Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle iskan ruhsatı eksikliğinde gecikme tazminatı talebinin yüksek mahkemece incelenmesi.
Özet: Davacı, davalıdan satın aldığı sekiz adet bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen sürede teslim edilmemesi üzerine gecikme tazminatı talep etmiş; davalı, taşınmazların süresinde tamamlandığını iddia ederken, ilk derece mahkemesi bağımsız bölümlerin iskan ruhsatı alınan 07.01.2019 tarihine kadar geciktiği gerekçesiyle kısmi tazminata hükmetmiş; istinaf mahkemesi ise, iskan ruhsatı olmaksızın teslim almamakta davacının haklı olduğunu, ancak yapının iskan ruhsatı tarihinde tamamlandığının kabulü gerektiğini ve davacının aksini usulüne uygun ispatlayamadığını belirten bir değerlendirme yapmıştır.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı ... Turizm A.Ş. vekili ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin, davalı şirketin inşa etmekte olduğu ... adlı projeden, 07.02.2018 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 8 adet bağımsız bölüm satın aldığını, bağımsız bölümlerin teslim tarihinin 30.06.2018 tarihi olarak belirlendiğini, yine sözleşmeye göre teslim tarihine 60 günlük ek süre eklendiğini, bu ek süresinin sonunda davalı tarafça müvekkilinin bağımsız bölümleri teslim alması için 31.08.2018 tarihli davet yazısı gönderildiğini, belirlenen sürede müvekkilinin taşınmazları teslim almak üzere gittiğinde söz konusu taşınmazların henüz tamamlanmadığının görüldüğünü ve davalı şirketin iş bu eksikliklerini gidermesini talep ettiğini, davalı şirketin taşınmazlarda herhangi bir eksikliğin bulunmadığını iddia ettiğini, bu nedenle müvekkilinin ayıplı taşınmazları teslim almayı reddettiğini ve mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırdığını, alınan bilirkişi raporu doğrultusuna tespite konu 8 adet bağımsız bölümün teslime hazır olmadığının anlaşıldığını, bunun üzerine davalı tarafa gönderilen ihtarname ile sözleşme gereği gecikme tazminatı ödenmesinin istendiğini, bağımsız bölümlerin 03.10.2019 tarihinde teslim edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 01.09.2018 tarihinden 03.10.2019 tarihine kadar geçen 13 aylık döneme ilişkin olarak toplam 325.000 USD gecikme tazminatının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili; müvekkili şirketin, davacı tarafın satın aldığı bağımsız bölümlerin tamamının sözleşme ile teslim tarihi olarak kararlaştırılan tarihte, yine sözleşme gereğinde eksiksiz olarak yapıp tamamladığını, davacı tarafın bu bağımsız bölümleri alması için 31.08.2020 tarihinde teslim işlemleri için davet edildiğini, ancak davacının teslim almaktan kaçındığını, tespit dosyasında hazırlanan bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin içinde yer aldığı ... Blok'a ait dış cephenin tamamlandığı, iskan başvurusunun yapıldığı ve sonucunun beklendiği, tespite konu 8 adet bağımsız bölümün içinde inşaat ve dekorasyon işlerinin tamamlanmış olduğunun açıkça belirtildiğini, tüm bunlara rağmen davacının kötü niyetli olarak taşınmazları almaktan kaçındığını, sözleşmeye göre satışa konu bağımsız bölümün içi ile ilgili olmayan ve projenin diğer bağımsız bölüm, blok ve tüm çevre düzenine ilişkin imalat ve işlerin yapım ve teslim süresinin kararlaştırılan teslim tarihine tabi olmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bağımsız bölümlerin bulunduğu B blok için 07.01.2019 tarihli yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği gözetilerek bağımsız bölümlerin en geç 07.01.2019 tarihi itibariyle teslime hazır hale geldiği, bu tarihten sonra sözleşmenin 6.5 maddesine göre davalıya yapılan ilk ifa teklifinin 15.02.2019 tarihli ihtarname ile olduğu ve ihtarnamenin davalıya 18.02.2019 tarihinde tebliğ edildiği hususları dikkate alındığında davacının 31.08.2018-18.02.2019 tarihlerini kapsayan döneme ilişkin cezai şart talep edilebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 140.007 USD'nin dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Yasanın 4/A maddesi uyarınca işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; iskan ruhsatının 07.01.2019 tarihinde alındığı, İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre, inşaatın bitme gününün, kullanma izninin verildiği tarih olduğu, İmar Kanununa göre her yapı bitirildikten sonra iskan ruhsatının alınması yasal zorunluluk olup dava konusu bağımsız bölüm oturma izni alınarak davacıya teslim edilmediği için davacının taşınmazı teslim almamakta haklı olduğu, somut olayda iskan ruhsatı 07.01.2019 tarihinde verildiğine göre bu tarihte yapının ruhsat, proje ve eklerine uygun tamamlandığının kabulü gerektiği, bu kabulün aksinin davacı tarafından ispatlanması gerekmekte olup davacı bu iddiasını usule uygun ispat edemediği, sözleşmede satış bedelinin dolar üzerinden belirlendiği dikkate alındığında talep gibi Amerikan Doları olarak karar verilmiş olunmasının usul ve yasaya uygun bulunduğu, yabancı para alacağına ilişkin davalarda hükmedilmesi gereken vekâlet ücretinin tespitinde hüküm altına alınan veya reddedilen yabancı paranın dava tarihindeki kur üzerinden Türk Lirası karşılığının dikkate alınması gerektiği gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili; sözleşmeye göre teslim tarihinde bağımsız bölümlerin tamamlandığını, bağımsız bölümlerin eksiksiz yapıldığının tespit raporunda belirlendiğini, dış cephenin tamamlandığını, elektrik ve suyun şantiye elektrik ve suyu olarak bağlı bulunduğunu, tespit dosyasında eksiklerin neler olduğunun açık bir şekilde ortaya konulmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin teslime hazır hale getirildiğini, teslim almaya engel bir durum bulunmadığını, ihtirazi kayıtda konulmadığını, taraflar arasında yapılan sözleşmede teslim için öngörülen şartlar arasında iskan ruhsatının alınmış olması gerektiğine dair hüküm bulunmadığını, davacı tarafından dosya kapsamında yer alan hiçbir beyanında geç teslime ilişkin olarak iskan ruhsatının alınmamış olması öne sürülmemiş olup bir takım teknik eksiklikler bahane edilerek teslimden kaçınıldığının beyan edildiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümlerin geç teslim nedeni ile tazminat talebine ilişkindir.Temyiz edilen Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye ve özellikle taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre teslim tarihinde bağımsız bölümlerin teslime hazır hale gelmediği, bu nedenle davacının bağımsız bölümleri teslim almaktan kaçınmasının haklı olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.