Kooperatifin üyesine taahhüt ettiği bağımsız bölümü teslim etmeyerek başkasına devretmesi sonrası açılan tapu iptali, tescil ve mahrum kalınan kira tazminatı davası temyiz incelemesi.
Özet: Bir kooperatif üyesinin, aidatlarını ödemesine rağmen kendisine tahsis edilmesi gereken konutun başka bir üyeye devredilmesi üzerine açtığı davada; ilk derece mahkemesi, kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davrandığına, konutun devredildiği diğer davalının iyi niyetli kabul edilemeyeceğine hükmederek, ilgili konutun tapu kaydının davacı adına tesciline ve kooperatiften kira kaybı tazminatı ödenmesine karar vermiştir; Bölge Adliye Mahkemesi bu kararı onarken, her iki davalının da temyiz başvuruları dosyanın Yargıtay önüne gelmesine neden olmuştur.
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Boğazlıyan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tic. Mah. Sıf.)SAYISI : ████████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalı vekilince duruşmalı, asıl davada davalı Kooperatif vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde birleşen davada davalı ... ile asıl ve birleşen davada davacı ... vekili ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVAAsıl ve birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacının, davalı kooperatifin 51 numaralı ortağı olduğunu, 2006 yılından 2014 yılına kadar toplam 70.040,00 TL aidat ödediğini, kooperatifçe ortaklıktan ayrılan bir ortağın dairesini davacıya devretme kararı alındığını, ancak dairenin bir türlü teslim edilmediğini, daha sonra dairenin başkasına verildiğini duyunca kalan ödemeleri yapmadığını ileri sürerek; ... Yapı Kooperatifi, D Blok, Kat: 2, No:11'de kayıtlı konutun davacıya teslim edilmesini, mahrum kalınan kira ile konutun yıpranmasına ilişkin kayıplarının da fer'ileri ile birlikte ödenmesini istemiş, ayrıca birleşen davasında, asıl davaya konu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.II. CEVAPAsıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ortaklığı bırakacağını ve aidatları ödemeyeceğini beyan etmesi üzerine söz konusu dairenin ...' a verildiğini, davacının aradan yıllar geçtikten sonra böyle bir talepte bulunmasının kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kooperatifin ilk kurulduğu yıllarda yaklaşık 18-20 yıl kadar önce kooperatife ortak olarak gerekli olan bütün ödemeleri gerçekleştirip ilgili taşınmazı edindiğini, iyiniyetli olarak işlemleri gerçekleştirdiğini ve yaklaşık olarak 12 yıl gibi bir süredir taşınmazı kullandığını, halen de ikamet ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kooperatifin 28.08.2015 tarihli toplantısında maliyet bedelinin 94.896,16 TL olarak belirtildiği, eşit işlem ilkesi ve birleşen davalının da kooperatif üyesi olması dikkate alındığında basit bir araştırma ile dava konusu dairenin kooperatif tarafından kime tahsis edildiği öğrenilebileceğinden, ...'ın iyiniyetinin korunamayacağı, davacının kooperatife borcunun bulunduğu, ancak tespit edilen maliyet bedeli ile ödemeler arasındaki farkın mahkeme veznesine depo edildiğinin anlaşıldığı, kooperatif tarafından eşitlik ilkesine aykırı davranıldığı anlaşılmakla, yoksun kalınan kira bedeline ilişkin talebin de yerinde olduğu gerekçesiyle, asıl davada taşınmazın teslimine ilişkin talep hakkında, tapunun birleşen davalı ...'a devredilmesiyle beraber konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, 36.000,00 TL yoksun kalınan kira bedeline ilişkin maddi tazminatın 02.08.2013 tarihinden işleyecek yasal faizi ile asıl davalı kooperatiften tahsiline, birleşen davanın kabulü ile bağımsız bölümün birleşen davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Asıl davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada ret kararı verilerek lehlerine vekalet ücreti takdir edilmesi gerektiğini, davanın konusuz kalması halinde ise mahkemenin yargılamaya devam etmesi ve davanın açıldığı zaman hangi tarafın haksız olduğunu tespit ederek, haksız olan tarafı yargılama giderlerine ve vekalet ücretine mahkum etmesi gerektiğini, kural olarak dava tarihinde borcu olan ortağın tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını, davacının borçlu olduğu ve tapu iptal tescil talebinde bulanamayacağından asıl davanın konusuz kalmasında davacının kusuru olduğunu beyan etmektedir.2.Birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesince itirazları dikkate alınmaksızın yetersiz gerekçeye dayalı şekilde karar verildiğini, dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tahsisli olmadığını, mahkemece dahi ulaşılamayan kooperatif evraklarının ev hanımı olan davalı tarafça temin edilerek incelenmesinin mümkün bulunmadığını, borçlu gözüktüğü halde ev verilen diğer ortakların aslında tüm ödemelerini tamamladıklarını, ancak eksik ve usulsüz tutulan kooperatif kayıtları nedeniyle bu hususun bilirkişilerce tespit edilemediğini, davalının tüm işlem ve davranışlarında iyiniyetli şekilde hareket ettiğini, taşınmazı 12 yıl gibi bir süre kullanmakta olup, halen orada ikamet ettiğini, daireyi kaba inşaat halinde teslim aldığını, ince işleri, kombi, mutfak dolabı gibi imalatları davalının yaptırdığını, bağımsız bölümün davacıya tahsisine dair yönetim kurulu kararının geçersiz olduğunu, davacının 24.000,00 TL gibi komik bir meblağ yatırarak ev sahibi olmasının eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, birleşen dava tarihi itibariyle zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin gerçekleştiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeAsıl ve birleşen davada uyuşmazlık, asıl davalı kooperatif ortağı olan davacının tapu iptali ve tescil ile tazminat istemlerine ilişkindir.1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve ilgili konut yapı kooperatifi ana sözleşmeleri uyarınca, ortağa bağımsız bölüm (konut/işyeri) tahsisi genellikle maliyetlerin kesinleşmesi ve inşaatın belirli bir seviyeye gelmesiyle yapılan bir işlemdir. Tahsis için ortağın kooperatife olan borçlarını (aidat, arsa bedeli vb.) büyük ölçüde ödemiş olması veya belirlenen finansal seviyeye gelmiş olması şarttır. Bağımsız bölümlerin dağıtımında en yaygın yöntem, genel kurul kararı doğrultusunda, ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter huzurunda çekilecek kur'a yöntemidir. Kura sonucunda belirlenen bağımsız bölüm, kooperatif yönetim kurulunun kararı ve talebiyle, ilgili tapu sicil müdürlüğünde üye adına tescil edilir. Kur'a çekilmeden, anasözleşme veya genel kurul kararı ile ortakların tercihlerine göre de tahsis yapılabilmesi mümkündür. Somut olayda; davacının asıl davalı kooperatifin ortağı olduğu ve D blok, 2. kat, 11 no'lu bağımsız bölümün kooperatif yönetim kurulunun 02.08.2011 tarihli kararıyla davacıya devredilmesine oy çokluğuyla karar verildiği, bu karardan sonra ise aynı bağımsız bölümün 15.10.2014 tarihli Kooperatif Başkanı ... imzalı ve tarihsiz Başkan... ile Başkan Vekili ... imzalı adi yazılı belgeler uyarınca, birleşen dava davalısı ...'a devir ve teslim edildiği dosya kapsamından anlaşılmıştır.Kooperatifler Kanunu uyarınca ortaklara bağımsız bölüm tahsisi ancak bu doğrultuda alınmış genel kurul kararı ve kur'a çekimi neticesinde gerçekleştirilebilir. Dosya içeriğindeki belgelerden; bu usulerle yapılmış bir ferdileştirme işlemi bulunup bulunmadığını, bulunuyor ise dava konusu bağımsız bölümün ferdileştirme kapsamındaki dairelerden olup olmadığını denetlemek mümkün olmamıştır. Öte yandan davalı kooperatif yönetim kurulunun, alınmış bir genel kurul kararı var ise bu doğrultuda gerçekleştirdiği işlemin, geçerli bir işlem olarak nitelendirilebilmesi için Yönetim Kurulundan en az 2 üyenin imzası gerekmektedir. Keza ferdileşme dışında bırakıldığı tespit edilen bir bağımsız bölümün bir ortağa ya da üçüncü kişiye devri için genel kurulca asgari satış bedeli ile diğer satış koşullarının belirlenmesi ve bu hususta yönetim kuruluna yetki verilmesi şarttır. Yine Dairemizin yerleşik uygulamaları uyarınca, ödemeleri eksik olan ortağa bağımsız bölüm tahsis edilebilmesi için aynı durumdaki (eksik ödemesi bulunan) diğer ortaklara tahsis yapılıp yapılmadığı hususu önem taşımaktadır.Bu durumda mahkemece; yukarıdaki açıklanan ilke ve kurallar çerçevesinde inceleme yapılmak üzere, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgelerinin öncelikle kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise bilanço ve gelir gider cetvelleri ile yönetim ve denetim kurulu raporları, anasözleşmenin 40. maddesi uyarınca ilgili Ticaret Sicil Memurluğu'ndan ya da 41. maddesi gereğince belgelerin gönderildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'nden getirtilmesi neticesinde, alanında uzman bilirkişi heyetinden ayrıntılı, gerekçeli, denetime elverişli rapor alınarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan birleşen davada davalı ... yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile adı geçen davalıya ödenmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.