Kira sözleşmesinin Covid-19 pandemisi ve sokağa çıkma yasağı sebebiyle çekilmez hale gelmesi durumunda peşin ödenen kira bedelinin iadesi ve sözleşme feshinin haklılığına dair Yargıtay kararı.
Özet: COVID-19 pandemisi sürecindeki sokağa çıkma yasakları ve kısıtlamalar nedeniyle kiraladığı taşınmazı kullanamayan kiracının, peşin ödediği kira bedelinin iadesi talebiyle açtığı davada, ilk derece ve istinaf mahkemeleri, kira sözleşmesi imzalandığında pandemi ilan edilmemiş olsa dahi, kira başlangıç döneminin kısıtlamalarla çakışması ve kiracının kusuru olmaksızın kiralananı kullanamaması sebebiyle sözleşmeyi haklı olarak feshettiği ve peşin ödenen kira bedelinin tamamının iade edilmesi gerektiği yönünde karar verirken, davalı/karşı davacının masraf ve aidat alacağına ilişkin karşı dava temyiz itirazı ise dava değerinin kesinlik sınırının altında kalması nedeniyle usulen reddedilmiştir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 9. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı/ karşı davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda gereği düşünüldü:Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanunun 366. maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.Karşı dava içeriğine göre; kiralanana yapılan masraflara ilişkin dosyaya sunulan faturalar toplamı 23.581,8 TL ve aidat toplamı 9.000,00 TL bakımından fazlaya ilişkin hak saklı tutularak 9.000,00 TL'den açılan davada temyiz edilebilirliğin belirlenmesi açısından dava konusu alacağın tamamının ne kadar olduğunun belirlenmesi gerektiği, buna göre her ne kadar davalı/karşı davacı vekili tarafından ıslah dilekçesi sunulmamış ise de reddedilen ve temyize konu edilen toplam miktar 32.581,80 TL olup, 04.06.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7550 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 20. maddesi ile değiştirilen 6100 sayılı Kanunun ek madde 1/2 maddesi uyarınca karşı dava tarihi 06.01.2021 itibarıyla kesinlik sınırı olan 78.630,00 TL' nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı/karşı davacının, karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı/karşı davacı vekilinin asıl davaya ilişkin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVAAsıl davada davacı vekili; ... İlçesinde bulunan taşınmaza ilişkin müvekkili ile davalı arasında 30.01.2020 tarihinde imzalanan, 01.05.2020 başlangıç ve 30.09.2020 bitiş tarihli kira sözleşmesi uyarınca aylık 18.000,00 TL'den toplam 239.000,00 TL kira bedelinin 03.02.2020 tarihinde peşin olarak davalıya ödendiğini, Covid-19 salgını kapsamında 15.03.2020 tarihinden itibaren ülke genelinde uygulanan tedbir ve kısıtlamalar kapsamında müvekkilinin yaşının 65 yaş üstü olması sebebiyle 01.06.2020 tarihine kadar tamamen sokağa çıkma yasağına tabi olduğunu, 03.06.2020 tarihine kadar İstanbul iline giriş çıkışlar da kısıtlandığından il dışına çıkamadığından sözleşme döneminde kiralananda bulunamadığını, kısıtlamanın ne zaman sona ereceği bilinmediğinin yanısıra uzmanların evden çıkılmamasına yönelik uyarıları da gözetilerek 12.05.2020 tarihli ihtarname ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 136. maddesi uyarınca sözleşme feshedilip peşin ödenen kira bedelinin iadesinin talep edildiğini, müvekkilinin hiçbir kusuru bulunmadığı halde kira bedelinin iade edilmemesi üzerine başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.II. CEVAPAsıl davada davalı vekili; Covid-19 genelgesinin ilk olarak 21.03.2020 tarihinde yayınlandığını, genelgenin yayınlanmasından neredeyse 2 ay, sözleşmenin imzalanmasından ise 4 ay sonra davacının müvekkiline bildirimde bulunduğunu, bildirim derhal yapılmış olsa idi kiralananın yeniden bir başkasına kiraya verebileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl dava bakımından; sözleşmenin imzalandığı tarihte Covid-19 pandemisinin ilan edilmediği, kira başlangıç tarihinin sokağa çıkma yasağının olduğu tarihler aralığına rastladığından davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği, buna göre peşin ödenen kira bedelinin ve bedel likit olduğundan davacının icra inkar tazminatı isteyebileceği; karşı davada, davacının taşınmaza yaptığını iddia ettiği tadilatların kendi uhdesinde kaldığı gerekçesiyle; asıl davanın kabulüne, karşı davanın ise reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı/ karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının pandemi tedbirleri sebebiyle kiralananı kullanamadığı, bu tedbirler sebebiyle sözleşmenin davacı açısından çekilmez hale geldiği, kiracının kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple kiralananı kullanamaması halinde kira bedelini ödemekle yükümlü olmadığından davacının sözleşmeyi feshinin yasal olduğunun kabulü ve ödenen kira bedelinin tamamının iadesi gerektiği, kira sözleşmesinin haklı feshi sebebiyle kiracının sözleşmeden doğan borçlarının sona erdiği, bu sebeple mecura ait aidatlardan davacının sorumlu olmadığı gerekçesiyle, davalı/ karşı davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davalı/ karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı/ karşı davacı vekili; taşınmazın kullanılamayacağına ilişkin bildirimin derhal yapılmadığını, daha önce bildirim yapılmış olsa idi kiralananın yeniden bir başkasına kiraya verilebileceğini, müvekkilinin sözleşmeye olan güveni ve sözleşmenin ayakta tutulmasına dair çabası dikkate alınarak denkleştirme yapılması gerektiğini, mücbir sebebin tüm sonuçlarının müvekkiline yüklenmesinin doğru olmadığını, kiralanana yapılan masraflar ve aidat bedelinden de davacının sorumluluğu bulunduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlığın, asıl davada; ifa imkansızlığı nedeniyle peşin ödenen kira bedeline ilişkin olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.Dosyada yer alan tüm belgeler ile taraflar arasında imzalan sözleşme bir bütün halinde değerlendirildiğinde; dünya genelinde küresel bir salgın olan Covid-19 pandemisinden kaynaklı olarak davacının yaşı itibariyle pandemi tedbirleri kapsamında yer aldığı, 6098 sayılı Kanunun 136/ 1 maddesi uyarınca ifa imkansızlığına dayalı sözleşmenin feshinden davacı kiracının sorumlu tutulamayacağı, buna göre de davalının peşin ödenen kira bedelini iade etmesi gerektiği, özellikle kiralananın davacıya hiç teslim edilmediği anlaşılmakla, davalı/karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Davalı/karşı davacı vekilinin, karşı davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktar itibariyle REDDİNE,2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının asıl dava yönünden 6100 sayılı Kanunun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden asıl davada davalıya yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.