Villa satış sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili için açılan icra takibine yapılan itirazın iptali davası.
Özet: Bu hukuki evrak, davacının satın aldığı ancak davalılarca eksik ve ayıplı bırakıldığı iddia edilen villadaki noksan işler bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali ve alacağın tahsili talebine ilişkindir; ilk derece mahkemesi, bilirkişi raporu doğrultusunda davalıların itirazının kısmen iptaline, takibin belirli bir alacak miktarı üzerinden devamına ve icra inkâr tazminatına karar verirken, bakiye eksik işler talebiyle açılan birleşen davayı reddetmiş ve bu karar taraflarca istinaf edilmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K. İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 9. Tüketici Mahkemesi SAYISI: ████████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, asıl ve birleşen davada davalılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili; davalı ... ile ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 15 21... parselde tapuya kayıtlı taşınmazda yüklenici diğer davalı şirket tarafından inşa edilecek A tipi 5 numaralı villanını satışı konusunda ... Konakları Villa Satış Sözleşmesi uyarınca anlaşıldığını, 12.01.2016 tarihinde satış işleminin yapıldığını, dava konusu 5 numaralı bağımsız bölüm olarak tapuya kayıtlı villanın aynı parsel üzerinde inşaatı tamamlanmış başka bir villanın örnek olarak gösterilmesi suretiyle müvekkiline satıldığını, ancak satın alınan villanın davalılar tarafından inşaat halinde bırakıldığını, eksik işlerin ve bedellerinin ne olduğunun tespiti içi ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ███████ D.İş sayılı dosyası ile delil tespiti yapıldığını, dava konusu taşınmazın bedelinin 650,000,00 TL olarak belirlendiğini, fakat sonradan taraflarca yapılan sözlü anlaşma uyarınca taşınmaz bedelinin 640.000,00 TL olmasının kararlaştırıldığını, taşınmaz bedelinin 100.000,00 TL'sini peşinat olarak elden, 240.000,00 TL'sinin ise banka havalesi yoluyla, taşınmazın kalan bedelinin ise müvekkilinin ...'da bulunan dairesinin satışından karşılanacağının kararlaştırıldığını, davalının ortağı dava dışı ...'a kalan satış bedelinin karşılanması için Ankaradaki dairenin satışı amacıyla vekaletname verilerek dairenin 300.000,00 TL bedelle satıldığını, böylece dava konusu taşınmazın tüm satış bedelinin tam ve eksiksiz olarak ödendiğini, davalıların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, taşınmazda eksik iş bedelinin tahsili için davalılar aleyhine başlatılan icra takibinin davalıların haksız itirazı ile durduğunu ileri sürerek; ... 23. İcra Dairesinin 2017/... E. sayılı icra takibine vaki itirazın iptali ile takibin devamına, davalılar aleyhine alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.2. Birleşen davada davacı vekili; davalılarca eksik bırakılan ve ayıplı yapılan işlerin bedellerinin asıl davada alınan bilirkişi raporuyla belirlendiğini ileri sürerek, bakiye eksik ve ayıplı işler bedeli 9.555,12 TL'nin asıl dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili; dava konusu villanın müvekkili ... ve davacı arasındaki tanışıklığa istinaden şifahi sözleşme ile 12.01.2016 tarihinde satıldığını, o tarihte arsa bedeli üzerinden davacından 340.000,00 TL tahsil edildiğini, villanın diğer müvekkili şirkete yaptırıldığını, masrafların müvekkili ... tarafından ödendiğini, ancak bu tutarların davacı tarafından müvekkili ...'e geri ödenmediğini, dava dilekçesi ekindeki sunulan imzasız sözleşmenin karşılıklı hazırlanmış bir sözleşme olmadığını, ...'daki daire satışından müvekkili ...'e bir bedel ödenmediğini, davacının bu taşınmaz için dava dışı ...'a satış vekaletnamesi verdiğini, ancak bu şahısla müvekkili ... arasında derdest bir dava bulunması nedeniyle husumet olduğunu, villanın halihazırda değerinin 2.000.000.00 TL ile 2.500.000.00 TL civarında olduğunu, 340.000,00 TL veya imzasız sözleşmede belirtilen 650.000,00 TL bedelle satılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, villanın emsal villa ile birebir aynı yapılacağı hususunda taraflar arasında sözleşme ya da teknik şartname olmadığını, villanın şifahi anlaşmaya istinaden davacının talebi doğrultusunda yapıldığını, müvekkillerinden talep edilen meblağın afaki ve haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 30.04.2019 tarihli kararıyla; dosyaya kazandırılan bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli ve elverişli olduğu, eksik ve ayıplı işler bedelinin 49.269,30 TL olduğunun belirlendiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, ... 23. İcra Dairesinin ... E. sayılı icra takibe yapılan itirazın 17.08.2017 takip tarihi itibariyle 42.480,00 TL asıl alacak, 6.106,65 TL işlemiş faiz toplamı 48.586,65 TL yönünden iptaline ile bu miktar üzerinden takibin devamına, asıl alacağa takip tarihinden yıllık %9 oranında faiz uygulanmasına, asıl alacak üzerinden %20 icra inkâr tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2. Bölge Adliye Mahkemesinin 05.03.2021 tarihli kararıyla; gerek asıl dava ve gerekse birleşen davanın bağımsız dava özelliklerini devam ettirdiği, her bir dava hakkında gerek asıl hüküm ve gerekse ferileri yönünden ayrı ayrı hüküm kurulmasının zorunlu olduğu gerekçesiyle, diğer istinaf itirazları incelenmeksizin İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılmasına, her iki dava hakkında ayrı ayrı hüküm kurularak harç, masraf ve vekalet ücretlerinin de ayrı ayrı belirtilenerek yeniden karar verilmek üzere dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 3. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında satış sözleşmesinin yapıldığı ve 340.000,00 TL bedelin tahsil edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmadığı, her ne kadar satış sözleşmelerinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun (1512 sayılı Kanun) 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olsada, haricen düzenlenen geçersiz satış sözleşmesi sonucunda tapuda devir işlemi yapıldığından sözleşmenin geçerli hale geldiği, yine her ne kadar davalı tarafından satış bedelinin tamamının ödenmediği savunmasında bulunulmuş ise de, geri kalan bedele ilişkin davacının Ankaradaki taşınmazının resmi satış senedinde davacının davalı şirketin sigortalı çalışanı dava dışı ... vekaletname vererek satışın tamamlandığı, taraflar arasındaki sözleşmede de kalan paranın davacının Ankaradaki evin satışından gelecek paradan karşılanacağının belirtildiği, cevap dilekçesinde ileri sürülen dava dışı ... ile davalılar arasında hukuki ihtilaf bulunduğu savunmasının üçüncü kişi olan davacıyı ilgilendirmediği, davalı tapuda satış bedelini tamamen aldığını beyan ettiği, davalı şirketin basiretli tacir olduğu ve bedelin tamamı ödenmeden taşınmazın tapuda devredilmesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığı, tapuda devir yapıldıktan ve tapuda bedelin ödendiği beyan edildikten sonra bedelin ödenmediğini ileri sürmenin dürüstlük kuralına uygun düşmediği, bedelin tamamının ödendiğinin kabul edildiği, eksik iş giderim bedelinin belirlenmesi konusunda 18.02.2022 havale tarihli raporun benimsendiği, her ne kadar davacı taraf icra takibinde işlemiş faiz talep etmiş ise de davalıyı temerrüde düşürecek şekilde ihtarname gönderdiğine ilişkin dosyada bilgi ve belge bulunmadığı, alacağın likit ve belirli olmadığı gerekçesiyle, asıl dava yönünden; davanın kısmen kabulüne, davalıların ... 23. İcra Müdürlüğünün 2017/... E. sayılı icra dosyasına yaptıkları itirazın 42.480,00 TL asıl alacak yönünden iptali ile, asıl alacağa takip tarihinden itibaren %9 yasal faiz uygulanmasına, fazlaya ilişkin işlemiş faiz talebinin reddine, icra inkar tazminatının şartları oluşmadığından reddine, birleşen dava yönünden davanın kısmen kabulüne, 6.789,30 TL'nin asıl dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça dosyaya sunulan sözleşme imzasız ise de, davacının dava konusu taşınmazı projeden görüp beğenip satın alması ve tapuda davacı adına devir işleminin de yapılması nedeniyle davalı tarafın dava konusu villanın da projedeki diğer villalarla aynı şart ve standartlarda yapılmasını vaad ve taahhüt ettiğinin kabulü gerektiği, Mahkemece emsal villalar ve Belediyeye sunulan genel proje kıstas alarak hazırlanan 18.02.2022 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen eksik işler bedeli esas alınarak verilen kararda isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle, istinaf isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili; taraflar arasındaki şifahi anlaşmayla, davacının öncelikle arsa bedelini ödemesi, inşaatın emsal villaların dışında makul standartta tamamlanması akabinde imalat bedelinin bir miktar kar ile birlikte imalatçı müvekkili şirkete ödenmesi, davacının diğer villalar gibi lüks sayılacak imalatlar ve iç dizayna gerek görürse bunları bilahare kendisinin tamamlaması konularında anlaştıklarını, bu anlaşma üzerine villa henüz natamam haldeyken 12.01.2016 tarihinde 340.000,00 TL arsa bedeliyle davacıya devredildiğini, dava konusu villanın anlaşmaya istinaden müvekkili şirketce yaptırıldığını, ancak tarafların aralarında kararlaştırdıkları bakiye bina bedelinin davacı tarafından hiç bir zaman ödenmediğini, davacının Ankaradaki dairesinin satışından gelen 350.000,00 TL'yi müvekkillerine ödemediğini, dosyaya sunulan imzasız sözleşmede şahit sıfatıyla bulunan dava dışı ...'un, müvekkilinin ortağı değil eski çalışanı olduğunu, müvekkili ile arasında işçilik alacaklarından kaynaklı hukuki ihtilaflarının olduğunu, davacının dava dışı ...'ya vekaletname vererek Ankaradaki taşınmazının satışını yaptırmasının satış bedelinin müvekkiline ödenmiş olduğu anlamına gelmeyeceğini, villanın halihazırda değerinin 2.500.000.00 TL ile 3.000.000.00 TL civarında olduğunu, 340.000,00 TL veya imzasız sözleşmede belirtilen 650.000,00 TL bedelle satılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının dava konusu villanın projedeki diğer villalarla aynı şart ve standartlarda yapılması gerektiği iddiasını ispatla mükellef olduğunu ve bu iddiasını taraflar arasında yapılmış bir yazılı sözleşmeyle yahut sair delillerle ispat edemediğini, hal böyle iken dosyadaki bilirkişi raporlarının sanki taraflar arası bir anlaşma varmış gibi, emsal villaları ve Belediye’ye sunulan genel projeyi kıstas alarak hazırlanmış olması ve yerel mahkemenin de söz konusu raporlara istinaden davayı kısmen kabul etmesinin fahiş bir hata olduğunu ve hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl davada eksik işlerin giderim bedeline dair başlatılan takibe vaki itirazın iptali, birleşen davada ise eksik iş giderim bedelinin bakiye kısmının tahsili istemine ilişkindir.Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle davacının ... İli ... Mahallesi .. ...... parsel sayılı taşınmazını vekaleten davalı şirketin sigortalı çalışanı dava dışı ... tarafından16.12.2014 tarihinde satıldığı, taraflar arasındaki imzasız sözleşme ile anlaşılan satış bedelinin böylelikle davalılara ödendiği, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda devir işlemi yapılmakla geçerli hale geldiği, sözleşme başlığından ve içeriğinden davaya konu taşınmazı projeden görüp beğenerek satın alan davacıya da diğer villalarla aynı şart ve standartlarda teslim yapılacağının vaad ve taahhüt edildiğinin kabulü gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu anlaşılmakla, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edenlere yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.