arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yüklenicinin tapu devri ve satış yetkisi alamaması ile eksik işler nedeniyle tazminat taleplerini içeren hukuki uyuşmazlık.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yüklenicinin tapu devri ve satış yetkisi alamaması ile eksik işler nedeniyle tazminat taleplerini içeren hukuki uyuşmazlık.

Özet: Davacı yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak, davalı arsa sahibinin kendisine düşen dairelerin tapu devrini yapmaması ve bu daireleri üçüncü kişilere satması üzerine, kalan dairelerin adına tescilini, daire bedelleri ve satış yetkisinin gecikmesinden doğan zararlarının tazminini talep etmiş; birleşen davada ise arsa sahibinin iskân ruhsatı alma ve eksik işleri tamamlama taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle oluşan zararlarının karşılanmasını istemiş, davalı ise zamanaşımı, davacının zaten satış yetkilerini kullanmış olması ve ibraname imzalanmış olması savunmalarıyla davanın reddini talep etmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İlk Derece Mahkemesince asıl davada bozmaya uyularak verilen karar ile Bölge Adliye Mahkemesi tarafından birleşen davada verilen karar, asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...’ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 17.04.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşa edilecek 9 adet daireden, 4,5 adet dairenin davacı yükleniciye ait olacağının ve tapu ferağının inşaat aşamalarına göre kademeli olarak yapılacağının kararlaştırıldığını, inşaat tamamen bitmiş olmasına rağmen davalı arsa sahibinin hiçbir dairenin tapu ferağını yapmadığını, müvekkiline isabet eden dairelerin tamamını üçüncü kişilere sattığını, hali hazırda tapuda davalı adına kayıtlı 2 adet daire kaldığını, her ne kadar bu daireler sözleşme gereği arsa sahibine düşen dairelerden ise de TMK'nın 2. maddesi hükmü uyarınca bu dairelerin müvekkiline devri ve müvekkiline isabet eden 4,5 adet dairenin bedeli tespit edilerek, bu bedelden söz konusu iki dairenin bedeli düşülerek bulunan bedelin de müvekkiline ödenmesi gerektiğini, ayrıca satış yetkisinin zamanında verilmemesinden kaynaklı zararlarının tazminini talep ettiklerini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı adına kayıtlı 3 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, sözleşme gereği müvekkiline isabet eden dairelerin bedelinden anılan iki dairenin bedeli düşülerek bulunan bedel yönünden 230.000,00 TL ve satış yetkisinin zamanında verilmemesinden, kira kaybından vs. kaynaklı zararları için 10.000,00 TL maddi zararın davalıdan tahsiline, bu taleplerin kabul edilmemesi halinde, satış yetkisinin zamanında verilmemesinden, muhtemel kira kaybından ve müvekkili şirkete ait dairelerin bir başkasına satılmasından vs. kaynaklı her türlü zararları için 250.000,00 TL maddi zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesine; sözleşme uyarınca müvekkiline isabet eden ve tapu devri iskân ruhsatı alınması koşuluna bağlanan 4 nolu dairenin bedelinin 60.000,00 TL olduğunu, davalı arsa sahibinin iskân ruhsatını kendisinin alacağı ve diğer eksik işleri tamamlayacağı taahhüdü ile satış bedelinin 35.000,00 TL'sini alarak, daireyi satın alan üçüncü kişiye tapu devrettiğini, kalan 25.000,00 TL'yi ise müvekkiline verdiğini, ancak taahhüdünü yerine getirmediğini, iskân ruhsatını almadığını, uhdesinde tuttuğu 35.000,00 TL’yi, dairenin güncel bedeline göre oranlama yapılarak, müvekkiline iade etmesi gerektiğini, ayrıca asıl dosyada yapılan yargılamada ortaya çıktığı üzere, binanın iskân ruhsatı alınmasına hazır hale getirilmesi için yapması gereken eksik işleri yapmadığını, tüm bu nedenlerden ve diğer sebeplerden müvekkilinin munzam zararı bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak ve müvekkilinin belirsiz maddi zararlarının tam ve kesin olarak belirlenmesinden sonra arttırılmak üzere şimdilik 35.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini, bu talebin kabul edilmemesi halinde 35.000,00 TL maddi zararın 4 nolu dairenin satış tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, 1.000,00 TL munzam zararın davalıdan tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; eserin 2004 yılında teslim edildiğini, davanın açıldığı 2012 yılı itibariyle alacağın zamanaşımına uğradığını, davacı yüklenicinin sözleşmenin kademeli ferağ hükümleri uyarınca, henüz iskân ruhsatını almadığı halde, kendisine düşen 4 adet dairenin satış yetkisini aldığını, satışını yaptığı bu dairelerin bedellerini tahsil ettiğini, bu hususta yüklenici şirket yetkilisinin imzası ile ibraname düzenlendiğini, ayrıca yükleniciye düşen 9 nolu dairenin 1/2 hissesinin de eksik işlerin tamamlanması için müvekkiline devredildiğini, davacının satış yetkisinin verilmesi için müvekkiline ihtar göndermediğini, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi tamamlamadığını savunarak, asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 05.09.2013 tarih ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile taraflar arasındaki sözleşme feshedilmediğinden ve henüz iskân ruhsatı alınmadığından, davalı arsa sahibinin zamanaşımı def'inin yerinde olmadığı, davacı yüklenicinin kendisine isabet eden dairelerden 4 adedini üçüncü kişilere sattığı, bu kişilerin tanık olarak duruşmada söz konusu daireleri yükleniciden aldıklarını beyan ettikleri, yine yüklenicinin kendisine isabet eden yarım daireyi ise iş karşılığı devrettiği, böylelikle davacı yüklenicinin başkaca bir alacağı kalmadığı gerekçesiyle, asıl davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 05.09.2013 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 04.06.2014 tarihli ve ████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararıyla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanmasına karar verilmiş, bu karara karşı, davacı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine, aynı Dairenin 18.09.2015 tarih ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmede yükleniciye 4,5 dairenin isabet edeceğinin kararlaştırıldığı, bu dairelerden 1,5 adet dairenin ferağının iskân ruhsatı alınması koşuluna bağlandığı, yargılama sırasında dinlenen tanıkların, 3,5 adet daireye (2, 4, 8 ve 9 numaralı dairenin 1/2 payı) ilişkin olarak, bu daireleri yükleniciden satın aldıklarını ve bedelini ona ödediklerini beyan ettikleri, ne var ki 6 numaralı daireyi satın alan ... duruşmaya davet edilmiş ise kendisine daireyi kimden aldığının ve bedelini kime ödediğinin sorulmadığı, bu husustaki eksiklik giderilerek, bu dairenin de yüklenici tarafından satıldığının tespiti halinde şimdiki gibi davanın reddine, arsa sahibince satıldığının tespiti halinde ise sözleşme ve yüklenicinin kabulüne göre en son 1,5 adet daire ferağının verilmesi iskân ruhsatı alınması koşuluna bağlı olduğundan, inşaatın tamamlanmış ve iskân ruhsatı alınmış olması halinde tapu iptal ve tescil isteminin kabul edilebileceği gözetilmeden ve bu bölüm yönünden yüklenici tarafından verilen ibraname hakkında Ankara 37. Asliye Ceza Mahkemesinin ████████ Esas sayılı dosyasında açılan davanın sonucu da değerlendirilerek bir hükme varılması gerektiği belirtilerek, onama ilamının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesinin asıl davada verdiği kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2.1 Mahkemenin 29.02.2024 tarihli, ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile asıl ve birleşen davada davacı yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden daireleri bedel ve iş karşılığı üçüncü kişilere sattığı, bu hususta taraflar arasında ibraname düzenlendiği, ibranamedeki imzanın yüklenici şirket yetkilisine ait olduğunun ceza yargılamasında alınan bilirkişi raporuyla tespit edildiği, bu daireleri satın alan kişilerin de daireleri yükleniciden aldıklarını ve bedelini ona ödediklerini beyan ettikleri, ibra anlaşması ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm borçların sakıt olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

2.2 Mahkemenin 29.02.2024 tarihli kararının, asıl ve birleşen davada davacı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 24.04.2025 tarih ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararıyla, daha önce Yargıtay denetiminden geçen asıl davada verilen karar "Temyiz" kanun yoluna tabi ise de birleşen davada verilen kararı tarihinin 20 Temmuz 2016 tarihinden sonra olması ve bu dosyada verilen kararla ilgili daha önce Yargıtay denetiminin de bulunmaması nedeniyle, birleşen davada verilen kararın ''İstinaf'' kanun yoluna tabi olduğu gerekçesiyle, dava dosyasının birleşen davada istinaf incelemesi yapılmak üzere iadesine karar verilmiştir.

2.3 Bölge Adliye Mahkemesinin, ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile birleşen davada yapılan istinaf incelemesi sonucunda; İlk Derece Mahkemesince birleşen davada verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun temyiz yolu açık olmak üzere esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. İbranamenin geçersiz ve sahte olduğunu, sonradan altı farklı kalem ve farklı yazılarla doldurulduğunu, bu ibranameye dayalı olarak karar verilemeyeceğini, arsa sahibi ...'ün ceza davasında delil yetersizliğinden dolayı beraat ettiğini, ceza davasında fotokopi belgeler üzerinden inceleme yapıldığını, bu incelemenin hukuk yargılamasında bağlayıcılığının bulunmadığını, ceza yargılamasında alınan Adli Tıp Kurumu raporunun hükmü esas alınamayacağını, belge asılları üzerinde inceleme yapılıp yapılmadığının raporda belli olmadığını, ceza yargılamasında alınan raporların çelişkili olduğunu, raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmesi gerektiğini, Adli Tıp Kurumu raporuna üstünlük tanınamayacağını, Adli Tıp Kurumu raporunda dahi söz konusu belgeye sonradan eklemeler, çıkarmalar yapıldığının ortaya konulduğunu, bu ibranamenin sonradan düzenlendiğini,

b. Birleşen davanın reddinin hatalı olduğunu, iskâna bırakılan son dairenin 60.000,00 TL olan satış bedelinin 35.000,00 TL'sinin, iskân ruhsatını alacağı ve eksik işleri tamamlayacağını taahhüt etmesi üzerine, davalı arsa sahibine ödendiğini, daireyi satın alan kişinin bu hususta beyanda bulunduğunu ve davalı tarafın da bu hususu ikrar ettiğini, davalı arsa sahibinin taahhüt ettiği edimleri yerine getirmediği dosya kapsamı ile sabit olduğundan, dairenin güncel değerine göre oranlama yapılarak, 35.000,00 TL'nin güncel karşılığının müvekkiline ödenmesine ya da terditli talepleri nazara alınarak, bu tutarın dairenin devir tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini,

c. Birleşen davadaki munzam zarar taleplerinin reddinin hatalı olduğunu, davalı arsa sahibinin, dayandığı belgeye kendisinin uymadığını, bu belgede iskâna bırakılan dairenin satış bedelinden 35.000,00 TL, iskân ruhsatını alması ve eksik işleri tamamlaması için davalı arsa sahibine bırakıldığı belirtildiği halde, arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, tanık beyanlarına göre söz konusu eksikliklerin kat malikleri tarafından yerine getirildiğini, davalı arsa sahibinin, binanın iskâna hazırhale getirilmesi için gerekli SSK, vergi, yapı denetim bedeli, tüm harç ve diğer giderleri karşılamayı üstlenmiş olmasına rağmen edimlerini yerine getirmediğini, birleşen dava kapsamında ileri sürdükleri tüm sebeplerden dolayı müvekkilinin uğradığı ve uğraması muhtemel munzam zararlarının keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak tespit ve tazmin edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil, tazminat, birleşen davada ise aynı sözleşmeye dayalı tazminat istemlerine ilişkindir.

1. Asıl davada Mahkemece verilen karara yönelik temyiz itirazları hakkında yapılan incelemede;

Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Asıl davada temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; asıl davada verilen karara karşı, davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler İlk Derece Mahkemesi kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

2. Birleşen davada Bölge Adliye Mahkemesince verilen karara yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Birleşen davada temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkkemesi kararı, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, birleşen davada verilen karara karşı davacı yüklenici vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, asıl davada davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan asıl davada verilen Mahkemenin 29.02.2024 tarih ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararının ONANMASINA,

(2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, birleşen davada davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan birleşen davaya ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan asıl ve birleşen davada davalı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Asıl dava yönünden kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, birleşen dava yönünden ise kesin olmak üzere, 21.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.