İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesinde, satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu iptali ve tescil davasında, ödenen bedele rağmen devredilmeyen bağımsız bölümün tescili için açılan, ilk hükmün kaldırılması sonrası devam eden yargılama süreci.
Özet: Davacı, 2014 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle bir işyeri satın alıp ödemelerini tamamlamasına rağmen davalının tapu devrini yapmadığını iddia ederek taşınmazın kendi adına tescilini talep ederken; davalı, şirketine kayyum atanması, tapu harçlarını karşılama güçlüğü ve davacının sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçeleriyle davanın reddini savunmuş, mahkemece daha önce davacı lehine verilen tapu iptali ve tescil kararının kaldırılması üzerine yargılama yeniden başlamıştır.
T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2019KARAR TARİHİ : █████/2026DAVA:Davacı vekili tarafından sunulan █████/2019 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 30.05.2014 tarihinde satış vaadi sözleşmesinin madde 1 de yazılı olan sözleşmenin konusu olarak gösterilen --------- İli --------- İlçesi --------- Mahallesi --------- pafta --------- ada ----------- parselde bulunan --------- blok ------------ katta 60 m2 brüt alanlı 3 numaralı işyeri niteliğindeki bağımsız bölümü satın aldığını ve ödemeler aynı sözleşmenin madde 2 de yazılı hal üzere yapılmasına karşın davalı tarafça tapu devrinin gerçekleşmediğini belirterek -------- İli --------- İlçesi --------- Mahallesi ---------- pafta ---------- ada,---------- parselde bulunan ---------- adlı maruf sitede ekli vaziyet planı ile ---------- blok zemin katta 60 m2 brüt alanlı ---------- numaralı işyeri niteliğindeki bağımsız bölümün tapusunun davalı adına iptali ile müvekkilinin adına tesciline karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP : Davalı vekili tarafından sunulan █████/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirkete---------- Sulh Ceza Mahkemesince kayyum olarak atama yapıldığı, davalı müvekkil şirketin tüzel kişiliği devam edip, ------------ Davalı Şirkete kayyum olarak atandığını belirtmiştir. Davanın taraflarının tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması nedeniyle görevli mahkeme ------------ Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, bu nedenle dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddini, müvekkili şirkette tapu devirleri yapılamamakta olup, tapu devirlerinin yapılamama sebebi şirketin mali kaynaklarının bu aşamada tapu devirleri için sarf edilecek harçları karşılamaması olduğunu, davacı yan tapu devrinin yapılabilmesi için üzerinde düşen sözleşmeye dayalı yükümlülükleri de tam olarak yerine getirmediğini belirterek tüm bu sebeplerle usul ve esas yönünden reddini talep etmiştir. DELİLLER:-Keşif-Tapu kayıtları -Bilirkişi raporu DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.Davacı vekili █████/2022 tarihli beyan dilekçesinde dava konusu taşınmazın tevhid işlemi nedeniyle tapu kaydında bildirilen -------- ada --------- parsel -------- Blok ----------- nolu bağımsız bölüm olduğunu, dava dilekçesini bu şekilde tavzih ettiğini bildirmiştir. Mahkememizce dava konusu taşınmazın ------------ Tapu Müdürlüğü'nün █████/2019 tarihli müzekkere cevabında bildirilen --------- ada --------- parsel -------- Blok -------- nolu bağımsız bölüm olup olmadığı hususunda dosya daha önce rapor sunan bilirkişi heyetine tevdii edilmiş, alınan ek bilirkişi heyeti raporunda dava konusu taşınmazın -------- ilçesi, -------- Mahallesi -------- Ada --------- Parsel sayılı taşınmaz olduğu bildirilmiştir.Mahkememizin █████/2022 tarih --------- Esas --------- Karar sayılı kararlı ile " kanuni şartları taşıyan satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin ödendiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, davacı tarafça satış bedelinin ödenmesine karşılık tapuda ferağ işleminin yapılmadığı, ferağ işleminin yapılmama gerekçesi olarak davalı tarafça sözleşmenin 2.2 maddesindeki ödemelerin davacı tarafça yerine getirilmediğinin gösterildiği, ancak tapuda devir öncesi sözleşmenin 2.2 maddesindeki davacı yükümlülükleri yönünden muaccel hale gelmiş somut alacak için davacıya davalı tarafından ihtarnamenin ve tapu devrinin yapılacağı konusunda davacıya herhangi bir davetiyenin gönderilmediği, tapu harcının tapuda devir sırasında ödeneceği, bu haliyle davalının sözleşmenin 2.2 maddesindeki alacaklarının ödenmediği gerekçesi ile tapuda ferağ işleminin yapılmadığı iddiasının yerinde olmadığı, davalının TBK 138.maddede dayalı sözleşmenin uyarlanması talebinin iş bu davada değerlendirilemeyeceği, bu haliyle davacı tarafın davasını ispatladığı gerekçesiyle ------- İli, --------- İlçesi, --------- Mahallesi, --------- Ada, ---------- Parsel Sayılı taşınmaz üzerinde bulunan --------- Blok Zemin Kat -------- Arsa Paylı 3 Nolu iş yeri vasfındaki bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline" karar verilmiştir. Mahkememizin █████/2022 tarih -------- Esas --------- Karar sayılı dosyası ---------- sayılı ilamıyla kaldırma ilamıyla kaldırılmış ve Mahkememizce dosya işbu esasa kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Sözleşmede ki vaat borçlusu taşınmazı satmayı vaat eden kişidir. Yani sözleşmeye konu taşınmazın mülkiyetinin vaat alacaklısına geçirmeyi üstlenen kişidir. Vaat alacaklısı ise vaat borçlusundan satmayı vaat ettiği taşınmazı kendisine temlik etmek isteyen kişidir. Gayrimenkul ---------- konu taşınmazın belirli olması yada belirlenebilir nitelikte bulunması gerekir. Vaat borçlusu taşınmaz mülkiyetini devretme, vaat alacaklısı da bedeli ödeme yükümü altına girmiştir. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akid ise taşınmaz mal satımıdır.Taraflar arasında --------- Noterliği'nin █████/2021 tarih ve ----------- yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Sözleşmesi" ile -------- ili, -------- ilçesi, -------- Mahallesi -------- Ada --------Parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan --------- blok zemin kat ---------- nolu işyeri vasfındaki bağımsız bölümün KDV dahil 298.540 TL bedelle devri konusunda sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 2.2 maddesine göre sözleşmeye ilişkin noter masrafları, KDV, iskan alımında belediyeye ödenmesi gereken harç, II nolu harç beyannamesi, cins tashih harcı, tapu ferağ takriri sırasında ödenmesi gereken alım harcının almayı vaat eden tarafından ödeneceğinin düzenlendiği görülmüştür.Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Davacı vekili müvekkilinin noterde düzenlenen █████/2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile --------- ili -------- İlçesi -------- Mahallesi -------- Ada ---------- Parselde bulunan ------------ adlı maruf sitede ekli vaziyet planı ile --------- blok zemin katta 60 m2 brüt alanlı--------- nolu işyeri niteliğindeki bağımsız bölümü satın aldığını, ödemeleri yaptığını, davalının █████/2018 tarihli faturayı düzenlediğini, ancak davalının tapuyu vermemekte direndiğini belirterek bahsi geçen taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı vekili; müvekkili şirkete --------- Sulh Ceza Mahkemesince kayyum atandığını, müvekkili şirkette tapu devirleri yapılamamakta olup, tapu devirlerinin yapılamama sebebinin şirketin mali kaynaklarının bu aşamada tapu devirleri için sarf edilecek harçları karşılamaması olduğunu, davacının tapu devrinin yapılabilmesi için üzerinde düşen sözleşmeye dayalı yükümlülükleri de tam olarak yerine getirmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkememizin █████/2022 tarih --------- Esas ---------- Karar sayılı dosyası ile dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmiş ----------sayılı ilamıyla davanın kabulüne karar verilmiş ise de UYAP sisteminde taşınmazın █████/2023 tarihinde dosya istinaf aşamasında iken davacı adına tescil edildiği bilgisi bulunduğundan dava konusu taşınmazın davacıya devredilip devredilmediği ilgili tapu sicil müdürlüğü nezdinde araştırılarak davanın bu şekilde konusuz kalıp kalmadığının açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekçesiyle Mahkememiz ilamı kaldırılmıştır.---------- Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak ---------- İlçesi ---------- Mahallesi ---------- ada ---------- parsel ---------- Blok Zemin Kat -------- arsa paylı-------- numaralı iş yeri vasfındaki taşınmazın takyidatlı olarak güncel tapu kayıtları istenilmiş gelen tapu kayıtlarına göre █████/2023 tarihinde taşınmazın davacı adına tescil edildiği görülmüştür.Dava konusu --------- Noterliği'nin █████/2021 tarih ve ----------- yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kanunda aranılan şekil şartına uygun olduğu, davaya konu olan satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin ödendiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı , davacı tarafça satış bedelinin ödenmesine karşılık tapuda ferağ işleminin yapılmadığı, ferağ işleminin yapılmama gerekçesi olarak davalı tarafça sözleşmenin 2.2 maddesindeki ödemelerin davacı tarafça yerine getirilmediğinin gösterildiği ancak tapuda devir öncesi sözleşmenin 2.2 maddesindeki davacı yükümlülükleri yönünden muaccel hale gelmiş somut alacak için davacıya davalı tarafından ihtarnamenin gönderilmediği, tapu devrinin yapılacağı konusunda davacıya herhangi bir davetiyenin gönderildiği konusunda davalı tarafça da herhangi bir iddia ve ispatın bulunmadığı, tapu alım harcının tapudaki devir işlemi sırasında ödeneceği, bu haliyle davalının sözleşmenin 2.2 maddesindeki alacaklarının ödenmediği gerekçesi ile tapuda ferağ işleminin yapılmadığı iddiasının yerinde olmadığı haliyle davacı tarafın davasını ispatladığı anlaşılmış olup dava açıldıktan sonra ---------- İlçesi ---------- Mahallesi --------- ada --------- parsel ----------Blok Zemin Kat -------- arsa paylı ----------- numaralı iş yeri vasfındaki taşınmazın █████/2023 tarihinde davacı adına tescil edildiğinden konusuz kalan davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 331/1. maddesinde düzenlenen “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” hükmü de nazara alınarak davanın açıldığı tarihteki davacının haklılık durumuna göre davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:1-Dava konusuz kaldığından esas hakkında Karar Verilmesine Yer Olmadığına, 2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 732,00 TL harcın başlangıçta peşin olarak alınan 4.320,61 TL harçtan ve 734,35 tamamlama harcından mahsubu ile bakiye 4.322,96 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,3-Davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,4-Davacı tarafından yargılama sırasında yapılan, araç ücreti 130,00 TL, fen bilirkişi ücreti 850,00TL, inşaat mühendisi bilirkişi ücreti 850,00TL, dosya masrafı 2,50TL, 3 adet kep gideri 2 TL, iki adet müzekkere gideri 18,00 TL posta ve tebligat masrafı 199,50 Tl olmak üzere toplam 2.052,00 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,5-Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu başvurma harcı 44,40 TL, 732,00 TL peşin harç ve keşif harcı 384,90 TL olmak üzere toplam 1.161,30 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 6-Davalı tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,7-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca, artan gider avansının yatıran tarafa iadesine, Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içinde Mahkememize veya Mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile ----------Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olduğu, istinaf dilekçesinde istinaf yoluna başvuru konusu edilen hususlar ile nedenlerinin belirtilmesinin gerektiği, istinaf yoluna başvurulmasının İİK'nın 36. maddesi saklı kalmak kaydıyla kararın icrasını durdurmayacağı, süresi içerisinde karara karşı istinaf yoluna başvurulmaması halinde hükmün kesin hüküm ve kesin delil oluşturacağı açıklanmak suretiyle açık duruşmada verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026