Belediyenin yolsuz tescil nedeniyle iptal olan taşınmaz satışında, tapu siciline güvenen alıcının denkleştirici adalet ilkesiyle güncel rayiç değer tazminatı talebi.
Özet: Davacının, belediyeden satın aldığı ancak dayanağı belediye meclisi kararının idare mahkemesince iptal edilmesi ve tapu iptali davasıyla elinden alınması sonucu taşınmazı kaybettiği durumda, belediyenin kusuru nedeniyle uğradığı zararın, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, taşınmazın hukuken kaybedildiği tarihteki rayiç değeri üzerinden tazminini talep ettiği uyuşmazlıkta, bölge adliye mahkemesi, davacının ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteme hakkının bulunduğu ve bilirkişi incelemesinin hükme esas alınabileceği yönünde karar vermiştir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Silivri 4. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ███████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili; davaya konu taşınmaz ... Belediyesi Meclisinin 06.07.2009 tarihli kararına istinaden Belediye Encümenince yapılan ihale sonucu 13.12.2012 tarihli kararla müvekkiline satıldığını, taşınmaz bedelinin müvekkili tarafından Belediyeye ödendiğini, taşınmazın 03.01.2013 tarihinde tapuda müvekkiline devredildiğini, bu satış işleminin dayanağı Belediye Meclisi kararının idare mahkemesince iptal edildiğini, iptal kararının Danıştay tarafından onanarak kesinleştiğini, bunun üzerine davalı ... tarafından yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verildiğini, kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, müvekkilinin taşınmazı aldığı sırada tapu sicilinde şerh ve takyidat bulunmadığını, tapu siciline güvenerek ihaleye iştirak ettiğini ve taşınmazı satın aldığını, davalı Belediyenin 2009 yılında açılan encümen kararının iptali davasına taraf olduğunu, buna rağmen 13.12.2012 tarihinde ihale yaparak taşınmazı müvekkiline sattığını, Belediyenin ağır kusurlu olduğunu, taşınmazın alımı için Belediyeye 275.300,00 TL ödendiğini, müvekkilinin taşınmazı yatırım için aldığını, bu taşınmaz yerine bu parayla başka bir yatırım yapacağını ileri sürerek; taşınmazın dava tarihindeki değerinin keşif ve bilirkişi marifetiyle tespit edilerek veya denkleştirici adalet ilkesi gereğince taşınmaz için ödenen satış bedelinin, dava tarihine kadar ulaştığı alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs. gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak hesaplanacak bedelin ve bu taşınmazın alımı için ödediği tapu harç ve masrafları ile tapu iptali ve tescil davası ilamı uyarınca ödemek zorunda kaldığı tüm yargılama giderleri nedeniyle de uğradığı zararın denkleştirici adalet ilkesi gereğince şimdilik 200.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, 18.05.2023 tarihli dilekçesiyle talebini 1.578.850,00 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; taşınmazın davacıya ihale edildiği tarihte henüz idare mahkemesinin kararının kesinleşmediğini, taşınmazın rayiç değerinin istenilmesinin mümkün olmadığını, tapu iptaline karar verilmesinde davalı Belediyenin kusurunun bulunmadığını, bu nedenle tazminatla sorumlu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1.İlk Derece Mahkemesinin 22.06.2023 tarihli kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulü ile 1.578.850,00 TL'nin 29.03.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2.Bölge Adliye Mahkemesinin 19.05.2024 tarihli kararıyla; Mahkemece öncelikle taraflara kendi emsallerini sunmak üzere süre ve imkan verilmesi, emsal listesi sunulduğunda ilgili satışlara ilişkin akit örneklerinin Tapu Müdürlüğünden celbi, sonrasında taşınmazın ifanın imkansız hale geldiği 29.03.2021 tarihi ile dava tarihi itibariyle tarafların bildirdiği emsal satışlar da gözetilerek taşınmazın rayiç değerinin tespiti yönünden önceki bilirkişi kurulundan ek rapor alınması gerektiği gerekçesiyle; istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılıp bir karar verilmek üzere dosyanı mahkemesine geri gönderilmesine karar verilmiştir. 3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın ifanın imkansız hale geldiği 29.03.2021 tarihi ve dava tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç değerinin tespiti yönünden ek rapor alındığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 1.578.850,00 TL'nin 29.03.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, dava konusu taşınmazın satışı hususunda yapılan sözleşmenin geçerli olduğu, bu nedenle davacının ifanın imkansız hale geldiği tarih olan tapu iptal ve tescil davasının kesinleştiği 29.03.2021 tarihindeki taşınmazın rayiç değerini isteyebileceği, taraflara emsallerini bildirmek üzere süre ve imkan verildiği, re'sen tespit edilen emsal satış örneklerinin de celp edildiği, düzenlenen raporların içerdiği teknik inceleme ve gerekçe itibariyle dosya kapsamına uygun, hükme ve yargısal denetime elverişli olduğu, davacı, dava ve talep artırım dilekçesinde hüküm altına alınacak alacak için dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ettiği, Mahkemece ilk ve ikinci kararlarda ifanın imkansız hale geldiği tarihten itibaren faiz işletilmesine karar verildiği, taleple bağlılık ilkesinin ihlal edildiği, faiz başlangıcının kamu düzeninden sayılan hususlardan olmadığı, davalının İlk Derece Mahkemesinin kaldırılan ilk kararı ve kaldırma sonrası verilen ikinci kararı ile ilgili istinafında faiz ile ilgili istinaf nedeni ileri sürmediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili; davacıya satışın yapıldığı tarihte satışa dayanak olan Meclis kararının idare mahkemesince iptal edilmesi nedeniyle ortada geçerli bir sözleşmenin mevcut olmadığını, geçersiz sözleşmeye dayanılarak taşınmazın rayiç değerine hükmedilemeyeceğini, bilirkişi raporunda emsal olarak değerlendirilen taşınmazın dava konusu taşınmaza emsal nitelikte olmadığını, tek bir taşınmazın emsal olarak nazara alınması nedeniyle taşınmazın değerinin fahiş belirlendiğini, davacı taraf dava tarihinden itibaren faiz talep ettiği halde Mahkemece tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin taleple bağlılık kuralına aykırılık teşkil ettiğini, bilirkişi tarafından yapılan değerlendirmenin tapu müdürlüğünce gönderilen emsaller doğrultusunda yapılması ve ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiğini, kusurlu ve kötü niyetli olmadıklarından aleyhlerine yargılama giderine ve vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ihale yoluyla yapılan taşınmaz satım sözleşmesinin iptali nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle taraflar arasında yapılan satımın geçerli bir satım olmasına, başlangıçta hukuken geçerli olarak kurulan ancak sonradan ortaya çıkan sebeplerle ifası imkansız hale gelen sözleşmede davacı tarafın, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.09.2010 tarihli ve ███████-386 E. ████████ K. sayılı kararı uyarınca gerçek ve müspet zararını, başka bir deyişle taşınmazın davacı adına olan tapu kaydının iptaline ilişkin Mahkeme kararının kesinleşme tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebilecek olmasına, alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmasına, faiz başlangıç tarihinin ilk defa temyiz aşamasında ileri sürülmesi nedeniyle incelenmesinin mümkün olmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VII. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.