Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenle iktisaplarının korunmayacağına ilişkin yeni Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması.
Özet: Bu hukuki metin, okuma yazma bilmeyen davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide devrettiği hissenin, müteahhit tarafından üçüncü kişilere devredilmesi üzerine açtığı tapu iptali ve tescil davasını konu almakta olup, ilk derece mahkemesinin bozma sonrası verdiği davayı kabul kararı, Yargıtayın üçüncü kişilerin iyiniyetini koruyan eski içtihadından dönme talebinin İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca kabul edilerek yeni bir karar alınmasıyla, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, önceki bozma ve usuli kazanılmış hak kuralına rağmen, taşınmaz mülkiyetine ilişkin yeni içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi gerekliliğini ortaya koymaktadır.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K. Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı ... Grup Ltd. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazda müvekkilinin 1/2 oranında hissesi mevcut olup bu hissenin davalılardan ... San. Tic. Ltd. Şti ve ...'le yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden tapuda devir ve tescil edildiğini, ancak davalının sözleşmeye aykırı davranarak taşınmaz hissesini 3. şahıs konumundaki diğer davalılara devrettiğini, müvekkili davacı tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı düşüncesi ile hisse devri yapıldığını, müvekkili davacının okuma-yazma bilmediğini, bu nedenle devir ve tescilin hükümsüz olduğunu ve davalılar arasındaki devrin muvazaalı olduğunu öne sürerek dava konusu taşınmazda 1/2 hisseye ait tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP1-Davalılardan ..., ... ve ..., iyiniyetli olduklarını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.2-Diğer davalılar, usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiştir.III. MAHKEME KARARI Mahkemenin bozmaya uyarak verdiği 17.06.2020 tarih ve ███████ E., ████████ K. sayılı kararı ile taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı, taşınmaz tapu kaydının davalılar arasında el değiştirme yoğunluğu ve hızı, tapu satışı ile taşınmazın kullanım durumunun değişmediği, dosya bozma ilâmından sonra dahi el değiştirmeye devam ettiği, davalıların yükleniciden bağımsız bölüm değil arsa satın alma niyetinde oldukları gerekçesiyle davacının hisselerini devralan tapu malikleri ile yükleniciye karşı açılan davanın reddine, diğer davalılar tapu maliki olmadığından haklarında açılan davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİMahkemenin 17.06.2020 tarihli kararının süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 20.02.2023 tarih, ███████ E., ████████ K. sayılı kararı ile yükleniciye devredilen payın, avans niteliğinde olduğu, yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, davacının taşınmazın ½ hissesine sahip olduğu ve yükleniciyle akdettiği adi yazılı sözleşmeyle amaçladığı tasarrufun arsa satışı değil arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak olduğu, yükleniciden yer alan kişiler aleyhine tapu iptali ve davacı arsa sahibi adına tescil kararı verilmesi gerektiği gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye yapılan devrin avans mahiyetinde olduğu, yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği sürece devraldığı taşınmazın mülkiyetini iktisap edemeyeceği, yükleniciden pay satın alan kişilerinin iktisaplarının yolsuz tescil haline geleceği, bu kişilerin tapu siciline güven ilkesinden faydalanamayacakları gerekçesiyle davanın kabulü ile davacı lehine tapu iptali ve tescil kararı verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Davalı ... Grup Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; iyiniyetli 3. kişi olduklarını, tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi olmadığını, beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “Tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalı ... Grup.. Ltd. Şti’nin tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığının yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Mahkeme kararının davalı ... Grup Ltd. Şti. lehine BOZULMASINA,Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,Dosyanın kararı veren Mahkemeye gönderilmesine,Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.