175.000,00-TL, olduğunun tespitine,2-Karar tarihi itibari ile alınması gerekli 732,00-TL harç peşin alınmış olmakla, yeniden harç alınmasına yer olmadığına,3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,4-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,Dair, TTK. .... madde gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.█████/2026Başkan ... e-imzalıdırÜye ... e-imzalıdırÜye ... e-imzalıdırKatip ... e-imzalıdır