Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesinde Görülen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Ofis Teslim Gecikmesi Nedeniyle Kira Kaybı Tazminat Davası
Özet: Bu hukuki ihtilaf, davacının davalı yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında satın aldığı iki ofis nitelikli bağımsız bölümün geç teslim edilmesi nedeniyle 10.07.2018 tarihinden sonra oluşan kira kaybı tazminatının tahsili talebine ilişkin olup; davacı, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla her bir taşınmaz için şimdilik 500 TL kira tazminatı ve ticari avans faizi talep ederken, davalı ise, arsa sahiplerinden inşaat sözleşmesindeki hükümler uyarınca alınan süre uzatımlarının kendisine atfedilemeyen nedenlerden kaynaklandığını ve bu uzatımların davacı açısından da bağlayıcı olduğunu savunarak davanın reddini istemektedir.
T.C. ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ████████ Esas - ████████
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİT.CANKARAASLİYE SEKİZİNCİ TİCARET MAHKEMESİK A R A RESAS NO : ████████ KARAR NO : ████████...DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2021KARAR TARİHİ : █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH: █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin ... numarasında kayıtlı parseldeki arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davalı şirketin bu sözleşmeden kaynaklı olarak payına düşen taşınmazlardan ikisini müvekkili şirkete sattığını, şirketin yetkilisi ve sahibi... yevmiye numaralı sözleşmeleri ile ... nolu bağımsız bölüm numaralı ofis nitelikli gayrimenkulleri sahibi ve yetkilisi olduğu müvekkil şirket adına satın aldığını, davalı şirketin ...nolu taşınmaz için 209.296,12 TL ,... nolu taşınmaz için ise 208.398,33 TL tahsil ettiğini, davalıy... yevmiyeli ihtar çekildiğini ve bedelsiz senedin iadesi ile diğer taleplerinin yerine getirilmesinin ihtar edildiğini, davalının ise işbu ihtara ... sayılı ihtarı ile cevap vererek; taleplerini kabul etmediğini beyan ettiğini, ayrıca bizzat müvekkili tarafından da 03.05.2018 tarihinde ihtarname gönderildiğini ve kira kaybı talep edildiğini, ancak davalının bu talebe olumsuz cevap verdiğini, 10.07.2018 tarihine kadar olan kira tazminatlarının ... Esas sayılı dosyasına konu edildiğini, taleplerinin 10.07.2018 tarihinden sonra işleyen kira tazminatları ile ilgili olduğunu, müvekkilinin taşınmazları devretmiş olup,... nolu taşınmaz için 15.12.2020 tarihine kadar...nolu taşınmaz için de 15.04.2021 tarihine kadar işlemiş kira tazminatının iş bu davanın konusu olduğunu, fazlaya ilişkin tüm talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla ...nolu taşınmazdan kaynaklı 10.07.2018-15.12.2020 tarihleri arasında işlemiş kira tazminatından fazlaya ilişkin talep ve haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 500,00 TL'nin, her ay için muaccel oldukları tarihten itibaren işlemiş ve işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkil şirkete ödenmesine, ... nolu taşınmazdan kaynaklı 10.07.2018-15.04.2021 tarihleri arasında işlemiş kira tazminatından fazlaya ilişkin talep ve haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 500,00 TL'nin, her ay için muaccel oldukları tarihten itibaren işlemiş ve işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkil şirkete ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkil şirket ile davalı arasında imzalanan sözleşme uyarınca...Projesinden bağımsız bölümlerin satın almak üzere anlaşıldığını, söz konusu sözleşmenin ticari nitelikli bir sözleşme olup karşılıklı olarak müzakere edilerek, tüm hususların davacı tarafa anlatılarak, döküman ve bilgiler paylaşılarak sözleşme kurulduğunu ve imzalandığını, satışı yapılan bağımsız bölümün ofis nitelikli taşınmaz olup, Tüketici Kanunu kapsamına girmediğini, bu nedenle davacı ile yapılan sözleşmenin resmi şekil şartına (noter) uygun yapılmasının gereği bulunmadığını, sözleşmenin bütünlüğü kapsamında gerek... tarafları olan ... ile müvekkili yüklenici arasında geçerli olan ve geçersizliği iddia edilmeyen, gerekse müvekkili yüklenici ile davacı arasındaki sözleşmede de arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatımının teslim süresini etkileyeceği açıkça daha sözleşme kurulurken belirtildiğini, bu doğrultuda arsa sahipleri tarafından müvekkile verilen süre uzatım hakkının geçerli sayılması gerektiğini, verilen süre uzatımının davacının zararına bir nedenle olmadığı, inşaat aşamasında oluşan durum ve olaylar sonucunda arsa sahiplerinin beyan ve rızaları ile müvekkile atfedilemeyecek sebepler neticesinde verildiğini ortaya koymak gerektiğini, çünkü içtihatlar ve mevzuat uyarınca yükleniciye atfedilemeyen sebeplerin süre uzatımına ilave edilmesi gerektiğini, bu durumun yüklenicinin halefi olan, davacı için de bağlayıcı ve geçerli olduğunu, müvekkil firma ile arsa sahipleri arasında ... yevmiye numarasına kayıtlı olarak Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, arsa sahibi olarak: ... sözleşmeyi imzaladığını, KKİS'nin 10. Maddesi uyarınca inşaatın süresi tüm projelerin onaylanmasına müteakip yapı ruhsatının alınması inşaatın başlangıç tarihi kabul edilecek olup olarak bu süreye yüklenici dışındaki nedenlerle arsa sahibinden kaynaklı uzatma verilebileceğini, inşaat süresi yapı ruhsatının alınmasına müteakip 36 ay olarak belirlendiğini, mücbir sebep ve süre uzatımına ilişkin hususlar bakımından da 11. Madde belirlendiğini, KKİS'nin 14. Maddesinde ise Arsa Sahiplerinin yükümlülükleri sayılmış olup, arsa üzerinde herhangi bir kayıt, ayni ya da şahsi yükümlülük olmayacağını derhal teslime hazır olduğunun beyan edildiğini, böyle bir durumun varlığı halinde kaldırılana kadar geçen sürenin yükleniciye süre olarak verileceğinin belirtildiğini, sözleşmenin imzası sonrasında taşınmazın bulunduğu yerin yapılan Kanuni değişiklik ile ... İlçe sınırına nakledildiği, tapuların ve belediye kayıtlarının taşınmasının zaman alması ve yapılacak işlemler bakımından sorun olacağından taşınma süresi sonuna kadar beklenilmesi ve inşaat ruhsatı için yeni nakledilen ... başvuru yapılmasına karar verildiğini, yüklenici firmanın yapacağı proje için mimari yarışma düzenlediğini ve kazanan proje bakımından ... inşaat ruhsatı için başvuru yaptığını, inşaat ruhsatı değerlendirme aşamasında tapu malikleri ile... tarafları tutmadığından eksiklik tespit edilerek dosyanın beklemeye alındığını, Bunun nedeninin de...'de arsa sahibi olarak gözüken .... hisselerini kurdukları şirkete devretmeleri sonucu arsa sahibi olarak şirketin tapuda gözükmesi olduğunu, bu durum da müvekkiline eklenecek bir süre olarak arsa sahiplerince kabul edildiğini, arsa sahiplerinden .... firmasına sermaye olarak konulmuş olup, malik gözüken firmanın imzası olmadan Yapı Ruhsatı Başvurusu ve Tapu da işlem yapılamayacağından ruhsat onay aşamasında ... yevmiye numaralı işlemi ile ek... imzalandığını, müvekkili firmanın inşaatı gerçekleştirdiği tarih aralığında özetle: İlçe sınırları, ...Müdürlüğü ve Belediyenin değiştiğini, proje tadilatı yapıldığını, imalatların beklediğini, arsa sahiplerinin değişmiş ek sözleşmeler yapıldığını, yapılacak işlemlerin beklediğini, taşınmaz üzerinde bulunan tedbirlerin kaldırılmasının beklenildiğini, darbe girişimi sonrasında bir süre faaliyetlerin durduğunu, öngörülemeyen ekonomik dalgalanma sonucunda (Dolar fiyatları ve faizlerin artması) mal tedarik ve ödeme dengelerinin sarsıldığını, bağımsız Bölümler fiilen teslim edilmekte olup COVİD 19 salgını nedeniyle işler kısmi çalışmaya geçilmiş hatta bazı alanlarda durdurulmuş, kat maliklerinin teslim almaya gelemediğini, bu durumların hiçbirinin müvekkilinin etkisi ya da kusuru dışında gerçekleşen bir durum olmadığını, sözleşme uyarınca borç bitmeden kira alacağının talep edilemeyeceğini, davacının müvekkil firmadan kira talep edilebilmesi için borcunu tamamladığı tarihten sonra başlayacak günlük gecikme süresi bakımından müvekkilden talepte bulunamayacağını, davanın deddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, geç teslim nedeniyle kira kaybı istemine ilişkindir.Mahkememizin ... esasına kayıtla yapılan yargılama sonucu, █████/2021 tarih, .... sayılı kararla, davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş,... karar sayılı kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nun 353/1-a.6 maddesi gereğince kabulüne karar verilmiştir.Mahkememizin... esasına kayıtla ... ilamına kapsamında yargılama sürdürülmüştür.Mahkemece yapılan inceleme, uyulan ...ilamı içeriği ve tüm dosya kapsamına göre; Mahkememizce aldırılan █████/2025 tarihli bilirkişi raporunda; sözleşmenin ilgili maddeleri ve arsa sahipleri ile yüklenicinin yapmış olduğu "PROTOKOL" un değerlendirilmesinde ofislerin teslim edilmesi gereken tarih 27.10.2020 tarihi olduğu hesap ve takdir edildiği, dosya kapsamında, Satıcının "ALICI’YI Bağımsız Bölümün/Bölümleri teslim alması için yazılı olarak davetine" rastlanmadığını, dava dilekçesinde, alındığı beyan edilen ve Tapu Kayıtlarında satış gören ofis numaraları aynı olup, tarafların imzaladıkları ofis numaralarının farklı olduğu, ancak dava dilekçesinin 1. paragrafında, "Taşınmaz numaraları sonradan değiştirilmiştir" beyanı bulunduğu, iş bu durum hukuki yorum gerektirdiğinden Sayın Mahkeme Hakimin takdirine bırakıldığı, ceza tazminatı, tarafların imzaladıkları sözleşmedeki, brüt 45,22 şer m2 üzerinden yapıldığı, davacının... bağımsız bölüm numaralı ofisi, 27.10.2020 tarihinden önce devrettiğinden gecikme cezası talep edemeyeceği, davacı 428 bağımsız bölüm numaralı ofis için 27.10.2020 – 14.04.2021 tarihleri arasında (5 ay 18 gün=) 5,6 ay gecikme cezası talep edebileceği, (Dava tarihi 29.04.2021 dir.) sözleşmenin ilgili maddesine göre bürüt alan 1.500,00 TL/ay/m2 rayiç kira bedeli oranında 5,60 ay X 45,22 m2 X 1.500,00 TL/m2 = 379.848,00 TL hesap ve takdir edildiği, mahkemede, "Ceza Tazminatı, Tarafların imzaladıkları sözleşmedeki, brüt 45,22 şer m2 üzerinden yapılma" kanaati oluşmaz ise;..., Konutkent mahallesi (... parseldeki, ... projesindeki, Mimari Proje eki olan ... cetvelinin dosyaya celbi ile değerlendirme ve hesaplama yapılmasının uygun olacağı, davacının, ofisler için (500,00 TL + 500,00 TL=) 1.000,00 TL talep ettiği tespit edilmiştir.Davacı vekili █████/2025 tarihli ıslah dilekçesi ile; ...nolu bağımsız bölüm ile alakalı taleplerini 7.900,00 TL arttırarak net 8.400,00 TL'ye yükselttiklerini beyan etmiştir.Tapu senedinin incelenmesinde; ... nolu bölümün Fatma İncik adına kayıtlı iken ... 02.04.2018 tarihinde satış suretiyle devredildiği; ... nolu bağımsız bölümün ise ... tarihinde temlik edildiği görülmüştür .30.03.2018 tarihli ... nolu bağımsız bölüm için taraflar arasında düzenlenen sözleşmede de; satış bedeli ve ödeme şartları başlıklı 5. maddesi uyarınca KDV hariç( KDV oranı %1 olarak hesaplanmıştır) 206.335,00 TL bedelle satılması konusunda tarafların anlaştığı; alıcının KDV hariç(KDV oranı %1 olarak hesaplanmıştır) 206.335,00 TL tutarındaki satış bedelini ... Şirketi ile alıcı arasında düzenlenen ödeme planının sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğunun belirtildiği; 5.3. maddesinde de yukarıda yazılı bulunan satış bedeline KDV dahil olmadığı, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından itibaren 7 gün içerisinde alıcıya fatura düzenleneceği, KDV oranının meri sebeplerle artması halinde fark tutarı en geç faturanın tanzim edildiği tarihte satıcıya nakten ve defaten ödeneceği belirtilmiştir.Tapu kaydının incelenmesinde ... no'lu parselin ...tarafından 23.12.2016 tarihinde kat irtifakı tesisiyle taşınmazın maliki iken ... 02.04.2018 tarihinde satış suretiyle ve bu şirket tarafından da 16.12.2020 tarihinde ...adlı kişiye devredildiği görülmüştür. Dava dışı arsa sahipleri ile ... nolu parselde yapılacak inşaat işine ilişkin olduğu, sözleşmenin 10.maddesinde inşaatın süresi, yapı ruhsatının alınış tarihi inşaatın başlangıç tarihi kabul edildiği, ancak yapı ruhsatının sözleşme tarihinden itibaren en geç 8 ay içinde alınmak zorunda oduğu, inşaat ruhsatının gecikmesinin inşaat teslim süresinin kesinlikle uzatmayacağı, söz konusu uzamanın yüklenicinin dışında gelişebilecek engelleyecek hususların istisna olduğu (Belediye, arsa sahibi ve benzeri uygulamalardan doğabilecek yüklenici dışı gerekçeler); yüklenicinin inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 36 ay içinde inşaatın bitirilip yapı kullanma izin belgesini alarak anahtar teslimine hazır hale getirmeyi kabul ve taahhüt ettiği anlaşılmaktadır.Yüklenici... ile arsa sahipleri arasında yapılan 29.07.2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat ruhsatı alındığı, inşaata başlandığı ve inşaatın devam ettiği, 15 Temmuz 2016 tarihinde gerçekleşen darbe girişimi ve buna bağlı olarak ortaya çıkan olağanüstü hal ile bu tarihten sonra gerçekleşen ekonomik gelişmeler ve inşaat birim fiyat ve maliyetleri ile döviz kurlarındaki artışların sözleşmenin 11.maddesi uyarınca mücbir sebep olarak taraflarca kabul edildiği, ayrıca sözleşmenin 11. maddesi uyarınca yapılacak işlerin tamamına etki etmek üzere bedelsiz olarak taraflar arasındaki karşılıklı iyi niyet ve yapılan müzakereler sonucunda inşaatın teslim tarihinin 30 Nisan 2020 olarak belirlendiği bu protokolün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olduğu belirtilerek taraflarca imzalanmıştır .Dava dışı arsa sahipleri ile davalı arasındaki sözleşmeler gereği süre uzatımı ile teslim tarihi 30.04.2020 gününe kadar uzatılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesinde gereği bu süre taraflar içinde bağlayıcı olacaktır. Taşınmazların sözleşmede belirtildiği şekilde teslim edildiğini kanıtlama yükü davalı tarafa düşmekte olup, davacıya verilen süreye rağmen davacı tarafça fiili teslim ispat edilememiştir. Bu itibarla davalının taşınmazları süresinde teslim etmediği kabul edilmiştir. Bu kapsamda taraflar arasındaki sözleşmenin 6.4 Maddesinde “180 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezası ödemeyecektir. “ denilmekle, davalının fiil teslim tarihi 30.04.2020 + 180 gün = 27.10.2020 tarihi olacaktır. Sözleşmenin 6.4. Maddesinde “180 günden sonraki gecikmelerde alıcı’ya 1+1 daireler için aylık brüt 1.500,00-TL, 2+1 daireler için aylık brüt 1.750,00-TL rayiç kira bedeli oranında ceza ödeyecektir.” hükmü düzenlenmiştir.Davacı,... kattaki ... bağımsız bölüm numaralı ofisi 16.02.2020 tarihli satış ile ... (dava dışı) devretmiş olduğundan bu taşınmaz fiili teslim tarihi olan 27.10.2020 tarihinden önce devrettiğinden bu taşınmaz için talep edilen gecikme cezası reddedilmiştir. Davacı, .... Kattaki ...bağımsız bölüm numaralı ofisin 15.04.2021 tarihli satış ile de ...(dava dışı) devretmiştir. Davacı ... bağımsız bölüm numaralı ofis için 27.10.2020 – 14.04.2021 tarihleri arasında (5 ay 18 gün=) 5,6 ay gecikme cezası talep edebilecektir. Bu kapsamda davacı 5 ay 18 gün X1500 =8400 TL istemekte haklı görüldüğünden davanın kısmen kabulü ile, 8.400,00 TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM: Nedenleri yukarıda açıklandığı üzere;Davanın KISMEN KABULÜ ile, 8.400,00 TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,Peşin alınan 59,30 TL harç ile ıslah suretiyle alınan 615,40 TL harçtan alınması gerekli 615,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 59,30 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,Arabuluculuk Kanununun 18/A(13). maddesi uyarınca karar tarihinde yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca...bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk giderinin 1.245,82 TL sinin davalıdan ,74,18 TL'sinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,Davacı tarafından yapılan 230,50 TL posta ve tebligat gideri, 3.000,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 3.230,50 TL yargılama giderinin kabul oranı üzerinden (% 94,38 kabul) 3.048,95 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, kalan miktarın davacı üzerinde bırakılmasına,Davacının dava açarken ödediği 118,60 TL peşin ve başvurma harcı ve 615,40 TL ıslah harcının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,Kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına hüküm tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir ve tespit edilen 8.400,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davanın reddedilen bölümü için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına hüküm tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir ve tespit edilen 500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde ... yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2025... ¸e-imzalıdır.