Kira sözleşmesinin feshi sonrası oluşan örtülü kira ilişkisi, rayiç bedel ve makul süre tazminatı üzerinden ödenmeyen bakiye kira alacağına yönelik itirazın iptali davası.
Özet: Bu uyuşmazlık, davacı kiraya verenin ilk kira sözleşmesine dayalı olarak başlattığı icra takibine vaki itirazın iptali istemine dair olup, ilk derece mahkemesi, kira sözleşmesinin feshedilmesine rağmen taşınmazın kullanımı ve ödemeler nedeniyle örtülü yeni bir kira ilişkisi kurulduğunu, kira bedelinin rayiç üzerinden belirlenmesi gerektiğini ve erken tahliye nedeniyle makul süre tazminatı ödenmesi gerektiği gerekçesiyle takibe itirazın kısmen iptaline karar vermiş, istinaf bu kararı onamıştır; davalı vekili ise temyiz dilekçesinde, takibe konu edilmeyen bir alacak olan makul süre tazminatına hükmedilmesinin, feshedilmiş bir sözleşmeye dayalı talep yürütülmesinin ve mücbir sebep değerlendirilmemesinin hatalı olduğunu savunarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; 20.05.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve buna bağlı imzalanan ek sözleşmeler gereği 20.05.2018-20.05.2019 dönemi ödenmeyen bakiye 153.788,00 TL kira alacağının tahsili için başlatılan takibin, davalı tarafın haksız itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptaline, müvekkili lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili; taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadığını, bu nedenle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibi yapılamayacağı gibi davanın belirsiz alacak davası olarak da açılamayacağını, kira sözleşmesinin 08.02.2018 tarihli ihtarname ile feshedildiğini ve davacının 13.02.2018 tarihli cevabi ihtarname ile bu feshi kabul ettiğini, böylece kira ilişkisinin taraf iradeleriyle sona erdiğini, tahliyenin gecikmesi halinde yalnızca ecrimisil talep edilebileceğini, ayrıca 01.10.2016 tarihli ek protokol ile yeni kira bedeli belirlenerek yeni bir sözleşme yapılmasının kararlaştırıldığını ileri sürerek, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedildiği ve anahtarın teslim edilmesiyle sözleşmenin sona erdiği, ancak fesih sonrasında taşınmazın fiilen kullanılmaya devam edilmesi ve davalının “kira bedeli” açıklamasıyla ödeme yapmaya devam etmesi, davacının da bu duruma karşı çıkmaması karşısında taraflar arasında örtülü irade beyanlarıyla yeni bir kira ilişkisi kurulduğu, bu nedenle kira bedelinin eski sözleşmeye göre değil rayiç bedel üzerinden belirlenmesi gerektiği, davalı tarafça yapılan ödemeler ise rayiç bedeli aştığı için bakiye kira alacağı bulunmadığı, ancak erken tahliye nedeniyle belirlenen 3 aylık makul süre tazminatından davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, icra takibine itirazın asıl alacak olan 56.238,00 TL yönünden iptaline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili; itirazın iptali davasının icra takibine sıkı sıkıya bağlı olduğunu, davacının icra takibine konu edilen talebinin 20.05.2016 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı olmasına rağmen, ikinci bir kira sözleşmesinin varlığı kabul edilerek ve takibe konu edilmeyen bir alacak olan makul süre tazminatı yönünden hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu, ayrıca alacağın takipte açıkça belirlenmiş olmasına rağmen davanın belirsiz alacak/kısmi dava olarak açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, söz konusu kira sözleşmesinin taraf iradeleri ile feshedildiğini, bu sözleşmeye dayalı olarak müvekkilinden talepte bulunulmasının hukuken mümkün olmadığını, itirazın kaldırılması yolu yerine itirazın iptali davası açılmasının usule aykırı olduğunu, ayrıca taşınmazın diyaliz merkezi olarak kullanılması nedeniyle tahliyedeki gecikmenin mücbir sebebe dayanmasına rağmen, bu hususun değerlendirilmemesinin ve çelişkili bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulmasının isabetli olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, bakiye kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan 20.05.2016 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli net 250.000,00 TL olarak kararlaştırılmış olup, her yıl Haziran ayının ilk beş günü içinde nakden ve peşin olarak ödeneceği, takip eden her yıl için bir önceki yıla ilişkin Haziran ayında TÜİK tarafından açıklanan TEFE+ÜFE/2 oranı nispetinde kira bedellerinin artırılacağı, yine kiracının 3 ay önceden ihbar etmek şartıyla kira dönemi boyunca herhangi bir zamanda ve herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi hiçbir tazminat ödemeden tek taraflı olarak feshetme hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacı kiraya veren tarafından davalı aleyhine 07.06.2018 tarihinde başlatılan takip dosyasında; 20.05.20 18... .05.2019 dönemi için ödenmeyen bakiye kira bedelleri toplamı 153.788,00 TL asıl, 644,65 TL işlemiş faiz ve 91,76 TL protesto masrafı olmak üzere toplam 154.524,41 TL alacağın tahsili talep edilmiş, yapılan itiraz üzerine açılan işbu itirazın iptali davasında ise; 2018-2019 yılı yıllık kira bedelinden 04.06.2018 tarihinde 2018 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz ve Ağustos ayları için ödenen 4 aylık kira bedeli mahsup edilerek takip başlatıldığı, dava tarihi sonrasında ise davalı tarafça 42.947,00 TL daha ödeme yapıldığı, bu miktar mahsup edilerek talep edilen asıl alacağın 110.841,00 TL olduğu belirtilerek, bu bedel üzerinden harcın tamamlandığı anlaşılmaktadır.Sözleşmedeki düzenleme ile kiracıya sözleşme süresi içinde herhangi bir tarihte üç ay önceden ihbarda bulunarak hiçbir tazminat ödemeden kira sözleşmesini fesih ve kiralananı tahliye etme hakkı tanınmış olup, bu hakkın yenilik doğuran (inşai) bir hak olduğu ve tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi ileriye etkili olarak ortadan kaldıracağı kuşkusuzdur. Somut olayda; anılan düzenlemeye dayanılarak davalı kiracı tarafından 08.02.2018 tarihinde keşide edilen ihtarname ile 20.05.2018 tarihinden itibaren sonuç doğurmak üzere sözleşmenin feshedildiği davacıya bildirilmiş, davacı tarafça keşide edilen 13.02.2018 tarihli cevabi ihtarname ile de fesih iradesinin kabul edildiği belirtilmiştir. Kiralananın anahtarlarının ise davalı tarafından 03.12.2018 tarihinde ... 4. Noterliğine teslim edildiği, bu teslim tutanağının da kiraya veren davacıya 10.12.2018 tarihinde tebliğ edildiği ihtilafsızdır. Her ne kadar Derece Mahkemelerince, kiracıya tanınan fesih iradesinin usulüne uygun olarak kullanılması sonucunda kira ilişkisinin sona erdiği, ancak taraflar arasında fiili tahliyeye kadar yeni bir kira ilişkisinin başladığı, yeni dönem kira bedelinin ise rayiç bedel üzerinden ödenmesi gerekeceği belirtilerek; kiracının sorumluluğunun belirlenen yeni kira bedeli üzerinden, fiili tahliyeye kadar kira bedeli ve erken tahliye nedeniyle makul süre kira tazminatıyla sınırlı olduğu belirtilerek karar verilmiş ise de; kiracının kira sözleşmesinden doğan temel borcu, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak ve bu kullanıma karşılık kira bedelini ödemek olup, bu borç ilişkisinin, kiralananın hukuken ve fiilen kiraya verene iade edilmesine kadar devam edeceği kuşkusuzdur. Kiralananın iadesi ise kural olarak anahtarın teslimi ile gerçekleşecek olup, kiracının kira bedelinden sorumluluğunun anahtar teslimine kadar devam ettiği, anahtar teslim edilmedikçe kiralananın iade edilmiş sayılmayacağı, kiracının fiilen kullanımı sona ermiş olsa dahi, anahtar teslim edilmediği sürece kira borcunun devam edeceğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; kiracı tarafça sözleşmeye uygun olarak yapılan fesih ihtarı ile sözleşmenin usule uygun şekilde feshedildiği, buna göre kiracının makul süre tazminatından sorumluluğu bulunmadığı, ne var ki tahliye tarihine kadar kiracının mevcut kira sözleşmesi hükümleri ile bağlı olup, tahliye tarihine kadar kira bedeli ödeme yükümlülüğünün devam ettiği, tahliyenin ise 10.12.2018 tarihinde gerçekleştiği, davalı tarafça dava tarihinden sonra yapıldığı anlaşılan ödemelerin ise infaz aşamasında icra müdürlüğünce dikkate alınacağı hususları değerlendirilerek ve kararın sadece davalı tarafından temyiz edildiği gözetilerek, davacının kabul ederek takibe koyduğu yıllık kira bedeli ile harcı yatırılan dava değeri de dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeple;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,2.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi