Yargıtaydan, kira sözleşmesi sonunda kiracının metruk mülke yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekaletsiz iş görme kapsamında yıpranma payı düşülerek tahsili kararı.
Özet: Uyuşmazlığın, metruk haldeki kiralananı otel olarak kullanıma uygun hale getirmek üzere kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu imalatların bedelinin tahsili istemine ilişkin olduğu bu kararda, sözleşmede aksi hüküm bulunmadıkça kiracının, kiralanana yaptığı ve sökülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların yapıldıkları tarihteki bedellerinden yıpranma payı düşülerek Türk Borçlar Kanununun vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edebileceği, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin bu yöndeki kısmi kabul kararının hukuka uygun olduğu vurgulanmıştır.
MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili; davacının, 07.05.2013 tarihli ve 9 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıdan kiraladığı ve sözleşmenin başında metruk halde teslim aldığı kiralananı otel olarak kullanıma elverişli hale getirmek için faydalı ve zorunlu nitelikte masraflar yaptığını, süre sonunda kiralananı tahliye ettiğini, kiralanana yapılan masrafların Belediye tarafından benimsendiğini ve daha sonra kiralananın yapılan masraflar ile birlikte üçüncü kişiye kiraya verildiğini, boş halde bulunan kiralananın davacı tarafından yapılan masraflar ile işletilebilir hale geldiğini, yapılan işlere davalı tarafından rıza gösterildiğini, yasaklama getirilmediğini, 9 yıllık kira süresi boyunca da imalat ve masraflar sebebiyle "akte aykırılık" iddiasında bulunulmadığını, yapılan masrafların ve Belediyeye teslim edilen eşyaların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, davalının uhdesinde kalan faydalı ve zorunlu masraflar ile zenginleştiğini ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, 200.000,00 TL alacağın imal tarihinden, olmadığı takdirde dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacının ihale şartnamesi kapsamında ve taşınmazın durumunu bilerek katıldığı ihale neticesinde kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşme özel şartlarında kiracı tarafından yapılacak işlerin belirtildiğini, bu bölümün (k) maddesinde "yukarıda belirtilen iş kalemleri harici çıkacak olan işler belediye ve müstecir tarafından yapım ve ödeme şekli tespit edip yapılacaktır" denildiğini, yapılması gereken iş ve işlemler için kira sözleşmesinin üç ay sonra başlatıldığını, sözleşmede öngörülen işler dışında yapılan işlerin bedelinin talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından yaptırılan ve kiralanana değer katan imalatların, yapıldıkları yıl mahalli piyasa rayiçleri dikkate alınıp yıpranma bedeli düşülerek belirlenen bedelinin 98.404,40 TL olarak hesaplandığı, kiracının imalat bedelini vekaletsiz iş görme hükümleri kapsamında davalıdan talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 98.404,40 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyerek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu, hükme esas alınan raporun hüküm kurmaya elverişli bulunduğu gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davacı vekili; yıpranma payının yüksek belirlendiğini, davacı tacir olduğundan ticari faize hükmedilmesi gerektiğini, aşkın zarar talebinin istinafta incelenmediğini, alacak belirsiz olduğundan aleyhe yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.2. Davalı vekili; faturaya dayalı imalatlar yönünden, fatura bedelinin üzerinde değer takdiri yapıldığını, faturalılar dışındaki giderlerin sözleşme başındaki değerleri belirlenerek hüküm kurulması gerekirken, sözleşme sonuna yakın tarihin esas alınmasının hatalı olduğunu, bilirkişi raporları arasında fahiş farklar olduğunu, yıpranma paylarının düşük tutulduğunu, 9 yıl sonunda kullanılmaz hale gelen imalatların da esas alındığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf alacağı istemine ilişkindir.1. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde kiracı, kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 530. maddesi uyarınca vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir. Somut olayda; taraflar arasındaki 07.05.2003 tarihli ve 9 yıl süreli kira sözleşmesinin eki niteliğindeki ihale şartnamesinin "Özel Şartlar" kısmında "Müstecir tarafından yapılacak işler" başlığı altında 10 bent halinde yapılacak işler sayılmış; (n) bendinde tadilatların yapılması sebebiyle kiranın 3 ay sonra başlayacağı, (o) bendinde kiracının kiralananı tahliye ettiğinde taşınır eşyaları götüreceği düzenlenmiştir. Yine sözleşme ile aynı tarihli demirbaş listesinde Belediyeye ait olup kiralananda bulunan demirbaşlar belirtilmiştir. Davacı tarafından dava dilekçesi ekinde talep konusu masraflar liste halinde belirtilmiş, 11.05.2015 havale tarihli dilekçe ekinde ise, yapıldığı iddia olunan masraflara dair fatura ve makbuz suretleri dosyaya sunulmuştur. Dosyaya kazandırılan tespit raporları ile alınan bilirkişi raporları çelişkili olduğu gibi, hükme esas alınan 01.10.2024 tarihli bilirkişi raporunda; önceki raporlar arasındaki çelişkinin neden kaynaklandığı açıklanmamış, her bir kalem yönünden imalatın faydalı ve zorunlu imalat olup olmadığı değerlendirilmemiş, faturası bulunanlar ve bulunmayanlar yönünden ayrım yapılmamış, imalat tarihleri ayrı ayrı belirlenmemiş ve yıpranma hususu buna göre değerlendirilmemiş, tarafların bilirkişi raporuna itirazları değerlendirilmeksizin hüküm kurulmuştur. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; yukarıda açıklanan ilkelere uygun şekilde, kira sözleşmesine ek şartname hükümleri ile faturalar dikkate alınarak talep konusu kalemler bakımından zorunlu ve faydalı masraf olduğu belirlenenlerin, imalat tarihi itibariyle belirlenen bedellerinden (faturalandırılanlar bakımından fatura bedelini aşmayacak şekilde) yıpranma payları da düşülmek suretiyle davacının talep edebileceği tutarın belirlenmesi hususunda alanında uzman bilirkişilerde oluşturularak heyetten sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (TTK) 3. maddesi uyarınca “Bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiller ticari işlerdendir”. Aynı Kanunun ticari iş karinesini düzenleyen 19. maddesi uyarınca bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır ve taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır. Bu bağlamda, ticari temerrüt faizinin uygulanabilmesi için; uyuşmazlığın, taraflardan birisi yönünden ticari iş olması ve bu ticari işin tacir olmayan kişi ile arasındaki sözleşme ilişkiden kaynaklanması şarttır.Davacı tacir olup, taraflar arasındaki iş, sözleşme ilişkisi sebebiyle TTK'nın 19. maddesi uyarınca ticari iş niteliğindedir. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; ticari iş niteliğindeki eldeki uyuşmazlık bakımından davacının dava dilekçesinde ticari faiz talebinde bulunduğu gözetilerek, alacağa 3095 sayılı Kanunun 2/2 maddesi uyarınca (avans faizi) ticari faiz işletilmesi gerekirken, yasal faiz işletilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle,1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,3. İlk Derece Mahkemesi Kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.