arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptali, tescil ve maddi tazminat talebinde, ödenmeyen bakiye bedel ve daire büyüklüğü farkından kaynaklanan uyuşmazlık.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptali, tescil ve maddi tazminat talebinde, ödenmeyen bakiye bedel ve daire büyüklüğü farkından kaynaklanan uyuşmazlık.

Özet: Davacılar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği hak ettikleri dairenin davalı müteahhit tarafından adlarına tescil edilmediği, vaat edilenden daha küçük daire verildiği ve kira masrafları olduğu gerekçesiyle tapu tescili ile maddi tazminat talep etmiş; davalı ise davacıların sözleşmede belirtilen 30.000 TL ödemeyi yapmadığını ve dairelerin metrekarelerinin eşit olduğunu savunmuştur; ilk derece mahkemesi, davacıların ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve kira masrafı taleplerinin de yerinde olmaması nedeniyle daire tescili ve tazminat taleplerini reddetmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Çankırı 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisi ile davalı arasında arasında, 02.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak aradan geçen zamana rağmen davacının sözleşme gereği hakettiği A blok (8 50... parsele yapılan bina) 'dan 5 no'lu dairenin davalıdan talep edilmesine rağmen davacı adına tescil işlemlerinin gerçekleştirilmediğini, davalının sözleşmeye ve hukuka aykırı bir şekilde ek para talebinde bulunduğunu, istediği tutarın kendisine verilmemesi halinde taşınmazın tapu tescilini yapmayacağını ifade ettiğini, dava konusu taşınmazın zilyetliğini davacıya devrettiğini, halihazırda söz konusu taşınmazın kira gelirlerinden davalının da bilgisi ve yönlendirmesi dahilinde davacının faydalandığını, davacıyla eşit paya sahip olan ve sözleşmeye taraf olan ...'ya verilen 4 no'lu dairenin 3+1 büyüklüğünde olduğunu, davacının üzerine tescilinin yapılmasını talep ettikleri dairenin ise 2+1 büyüklüğünde olduğunu ileri sürerek A blok (8 50... parsele yapılan bina) 'dan 5 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacının daha küçük ölçülerde daireye sahip olacağından ve bu bakımdan davacının uğradığı zarar için fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100,00 TL maddi tazminatın yasal faizi ile birlikte, davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine, davacıya yapılan ilk devir ile diğer paydaşlara yapılan devir tarihi arasında ödemek zorunda kaldığı kira masrafları bağlamında hakkaniyetin sağlanması bakımından davacının uğradığı zarar için fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100,00 TL maddi tazminatın yasal faizi ile birlikte, davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşme uyarınca 30.000,00 TL'yi ödemediğini, davacının önce kendi borcunu ifa etmesi gerektiğini, ...'ya toplamda 386,65 m² verilmişken davacıya 387,15 m² verilmesine rağmen küçük ölçü ve eşit pay iddiasını açıklaması gerektiğini, proje sureti dikkate alındığında davacının en baştan bu tarafa 850 ada, 2 parselde A blok, 5 numaralı dairenin projesini bilerek ve isteyerek sözleşme tanzim ettiğini, davalının anılı dairenin zilyetliğini kira sözleşmesi ile davacıya bıraktığını, ancak mülkiyeti devretmediğini, davacının taşınmazın zilyetliğini mülkiyet yerine kira sözleşmesi ile kabul etmesinin, kendi yükümlülüğünü yerine getirmediğini bilmesinden kaynaklandığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tarafların kendi aralarında 18.06.2013 tarihli harici satış sözleşmesi imzaladığı, harici sözleşmede kararlaştırılan daireler ile resmi şekilde noterde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan dairelerin aynı olduğu, bu sözleşmenin alt tarafına A blok 4 no'lu ve 5 no'lu dairenin 1/2'si için 60.000,00 TL ödemenin 15.12.2013 tarihinde 30.000,00 TL ... ve 31.08.2014 tarihinde 30.000,00 TL ... tarafından yapılacağı yazılıp imza altına alındığı, yine dosyaya sunulan kira sözleşmesinde davalı müteahhit tarafından vasi ...'na 6 numaralı dairenin kiraya verildiği, kira bedel kısmına bedelsiz şeklinde yazıldığı, davalı tanık beyanlarına bakıldığında tanıkların ortak beyanlarında, arsa sahipleri olan davacı kısıtlı ile dava dışı ...'ya sözleşmede belirtildiği gibi tam olarak 6 daire düşmediği, 6 daire için 60.000,00 TL ödenmesi gerektiğinin konuşulup harici sözleşmeye yazıldığı, arsa sahibi ...'nın kendisine düşen 30.000,00 TL'yi ödediği, ancak davacının 30.000,00 TL ödeme yapmadığı bu sebeple 6 no'lu dairenin (sözleşmede 5 no'lu daire kapı numara değişimi) davacıya devrinin yapılmadığı, keşif mahallinde beyanı alınan vasi ...'nun 6 no'lu daireye bakmaya geldiklerinde dairenin 2+1 olduğunu gördüğü ve bu sebeple 30.000,00 TL ödemediğini beyan ettiği, ...’ya teslimi yapılan daireler ile davacı kısıtlıya teslimi yapılan ve yapılacak olan A blok, 6 no'lu dairelerin toplam metrekarelerinin eşit olduğundan davacı tarafın 30.000,00 TL ödemeyi yapmadığı halde A blok, 6 numaralı dairenin kendi adına tespitini talep etmesinin yerinde olmadığı, kira masrafı talebinin ise dairelerin blok bazında iskân alınıp tesliminin yapıldığı, blok bazında iskân tarihi ile teslim tarihine bakıldığında gecikme söz konusu olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Müvekkillerinin sözleşmeden ... 30.000,00 TL ödeme yükümlüğünün bulunmadığını, adi yazılı sözleşmenin geçerliliğinin olmadığını, davalının baskı yaparak müvekkillerinin murisini 30.000,00 TL ödemeye ikna ettiğini ve bu baskı sonucu diğer arsa sahibi ...'ın parayı ödediğini,

b.Müvekkilinin kendisine düşen dairenin 2+1 olduğunu görünce anlaştıkları 30.000,00 TL yi davalıya ödemeyeceğini beyan ettiğini, noter sözleşmesi varken adi yazılı sözleşmenin dikkate alınamayacağını,

c.Binaların teslim tarihleri arasında 3 yıla yakın zaman farkı bulunduğunu, bu zaman farkı nedeniyle müvekkillerinin uğradığı zararın hukuka aykırı olarak reddedildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, maddi tazminat ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin niteliği itibariyle tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır.

Somut olayda taraflar arasında ... Noterliği'nce 02.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği ve bu sözleşmeye göre dava konusu taşınmazın davacıya verileceğinin kararlaştırıldığı, 18.06.2013 tarihli taraflar ve dava dışı ... arasında imzalanan adi yazılı sözleşmede ise davacının 30.000,00 TL ödeyeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmış olup arsa sahibine ek yükümlülük getiren ve adi yazılı şekilde yapılan bu sözleşme hükmü dikkate alınamayacağından dava konusu taşınmazın tapu iptal ve tescile ilişkin talebinin kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.

Öte yandan taraflar arasındaki sözleşme uyarınca inşaat teslim süresinin yapı ruhsatı alımından itibaren 48 ay olarak kararlaştırıldığı ancak yapı ruhsatının alınması için bir süre öngörülmediğinden bilirkişilerden rapor alınarak yapı ruhsatı alınması için gereken makul süre hesaplanıp teslimde gecikme olup olmadığının tespit edilmesi ve davacının gecikme tazminatı talebi ile ilgili zamanaşımı hususu da dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görüşmemiş ve bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin 1 no'lu bentte açıklanan nedenlerle yerinde görülmeyen sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. 2. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının talep halinde temyiz edene iadesine,22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.