yüklenicinin inşaatı terk etmesiyle %77,85 seviyesine ulaşan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinin mümkün olduğuna dair bozma sonrası yargılama kararı.

Yüklenicinin inşaatı terk etmesiyle %77,85 seviyesine ulaşan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinin mümkün olduğuna dair bozma sonrası yargılama kararı.

Özet: Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı uyuşmazlıkta, yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayıp teslim edememesi ve inşaatın yaklaşık %77,85 seviyesinde kalması üzerine arsa sahiplerinin sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği; ilk derece mahkemesinin, Yargıtayın bozma ilamı doğrultusunda, mevcut imalat seviyesi dikkate alındığında sözleşmenin ileriye etkili feshinin mümkün olduğuna kanaat getirerek, davayı kabul edip taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshine hükmettiği bir yargı sürecini özetlemektedir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı vekilince duruşmalı, fer'i müdahil vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı şirket vekili Avukat ... ile fer'i müdahil ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin muris ... ile davalı yüklenici arasında 29.05.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede yapı ruhsatından sonra 12 ay içerisinde teslimin kararlaştırıldığını, yapı ruhsatının 12.08.2014 tarihinde alındığını, şirketin süresi içinde inşaatı bitirip teslim edemediğini, davalı yükleniciye 18.08.2015 tarihli ihtarname ile 60 günlük sürede inşaatın tamamlanması, aksi halde inşaattan el çektirileceği ihtarının gönderildiğini, davalı şirketin ek sürede de inşaatı tamamlamadan inşaatı terk ettiğini, Muğla 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ████████ D. İş sayılı dosyası ile inşaattaki eksikliklerin tespiti konusunda talepte bulunduklarını, alınan raporda özetle davalı şirketin inşaatı terk ettiğinin ve inşaatın %71 oranında tamamlandığının tespit edildiğini, inşaatın kalan kısmının müvekkili ... tarafından tamamlandığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazdaki eksik işlerin tamamlanması yapı kullanma izinlerinin alınması için ...'ün yetkilendirilerek Menteşe Belediye Başkanlığına bildirim yapılmasını, sözleşmenin ileri etkili feshini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalı müvekkili firmanın inşaattan el çektirildiği tarihte inşaatın %95 oranında tamamlanmış olduğunun davacı tarafın kendi ikrarı ile sabit olduğunu, Değişik İş dosyasında inşaatın tamamlanma yüzdesinin birim fiyatlar üzerinden yapıldığını, projenin inşaat gerçekleştirilme oranı ile ilgili bir hesaplama yapılmadığını, bu hatalı hesaplama taraflarına tebliğ edilmediği için itiraz etme imkanlarının bulunmadığını, sözleşme konusu inşaatın tamamen bitirilmesi ile ilgili tek sorumlunun davacı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Fer'i müdahil vekili müdahale dilekçesinde; müvekkilinin 4 no'lu bağımsız bölümü 25.02.2015 tarihindeki harici sözleşme ile satın aldığını, satış bedelini müteahhit firmaya ödediğini, sözleşmeye göre bağımsız bölümün 30.06.2015 tarihinde bitirilmiş şekli ile teslim edilmesinin kabul ve taahhüt edildiğini, arsa sahibinin taahhütnameyi verdiğini, bağımsız bölümün kendilerine verilmesi gerektiğini, bunun davacının vekili olan ... tarafından bilinip imzalandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 14.06.2023 tarihli ve ███████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile fiili inşaat seviyesi dikkate alındığında sözleşmenin ileriye etkili feshinin mümkün olmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi'nin 08.11.2023 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 08.11.2023 tarihli kararının süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 10.02.2025 tarih, █████████ Esas, ████████ Karar sayılı ilâmı ile, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalat seviyesinin mahkemenin de kabulünde olduğu üzere %77,85 olduğu, gerçekleştirilen imalat seviyesi itibariyle davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmelerinin de mümkün olduğu göz önünde bulundurularak davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek, karar kaldırılmış ve İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalat seviyesinin %77,85 olduğu, davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi ileri etkili olarak feshetmelerinin mümkün olduğu, açılmış bulunan davanın kabulü ile, taraflar arasında düzenlenen .... Noterliğinin 29.05.20 14... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ileriye doğru feshine karar vermek gerektiği, her ne kadar davalılar tarafından sözleşmenin feshi ile tasfiye ve yüklenici alacaklarının ve hak ettiği bağımsız bölümlerin kendilerine verilmesi talep edilmiş ise de söz konusu taleplerinin ayrı bir dava konusu olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı vekili temyiz dilekçesinde; davanın reddi gerektiğine ilişkin savunmalardan vazgeçmiş sayılmamak üzere, Yargıtay emsal kararları ile sabit olduğu üzere sözleşmenin ileriye etkili feshedilmesi halinde, davalı müteahhidin arsa sahibinden olan alacaklarının belirlenmesi ve tasfiyesine karar verilmesi gerektiğini, ancak mahkemece davalı müteahhidin işi tamamlama oranı ve alacaklarının belirlenmediğini, tasfiyeye ilişkin hüküm kurulmadığını, dava dilekçesinde davanın açıldığı tarihte inşaatların tamamlanma oranının %95 nispetinde olduğunun –inşaatların yapı kullanma izin belgesi verilecek aşamaya geldiğinin ikrar edildiğini, kaldı ki 18.12.2018 tarihli raporda inşaatların tamamı için yapı kullanma izin belgesi alındığının belirtildiğini beyan etmektedir.

2.Fer'i müdahil vekili temyiz dilekçesinde; inşaat seviyesinin tespitine ilişkin mahkeme gerekçesinin dosya içeriği ile uygun olmadığını, davanın reddi gerektiğine ilişkin savunmalardan vazgeçmiş sayılmamak üzere, Yargıtay emsal kararları ile sabit olduğu üzere sözleşmenin ileriye etkili feshedilmesi halinde, davalı müteahhidin arsa sahibinden olan alacaklarının belirlenmesi ve tasfiyesine karar verilmesi gerektiğini, yüklenicinin imalat seviyesinin %95 olduğunun dava dilekçesi içeriğinde de ikrar edildiğini, toplam imalatın %2’sine tekabül eden eksiklik bedelinin yükleniciye depo ettirilmesi suretiyle sonuca gidilmesi gerektiğini, davacının sunduğu makbuzların davalı tarafça kabul edilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmamasına göre, davalı vekili ile fer'i müdahil vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

Geriye etkili fesihte sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Yani geriye etkili fesihte sözleşmeye göre ise durumun ortadan kalktığından yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun olarak bağımsız bölüm verilmez. Ancak fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusu verilebilir. İleriye etkili fesihte arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.

İleriye etkili fesihte öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmelidir. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Dava konusu olayda kararlaştırılan bedel, arsa payı ve buna tekabül edecek bağımsız bölümler olduğundan, yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payı, işin yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanarak bulunacak fiziki orana denk gelen bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payıdır. Yani işin eksik bırakıldığı oranda yüklenici arsa payı almaya hak kazanamayacaktır. Bir örnek verilmek gerekirse; işi tamamlasaydı yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici işi terkettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin %80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır.

Mahkemece ileriye etkili feshin kabul edilmesi halinde, sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer anlatımla, yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve arsa payı oranları belirlenmeli, infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların mevcut hakları açıklanarak, yani, tasfiye de dikkate alınarak, akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. Böylece arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri de, yüklenicinin alacağı taşınmaz payından indirim yapılmış olacağından, karşılanmış olacaktır. Eserde eksik ve kusurlu işler varsa, bunların fiziki oranı belirlenirken gözetilmesi gerekir. Çünkü yüklenici ancak yaptığı imalat kadarının bedelini (arsa yapının devrini) talep edebilir. İleriye etkili fesihte yapıdaki eksik ve kusurlar inşaatın seviye tespitinde değerlendilerek yükleniciye bu oranda daha az tapu devri yapılacağından tasfiyede sorun yaratmaz. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme (kira) tazminatını (Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan TBK'nın 112.md.) yükleniciden isteyebilmektedir. İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir. Ancak, seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını) istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur. Zira, tasfiye 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte, TBK'nın 179/1. maddesindeki "aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça" şeklindeki hükümden tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.

Bilindiği üzere ifaya eklenen ceza (TBK. m. 179/II) "borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi" durumunda ödenmek üzere kararlaştırılır. Yukarıda denildiği gibi, ileriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin hakim kararıyla ifası demek olduğundan, alacaklı, ifanın yanında ifaya ekli cezai şartı da isteyebilir.

Şayet ifaya ekli ceza, teslimde gecikme halinde ödenmesi kararlaştırılan ceza ise, bu ceza, teslim borcunda temerrüdün gerçekleştiği anda muaccel hale gelir. Süre verilmesi gereken durumlarda verilen sürenin dolmasından (TBK. m. 123), süre verilmesi gerekmiyorsa (TBK. m. 124) yüklenicinin teslim borcunda temerrüdünü takiben alacaklı (arsa sahibi) TBK'nın 125/I-II. maddesinde yazılı seçimlik haklarını kullanacaktır. Seçimlik hak sözleşmenin feshi doğrultusunda kullanılmışsa bu iradenin yükleniciye bildirilmesinden sonra yükleniciden işe devam etmesi beklenemez. Arsa payı devri karşılığı eser sözleşmesinin feshine mahkeme karar verecektir. Yargılama sonucu ileri etkili feshe karar verilirse cezai şart teslimde temerrüt tarihi ile fesih iradesinin yükleniciye bildirdiği tarihler arasında istenebilir. Fakat yükleniciye süre verilmesi gerekmiyorsa ve fesih için doğrudan dava açılmışsa cezai şartın veya gecikme tazminatının temerrüt tarihi ile dava tarihi arasında istenmesi olanaklıdır.

Mahkemece, ileriye etkili feshin tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HMK 'nın 297. maddesi hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi gerekir. Esasen sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden sözedilemez. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devri gerekir. Başka bir anlatımla, iade hükümleri uygulanmaz, yüklenici yaptığı kısmın bedeline, o miktarda arsa payı olarak hak kazanır; sadece yapmadığı miktarın karşılığı olan arsa payını daha önceden almışsa geri verir.

Somut olayda; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Küptaş İnş. arasında, davacılara ait Muğla ili, ... ilçesi, ... mevkii, ... no'lu parsel üzerinde inşaat yapılması için, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edilmiş olup, yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalat seviyesinin %77,85 oranında olduğu bozma ilâmı kapsamı ile kesinleşmiştir. Bahsi geçen ilâmda, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin ileriye etkili feshini talep edebilecekleri ve bu istemlerinin mahkemece kabul edilmesi gerektiği de belirtilmiştir.

Bu durumda mahkemece; taleple bağlı kalınarak, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile eksik ve ayıplı işler bedelinin karşılığı olan arsa payı belirlenip, şayet daha önce yükleniciye arsa payları devredilmişse, bu bedelin karşılığı olan arsa payının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline, bu paylar devredilmemişse, arsa sahipleri üzerinde bırakılmasına ve sözleşmenin tasfiyesine karar verilmesi gerekirken, tarafların tapu iptali ve tescil ile bedele ilişkin taleplerinin ayrı bir davanın konusu olduğu belirtilerek, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

VII. KARAR

1.Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekili ve fer'i müdahil vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle,

Davalı vekili ile fer'i müdahil vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı ve fer'i müdahil yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan alınarak davalı ve fer'i müdahile ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde davalı ve fer'i müdahile iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.