Konut kredisi borcu ödenen taşınmaz üzerindeki ipoteğin, bankanın önceki malikin diğer kefalet borçlarını teminatlandırma iddiasının haksız şart ve eş muvafakatnamesi kapsamında değerlendirilerek terkin edilmesi.
Özet: Davacı tarafından satın alınan taşınmaz üzerindeki konut kredisi borcunun ödenmesi üzerine ipoteğin kaldırılması talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi, ipoteğin sadece konut kredisini teminat altına aldığını, önceki malikin bankaya olan kefalet borçlarını kapsamadığını, eş muvafakatinin de yalnızca konut kredisiyle sınırlı verildiğini ve bankanın tüm borçları kapsayan hükmünün haksız şart olduğunu belirterek, konut kredisi borcunun tamamen ödenmesi nedeniyle alacağa bağlı feri nitelikteki ipoteğin kaldırılmasına karar vermiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)SAYISI : ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkilinin dava konusu taşınmazı 07.11.2018 tarihinde dava dışı ....'den üzerinde davalı banka lehine önceki malik dava dışı ....'ye kullandırılan konut kredisi nedeniyle tesis edilen ipotek borcu ile birlikte satın aldığını, müvekkili tarafından konut kredisi borcunun kalan kısmının taksitler halinde en son 09.03.2020 tarihinde kapatılmasına rağmen davalı banka tarafından önceki malik ....'nin bankaya olan diğer borçlarından dolayı ipoteğin kaldırılmadığını, konut kredisini teminat altına alma amacı ile tesis edilen ipoteğin alacağa bağlı, fer’i nitelikte bir hak olduğunu belirterek, dava konusu taşınmaz üzerindeki davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; sözleşmede yer alan şartların haksız şart olarak nitelendirilemeyeceğini, dava konusu ipoteğin dava dışı borçluya ait müvekkili bankada bulunan tüm asaleten ve kefaleten borçların teminatını teşkil ettiğini, müvekkili banka ile dava dışı .... arasında 06.03.2017 tarihinde akdedilen kredi genel sözleşmesinde dava dışı ....'nin kefil sıfatıyla dava dışı şirket borcuna kefil olduğunu, kefalet miktarının 2.000.000,00 TL iken dava dışı .... ile banka arasında imzalanan sözleşme ile 3.000.000,00'ye yükseltildiğini, bu borcun yasal takipte olduğunu, ipoteğin kaldırılması talebinde dava dışı ....'nin bulunabileceğini, zira davacı ile müvekkili banka arasında bir ipotek ilişkisi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI1. İlk Derece Mahkemesinin Asliye Hukuk Mahkemesi sıfatıyla verdiği 28.02.2024 tarihli kararıyla; 08.06.2018 tarihinde tesis edilen ipoteğin davalı banka tarafından dava dışı ....'ye aynı tarihli Sabit Faizli Konut Finansmanı sözleşmesi ile kullandırılan bu kredi kapsamında olduğu, dava dışı ....'nin eşinden alınan yine aynı tarihli muvafakatnamede muvafakatin sadece konut kredisinin teminatını teşkil etmek üzere verildiği, diğer krediler yönünden muvafakat verilmediği, davalı banka tarafından tüketicinin bankaya karşı tüm borçlarını kapsayacak şekilde hükümler konulmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu, söz konusu sözleşme hükmünün haksız şart niteliğinde olup kesin olarak hükümsüz olduğu, tüketici yönünden bağlayıcı olmadığı, konut kredisi borcunun ödenmesi nedeniyle şerhin kaldırılması gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerinden davalı banka lehine konulmuş olan 08.06.2018 tarihli 400.000,00 TL bedelli ipotek şerhinin kaldırılmasına karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 13.11.2024 tarihli kararıyla; davanın konut finansman sözleşmesinden ve genel kredi sözlemesine ilişkin kefaletten kaynaklandığı, bu nedenle Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla yargılama yapılması gerektiği, kabule göre de taşınmaz maliki olan davacının taşınmazı ipotekli olarak satın aldığı, dava dışı önceki malik ....'nin taşınmaz adına kayıtlıyken dava dışı şirket tarafından kullanılan krediye kefil olduğu, dava dışı önceki malik ....'nin dava dışı şirket ile davalı banka arasında akdedilen sözleşmeye verilen müteselsil kefalet riskinin/ borcunun dava tarihi itibariyle devam edip etmediği, her iki ipoteğe ilişkin kredi sözleşmeleri, ödeme evrakları, banka kayıtları üzerinde inceleme yapılarak sonuca gidilmesi gerektiği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı önceki malik ....'nin davacı bankaya karşı müteselsil kefaletten kaynaklanan borcu devam etse dahi davaya konu ipoteğin sadece dava dışı önceki malik ....'nin davalı bankadan kullanmış olduğu ve kullanacağı kredilerin teminatını oluşturmak için tesis edildiği, dava dışı önceki malik ....'nin kefaletten kaynaklanan borçlarının ipotek senedi kapsamında olmadığının kabulü gerektiği, ayrıca davalı banka tarafından dava dışı önceki malik ....'nin dava dışı eşinden eş muvafakatnamesi alınırken sadece konut kredisinin teminatını teşkil etmek üzere muvafakat alındığı, diğer krediler yönünden verilmiş geçerli bir muvafakatin olmadığı, konut kredisi borcunun tamamının ödenmesi nedeniyle varlığı ve devamlılığı alacağın varlığına bağlı olan ipotek hakkının da sona ermiş olacağı, ipotek resmi senedi sözleşme şartlarında kefaletten kaynaklanan borçlar için herhangi bir hüküm olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerinde davalı banka lehine konulmuş olan 08.06.2018 tarihli 400.000,00 TL bedelli ipotek şerhinin kaldırılmasına karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf isteminde bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmaz üzerinde davacının devraldığı tarihten önce davalı banka lehine ipotek tesis edildiği sırada ipotek akit tablosunda dava dışı önceki malik ....'nin davalı bankadan kullanmış ve kullanacak olduğu her türlü krediye teminat teşkil etmek üzere 400.000,00 TL bedelle ikinci dereceden ipotek edildiğinin açıkça belirtildiği, daha sonra dava dışı önceki malik ....'nin dava dışı şirketin davalı bankadan genel kredi sözleşmesi kapsamında kullandığı ticari krediye müteselsil kefil olduğu, dava konusu ipoteğin salt dava dışı önceki malikin kullandığı konut (tüketici) kredisine yönelik olarak verildiğinin kabul edilemeyeceği, dava konusu taşınmazın satın alındığı tarih sonra ipotekle temin edilmiş ticari borcun devam ettiği, Mahkemece davaya konu ipoteğin konut kredisine özgülenmediği nazara alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle, istinaf isteminin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; müvekkilinin davalı banka görevlileri ile görüşerek konut kredisinin ödenmesi durumunda ipoteğin kaldırılacağı bilgisi üzerine taşınmazı satın aldığını, Bölge Adliye Mahkemesince ipotek işleminin konut kredisi için yapılacağının kararlaştırıldığının kabul etmesine rağmen ipotek tesisi esnasında teminatın kapsamının genişletilmiş olmasının davanın reddi gerekçesi yapılmasının hukuka aykırı olduğunu, davaya konu kredinin dava dışı önceki malik ....'ye kullandırılırken dava dışı ....'in dava dışı eşinden alınan muvafakatnamenin de yine sadece konut kredisi için olduğunun belirtildiğini, dava dışı önceki malik .... ile yapılan sözleşmenin tüm borçların teminatı olduğunun kabulünün hukuka aykırı olduğunu, söz konusu maddenin haksız şart içerdiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, davalı bankadan kullanılan konut kredisinin teminatı olmak üzere krediye konu taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin, kredi borcunun tamamen ödenmesi nedeniyle ... istemine ilişkindir.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 881/1 maddesi hükmüne göre; “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” 883/1. maddesi; ''Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.'' şeklindedir.2. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 5. maddesi ile sözleşmelerdeki haksız şart düzenlenmiş olup anılan kanun maddesinde; "Haksız şart; tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartlarıdır. Tüketiciyle akdedilen sözleşmelerde yer alan haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin haksız şartlar dışındaki hükümleri geçerliliğini korur. Bu durumda sözleşmeyi düzenleyen, kesin olarak hükümsüz sayılan şartlar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu ileri süremez. Bir sözleşme şartı önceden hazırlanmış ve standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmeyi düzenleyen, bir standart şartın münferiden müzakere edildiğini iddia ediyorsa bunu ispatla yükümlüdür" denilmiştir. Aynı kanun m.5/son hükmü uyarınca Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlara İlişkin Yönetmelik çıkarılarak yürürlüğe girmiştir. Bu yönetmeliğin 5/1 maddesinde ise; "Bir sözleşme şartının haksızlığı; sözleşme konusu mal veya hizmetin niteliği, sözleşmenin kuruluşunda var olan şartlar ve sözleşmenin diğer hükümleri veya haksız şartın ilgili olduğu diğer bir sözleşmenin hükümleri de dikkate alınmak suretiyle sözleşmenin kuruluş anına göre belirlenir." hükmü mevcuttur. Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı değildir. Eğer bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesinden, standart sözleşme olduğu sonucuna varılırsa, bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez. Bir satıcı veya sağlayıcı, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispat yükü ona aittir.3. Yapılan açıklamalar kapssamında somut olaya bakıldığında; dava konusu ipoteğin dayanağı kredi sözleşmesinin konut kredisinden kaynaklandığı sabittir. Tapu Müdürlüğünce düzenlenmiş olan 08.06.2018 tarihli ipotek resmi senedinin 1. sayfası 1. maddesinde yer alan; "....T.C. ... Bankası A.Ş. İle aramızda yapılmış ve yapılacak sözleşme taahhütleri gereği kullanmış ve kullanacak olduğum her türlü krediye karşılık 400.000,00 TL üzerinden teminat olarak T.C. ... Bankası A.Ş. lehine her türlü sözleşme ve/veya taahhütlerim/izde belirtilen akdi faaizler ile temerrüt faizlerini ve bunların kaynak kullanımı destekleme fonu ve diğer fonları...kabul ettiğimi ve bütün vasıfları bu resmi senedin arka sahifesinde ve ilgili bölümlerinde yazılı taşınmaz malımı/mallarımızı Bankaya teminat olarak 2. Derecede boş ve serbest dereceden istifade etmesi, bundan başka, arada serbest dereceden istifade hakkı bulunmayan ipoteklerin mevcudiyeti halinde dahi söz konusu ipoteklerin atlanarak boş dereceye yükselmesi kaydıyla süresiz(... Bankaca bildirilinceye kadar) ipotek etmeyi kabul ediyorum...'' maddesinin haksız şart olduğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,23.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.