Kooperatiften ayıplı konut teslimi nedeniyle açılan ticari alacak davasında, üyeler arası eşitlik ilkesinin ihlali ve Yargıtay kararları ışığında tazminat talepleri.
Özet: Ticari satımdan kaynaklanan alacak davasında davacı, davalı kooperatife tüm ödemelerini eksiksiz yapmasına rağmen kendisine teslim edilen 1+1 dairenin, yatak odası penceresinin otopark kulesine bakması ve normal boyutunun dörtte biri kadar olması nedeniyle ayıplı ve kullanılamaz durumda olduğunu iddia ederek, kooperatifin eşitlik ilkesini ihlal ettiğini ve sebepsiz zenginleştiğini belirtmiş, öncelikle ayıpsız benzer bir dairenin teslimini, bu mümkün olmazsa ayıplı ve ayıpsız konut arasındaki değer farkının dava tarihinden itibaren ödenmesini talep etmiştir.
T.C.
İSTANBUL 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2024KARAR TARİHİ : █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil ... 2 A Blok Zemin kat A1-5 numaralı daire sahibi olmak için Davalı Kooperatife 133 pay numaralı olarak 2017 yılında ortak olduğunu, davalı kooperatife düzenli olarak tüm ödemelerin tamam ve eksiksiz olarak ödendiğini Aidat ve kooperatif aidatları hariç 461.723.45 TL ödeme yapıldığını, müvekkilin davalı kooperatife her hangi bir borcunun bulunmadığını, Davalı kooperatif Konutların teslimi için yapılan duyuru ile konut proje alanına gidildiği, dairenin Kabul edilemeyecek düzeyde ayıplı inşaa edildiğinin görüldüğünü, müvekkilin satın aldığı konutun 1+1 tipinde olup, dairenin yatak odası penceresinin karşısında Otopark Kulesi yükseldiğinden pencere normal pencerenin ¼’ü kadar olduğu, normal bir pencere ölçülerinde olmayan pencere nedeniyle evin kullanımını da olumsuz etkilediği, Objektif kıstaslara aykırı şekilde hatalı/ayıplı inşa edildiği ve odanın da bu şekliyle kullanımıyacak ve ayıplı olduğunu direnin ayıplı olduğu ve bu haliyle kullanılamayacağı Kooperatif yönetimine bildirildiğini, ayrıca şifahi olarak itirazlarda bulunulduğu ve koopratife ihtar edilmiş ise de bu husus hiç dikkate alınmadığı ve müvekkilin taleplerinin karşılanmadığını, Projede yer alan diğer 1+1 daireler incelendiğinde Müvekkil dairesinde yer alan problemin ne derecede büyük ve önemli olduğunun yapılacak keşifle anlaşılabileceği, emsal nitelikteki diğer 1+1 daireler ile farklılık arz ettiğinin tespit edilebileceği, Davalı Kooperatif tarafından kura çekimi yapılmış ve neticede müvekkile dava konusu daire çıktığı, bu daire ise konut projesinin en ayıplı dairesi olduğu, kura çekiminin noter huzurunda gerçekleştiği bilgisi verildiği, Yapı Kooperatiflerinde ferdileşme , inşaa edilen konut veya iş yerinin üyeleri adına tapuda tescil işlemi olduğu, Ferdileşme işlemi için düzenlenen kura tutanağının dosyaya celbinin talep edildiği, Davalı Kooperatif tarafından müvekkile pazarlanan daire, ayıpsız nitelikte olduğu, ödemelerin ve aidatların tamamı ayıpsız nitelikte daire fiyatları üzerinden, eksiksiz ve süresinde yapıldığı, ancak dairenin davalı tarafından ayıplı şekilde inşaası ile kullanım alanı ve şekli davacı müvekkil aleyhine olacak şekilde değiştiği, Davalı Kooperatif müvekkili mağdur ettiği ve haksız kazanç elde ettiği, sebepsiz şekilde zenginleştiği, TBK. 77 maddesi uyarınca sebepsiz zenginleşen karşı taraf bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlü olduğu, Kooperatifler Kanunun 23 Maddesi gereğince tüm üyelerin eşit haklara sahip olduğu, Oysa uyuşmazlık konu olayda özen yükümlülüğü yerine getirşllmediği, projedeki emsal dairelerden farklı bir dairenin müvekkile verildiği ve eşitlik ilkesine aykırı hareket edildiği, Yargıtay emsal kararlarında eşitlik ilkesine uygun hareket edilmesi gerektiği, Y.23 HD 28.09.2015 tarih █████████ E █████████ K sayılı ilamında : “Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Buna göre, aynı statüdeki diğer ortaklara teslim edilen bağımsız bölümlerin onlara ne şekilde teslim edildiğini belirlemek ve davacının bağımsız bölümündeki ayıplı işler ile karşılaştırmak gerekmektedir” şeklindedir. Yargıtay 11. H.D.'nin 23.01.2006 tarih, ████████ E. ████████ K. Sayılı İlamı, “Yapı kooperatifi yükümlülüklerini yerine getiren ortağına taahhüt ettiği niteliklere sahip ve oturmaya elverişli konut vermek zorunda olup, teslim ettiği konutun ayıp ve eksikliklerinden sorumludur. Bu durum karşısında, ayıplı ve eksik teslim halinde kooperatifin ortaklara karşı sorumlu olduğu kabul edilerek kanıtların değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.” şeklinde olduğu, davalı kooperatif oturmaya elverişli konut teslimi gerçekleştirmediği, teslim edilmek istenen konutun ayıplı şekilde inşaa edildiğinde davalının sorumluluğuna gidilmesi zorunluluğu hasıl olduğu, öncelikli olarak Müvekkiline ayıpsız, aynı niteliklere sahip kullanıma uygun benzeri bir dairenin teslimi talep edildiği, Ayıpsız benzeri şle değişimin mümkün olmaması halinde ise Davacı müvekkiline emsal konut değeri ile ayıplı konut değeri arasındaki farkın dava tarihi ile Ödenmesinin talep edildiği, Y.23.H.D. 13.05.2015 Tarih, █████████ E., █████████ K. Sayılı ilamı; “Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında ana sözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.” şeklinde olduğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bilirkişi ve keşif incelemesi yapılarak ayıplı halin tespitine, ayıpsız emsalleri ile arasındaki değer farkının tespitine, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için teminatsız olarak tedbir kararı verilmesine, davanın kabulüne açıkça ayıplı inşaa edilen dairenin ayıpsız benzeri ile değişiminin sağlanmasına, ayıpsız emsal dairenin teslim edilmemesi halinde emsal aynı nitelikteki daire ile arasındaki değer farkı için şimdilik 200.000 TL’nın, mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP :Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın iddialarının haksız ve hukuki dayanaklardan yoksun olduğu, Davacı, kendisine teslim edilen dairedeki pencerenin, dairenin kullanım alanını kısıtladığını ve bu nedenle dairenin ayıplı olduğunu ileri sürdüğü, Ancak müvekkil kooperatif, inşaatın tüm aşamalarında projeye ve inşaat mevzuatına uygun hareket etmiş, teslimatları bu doğrultuda gerçekleştirdiği, Davacının sunduğu iddialar, tamamen subjektif değerlendirmelere dayandığı ve somut delillerle desteklenmediği, Davacının dairesinin “ayıplı” olarak inşa edildiği iddiası gerçeği yansıtmadığı, İnşaattaki tüm işlemler projede belirtilen standartlar ve inşaat yönetmeliklere uygun şekilde gerçekleştirildiği, Davacının iddia ettiğinin aksine pencere tasarımı, projede belirtilen teknik ve mimari özelliklere uygun şekilde gerçekleştirildiği, Proje planında öngörülen tasarımlar nedeniyle, pencerenin yerleşimi ve büyüklüğü, yürürlükteki mevzuata ve teknik standartlara uygun olduğu, Müvekkil kooperatif, tüm üyelerine karşı eşitlik ilkesi doğrultusunda hareket etmiş ve noter huzurunda kura işlemi gerçekleştirdiği, Kura sonucunda davacıya tahsis edilen dairenin diğer dairelere kıyasla bir dezavantajı bulunmadığı, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin █████████ E. ve █████████ K. sayılı kararı uyarınca, kooperatiflerin, üyeler arasında adil dağılım yapması ve kura işleminin noter huzurunda gerçekleştirilmesi esastır. Bu kararda, noter huzurunda yapılan kuraların, üyeler arasında eşitliği sağlamaya yönelik olduğu ve bu kura işlemlerinin hukuki geçerliliğinin tartışmaya kapalı olduğu açıkça belirtildiği, Davacının kendisine tahsis edilen daire konusunda herhangi bir haksızlık olduğu iddiası yerinde olmadığı, davacının dairenin değiştirilmesi veya "ayıbın giderilmesi" yönündeki talebi, hukuki dayanaktan yoksun olup, Yargıtay kararları ve içtihatlarla sabittir ki; ayıplı mal iddialarının kabul edilebilmesi için, iddia edilen ayıp nedeniyle eserin kullanılamaz durumda olması şarttır. Ancak müvekkil kooperatifin teslim ettiği daire bu şartları taşımadığı, Davacının "kullanım kısıtlaması" iddiası, tamamen subjektif bir nitelik taşımakta olup, somut delillerle desteklenmediği, Teslim edilen pencerenin yerleşim ve boyut özellikleri, tasarım gereği olup mevzuata uygun olduğunu belirterek, Davanın reddini, Davacının ayıplı mal teslimi iddiasının reddedilmesini, Davacının dairenin değiştirilmesi ya da "ayıbın giderilmesi" taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Davanın; ... Mah. ... / İstanbul adresinde bulunan sınırlı sorumlu ... Cad. Koparetifi bakımından inşaa edilen konut projesinde yer alan A Blok Zemin kat A-5 numaralı dairenin ayıpsız misli veya zararın giderilmesi talebinden ibaret olduğu anlaşılmıştır.Davacı vekili davada; Arabuluculuk Son Tutanağı, Kooperatif Üyelik Belgesi, Kooperatife yapılan ödemelere ilişkin banka dekontları, Daire görselleri, Taşınmaza ilişkin ilişkin tapu kayıtları, Bilirkişi incelemesi, tanık, keşif, yemin, Yargıtay kararları ve sair her türlü hukuki delile dayanmıştır.Tarafların iddia ve savunması doğrultusunda dosya bilirkişi heyetine tevdi edildiği, █████/2025 tarihli bilirkişi kök raporunda özetle; Davalı Kooperatif tarafından projelendirilen ... projesi kapsamında, davacının kooperatif üyeliği ile 1+1 daire için, davacı tarafından kooperatife 461.723.45 TL ödeme yapıldığı, kooperatif kayıtlarında ise 427.120.06 TL ödeme yapıldığının kayıtlarda yer aldığı, Davacı tarafından ayıplı olduğu iddia edilen 1+1 daire için yapılan ödemelerle ilgili olarak tarafların her hangi bir taleplerinin bulunmadığı, İhtilafın söz konusu 1+1 dairenin ayıplı olduğu ve emsal niteliğindeki diğer 1+1 daireler arasında rayiç değer farkının bulunduğunu, Ayıplı olduğu iddia edilen 1+1 dairenin ayıpsız 1+1 daire ile değiştirilmesini, mümkün olmaması halinde ayıpsız 1+1 daireler ile arasındaki değer farkının, keşfen yapılacak inceleme ile tespiti ile davalı kooperatif tarafından karşılanmasını talep ettiği, Davalı Kooperatif ise; Projeye uygun olarak dairenin yapıldığı, ayıplı olmadığı, dairenin noter kurası ile hak sahibine teslim edildiği ve davanın reddine karar verilmesi talep edildiği, Keşif gününde Flaş bellekte kayıtlı olan onaylı mimari projenin incelendiği ve davaya konu 5 nolu bağımsız bölüme ait yatak odası pencere ölçüsünün ███████ olarak projelendirildiği, ancak yerinde yapılan uygulamada ise yatak odası pencere ölçüsünün mimari projesine aykırı olarak ██████ ebatlarında yapılarak küçültüldüğü, Dolayısıyla davacıya satışı yapılan 5 nolu bağımsız bölümün onaylı mimari projesine aykırı olarak yatak odası pencere ölçüsünün küçültüldüğü ve ayıplı şekilde satıldığı, ayrıntıları yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın ayıpsız değerinin 13.12.2024 dava tarihindeki rayiç değerinin 2.135.000.-TL olarak hesaplandığı, Taşınmazın ayıplı olması nedeniyle %15 oranında değer azalmasının takdir edildiği, bu orana tekabül eden değer azalmasının ise 320.250.-TL olduğu, Dava Tarihinden İtibaren Ticari avans faiz talebinin de mahkemenin takdirlerinde olacağı bildirilmiştir.█████/2026 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; kök rapordaki tespit ve değerlendirmelerini değişterecek bir husus bulunmadığı bildirilmiştir.Davacı vekili █████/2026 tarihli dava değeri arttırım dilekçesinde; tazminat talebinin 120.250,00 TL artırarak dava değerini 320.250,00 TL olarak talep etmiştir.Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere; taraflar arasındaki hukuki ihtilafın ... Mah. ... / İstanbul adresinde bulunan sınırlı sorumlu ... Cad. Koparetifi bakımından inşaa edilen konut projesinde yer alan A Blok Zemin kat A-5 numaralı dairenin ayıpsız misli veya zararın giderilmesi talebinden ibaret olduğu, Davalı Kooperatif tarafından projelendirilen ... projesi kapsamında, davacının kooperatif üyeliği ile 1+1 daire için, davacı tarafından kooperatife 461.723.45 TL ödeme yapıldığı, kooperatif kayıtlarında ise 427.120.06 TL ödeme yapıldığının kayıtlarda yer aldığı, Davacı tarafından ayıplı olduğu iddia edilen 1+1 daire için yapılan ödemelerle ilgili olarak tarafların her hangi bir taleplerinin bulunmadığı, İhtilafın söz konusu 1+1 dairenin ayıplı olduğu ve emsal niteliğindeki diğer 1+1 daireler arasında rayiç değer farkının bulunduğunu, Ayıplı olduğu iddia edilen 1+1 dairenin ayıpsız 1+1 daire ile değiştirilmesini, mümkün olmaması halinde ayıpsız 1+1 daireler ile arasındaki değer farkının, keşfen yapılacak inceleme ile tespiti ile davalı kooperatif tarafından karşılanmasını talep ettiği, Davalı Kooperatif ise; Projeye uygun olarak dairenin yapıldığı, ayıplı olmadığı, dairenin noter kurası ile hak sahibine teslim edildiği ve davanın reddine karar verilmesi talep edildiği, Keşif gününde Flaş bellekte kayıtlı olan onaylı mimari projenin incelendiği ve davaya konu 5 nolu bağımsız bölüme ait yatak odası pencere ölçüsünün ███████ olarak projelendirildiği, ancak yerinde yapılan uygulamada ise yatak odası pencere ölçüsünün mimari projesine aykırı olarak ██████ ebatlarında yapılarak küçültüldüğü, Dolayısıyla davacıya satışı yapılan 5 nolu bağımsız bölümün onaylı mimari projesine aykırı olarak yatak odası pencere ölçüsünün küçültüldüğü ve ayıplı şekilde satıldığı, taşınmazın ayıpsız değerinin 13.12.2024 dava tarihindeki rayiç değerinin 2.135.000.-TL olarak hesaplandığı, Taşınmazın ayıplı olması nedeniyle %15 oranında değer azalmasının takdir edildiği, bu orana tekabül eden değer azalmasının ise 320.250.-TL olduğu hususunun tespit ve rapor edildiği denetlemeye ve hükme dayanak etmeye elverişli bilirkişi raporuna göre davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere; :1-Asıl ve ıslah ile açılan davanın KABULÜ ile,-320.250 TL nin █████/2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,2-Harçlar Yasası uyarınca alınması gerekli 21.876,28 -TL harçtan peşin alınan 3.415,50 -TL ile 2.053,60 -TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 16.407,18 -TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26.maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 3.600,00 -TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,3-Davacı tarafından yapılan 427,60 -TL başvurma harcı, 3.415,50 -TL peşin harç, 60,80 -TL vekalet harcı, 2.053,60 -TL ıslah harcı olmak üzere toplam 5.957,50 -TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,4-)Davacı tarafından yapılan 272,50 -TL davetiye gideri, 34.500,00 -TL bilirkişi ücreti, 4.361,50 TL keşif harcı, 5.550,00 TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 44.684,00 -TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 5-)Davacı duruşmalarda kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 51.240,00 -TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,6-)Karar kesinleştiğinde davacının / davalıların gider avansından artan bakiyesinin talep halinde iadesine, Dair, Davacı ve davalı vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Mahkememize verilecek bir dilekçe ile veya başka bir yer Mahkemesi aracılığı ile gönderilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026 Katip ...E-İMZA Hakim ... E-İMZA