Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshine bağlı yüklenici tarafından yarım bırakılan inşaatta, daire alan üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil ile tazminat taleplerinin değerlendirilmesi.
Özet: Davacı, arsa maliki ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yüklenici şirketten daire satın alarak ödeme yapmış olup, inşaatın yarım kalması ve sözleşmenin arsa maliki tarafından feshedilmesi üzerine, tapu iptali ve tescil yahut ödediği bedelin iadesi ve tazminini talep etmiştir; ilk derece mahkemesi ise, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin kesinleşmiş bir kararla geriye etkili feshedilmesi ve inşaat tamamlama oranının düşük olması nedeniyle tapu iptali ve tescil talebini reddederek, davacının tazminat talebini Türk Borçlar Kanununun 112. maddesi kapsamında değerlendirmeye almıştır.
MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziantep 1. Tüketici MahkemesiSAYISI : ███████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa maliki ... ile davalı ...Ltd. Şti. arasında .... Noterliğinin 28.05.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve bu sözleşme kapsamında Gaziantep ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, N 38... A3A Pafta, 428 Ada, 1 Parselde kayıtlı B Blok, 3. kat, 5 numaralı dairenin, yüklenici olan davalı şirkete verilmesinin kararlaştırıldığını, bu sözleşme kapsamında davalı şirkete verilecek 428 ada, 1 parselde kayıtlı B Blok, 3. kat, 5 numaralı dairenin daire satış sözleşmesi ile davalı şirketçe davacıya 850.000,00 TL karşılığında satıldığını, davacının Gaziantep ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 448 parselde kayıtlı 6.600 m² mesahalı taşınmazını 400.000,00 TL değer kararlaştırarak davalı şirkete verdiğini, ayrıca 110.000,00 TL nakit para verdiğini, davalı şirkete ödemiş olduğu rakamın 510.000,00 TL olduğunu, davacının, davalı şirkete kalan 340.000,00 TL ödemesinin de inşaatın ilerleyen aşamalarında ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalı şirketin inşaat sözleşmesi uyarınca arsa üzerinde iki blok halinde yapılacak apartmanın %80'i aşan kısmının inşa edildiğini, davalı şirketin 2018 yılı Aralık ayı içerisinde inşaatı bıraktığını, davalı şirketçe davacıya satışı yapılan ancak davalı arsa maliki ... adına kayıtlı bulunan taşınmazın, davalı şirkete kalan bakiye borcu 340.000,00 TL'nin inşaata harcanmak kaydıyla mahkemenin belirleyeceği yere depo edeceklerini belirterek, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, tapu iptali ve tescil istemlerinin yerinde görülmediği takdirde yapılmış inşaatın geldiği seviye dikkate alınarak müvekkilinin davalı şirkete ödemiş olduğu 510.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile her iki davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili davalı arsa maliki ile diğer davalı şirket arasında .... Noterliği'nin 28.05.20 15... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, buna göre Gaziantep ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 428 ada, 1 parselde kayıtlı 5.091,77 m² arsa niteliğinde taşınmaz üzerine iki bloktan oluşan yapı yapılması hususunda taraflar arsında anlaşma sağlandığını, söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılması kararlaştırılan ... Towers inşaatının diğer davalı şirket tarafından tamamlanmadan yarım bırakıldığını, bunun üzerine davalı tarafından .... Noterliği'nin 22.02.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ilgili sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshedildiğini, aynı zamanda inşaatın eksik ve kalan işlerle inşaat seviyesinin tespiti için Gaziantep 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ███████ Değişik İş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, müteahhit tarafından tüm edimlerin eksiksiz olarak yerine getirilmeden inşaat terk edildiği için davalının müteahhide ve onun halefi konumunda olan temlik alacaklısı davacıya karşı herhangi bir edim ve ifa sorumluluğunun bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.Davalı .... Limited Şirketi tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Gaziantep 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 16.09.2020 tarihli, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyasında arsa maliki ...'ın sözleşmenin feshine ilişkin talebi bakımından davanın kabulü ile taraflar arasında yapılan .... Noterliğinin 28.05.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği ve dosyanın kesinleştiği, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin ifa ile değil fesih ile sonuçlandığı, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda, dava konusu kayıtlı arsa üzerinde yapılmış olan inşaatın A Blok yönünden tamamlanma seviyesinin %55,96 olduğu, B Blok yönünden tamamlanma seviyesinin ise %58,62 olduğu tespit edildiğinden, ne yüklenicinin ne de onun şahsi hakkını temellük eden davacının mülkiyet talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle tapu iptali ve tescili isteminin reddine, davacının terditli olarak talep ettiği ikinci talep yönünden ise, tazminat isteminin dayanağının Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi olduğu, borcun nedeninin yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesi olduğu, borçlunun taahhüdü bir akde dayandığından bunun akdi tazminat, borçlunun sorumluluğunun da akdi sorumluluk olduğu, anılan maddeye göre ödenmesi gereken tazminatın ise alacaklının müspet zararını oluşturduğu, davacı ile davalı ... arasında yapılan daire satış sözleşmesinde satış bedelinin 850.000,00 TL olduğu, ödeme şeklinin Gaziantep ili, ... ilçesi, 448 parsel, 6.600 m² 400.000,00 TL+... araç 110.000,00 TL takas ve nakit olduğu, 23.02.20 18... yevmiye numaralı resmi satış senedine göre Gaziantep ili, ... ilçesi, 448 parsel, 6.600 m² taşınmazın 2.500,00 TL bedel karşılığında ...'a satıldığı, bu hususta davalı şirket yetkilisine yapılan isticvap davetiyesi ile yapılan satışın davacı ... adına ve hesabına ve Daire Satış Sözleşmesi gereği devredildiğinin anlaşıldığı, araca ilişkin ödeme dekontunun incelenmesinde; davacı ... tarafından ... Mimarlık hesabına 97.000,00 TL tutarında ''... 428 ada, 1 parsel, B Blok, 5 no.lu daire bedeli'' açıklaması ile gönderim yapıldığı, sözkonusu ödeme dekontu ile de ... araç 110.000,00 TL takasın gerçekleştiği gerekçesiyle davalı ...'ne yapılan toplam ödeme miktarı olan 510.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Dış Ticaret Ltd. Şti.'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yükleniciye düşen 21 dairenin 19 adedinin yüklenicinin gösterdiği kişilere devredildiğini, davalıların kötü niyetli olduğunu, yüklenicinin kısmen tamamladığı inşaat oranında arsa sahibi zenginleştiğinden müteahhidin de arsa sahibinin zenginleştiği kısmın tutarını talep edebileceğini, davalı arsa sahibin mamelekinde meydana gelen artışın hesap edilerek müvekkilin yapmış olduğu katkı oranında davalı arsa sahibinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sorumlu olması gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal, tescil ve terditli olarak tazminat istemine ilişkindir.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Davacı (tüketici) harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.