Kiracının fabrika zeminindeki sözleşmesel 750 kg/m² yük limitini forklift ile sürekli aşmasının "pek fena kullanım" teşkil edip etmediği ve tahliye koşullarının oluşup oluşmadığına dair temyiz incelemesi.
Özet: Davacı kiralayanın, kiracının fabrika katlarındaki yük sınırını aşarak sözleşmeye aykırı ve can güvenliğini tehdit eden kullanımını gerekçe göstererek tahliyesini talep ettiği davada, ilk derece ve istinaf mahkemeleri, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını tespit etmesine rağmen, Borçlar Kanunu gereği kiracıya aykırılığı gidermesi için verilmesi gereken otuz günlük sürenin ihtarname ile tanınmadığı ve aykırılığın doğrudan tahliyeyi gerektirecek derecede "pek fena kullanım" niteliğinde olmadığı gerekçesiyle tahliye talebini reddetmiş olup, davacı bu kararları, aykırılığın ciddiyeti ve taşıyıcı sisteme etkileri nedeniyle ihtar şartının aranmaması gerektiği iddiasıyla temyiz etmiştir.
MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Bursa 2. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : █████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma talebinin kararın niteliği itibariyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı vekili; müvekkili şirkete ait dava konusu fabrikanın belirli bölümlerinin 01.02.2022 tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verildiğini, sözleşmede üst katlar için m² başına 750 kg yük sınırı öngörülmesine rağmen davalının forklift ve yüklerle bu sınırı sürekli aştığını, yapılan sözlü uyarılar, tutanaklar, noter ihtarnameleri ve tespitlere rağmen aykırılıkların giderilmediğini, aksine devam ederek yapısal risk, can ve mal güvenliği tehlikesi ile yangın gibi olumsuzluklara neden olunduğunu, ayrıca bakım, temizlik ve kullanım yükümlülüklerinin de ihlal edildiğini, her ne kadar kira bedelleri ödenmiş olsa da sözleşmeye aykırılıkların sürdüğünü ileri sürerek; sözleşmeye aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile davalının taşınmazdan tahliyesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; tarafların tacir olması nedeniyle zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanıldığını, davacı tarafından tek taraflı düzenlenen tutanakların ve tarafların katılımı olmadan alınan tespit raporlarının bağlayıcı ve yeterli delil niteliği taşımadığını, teknik inceleme gerektiren hususların uzman bilirkişilerce değerlendirilmesi gerektiğini, kendi mühendislerince yapılan ölçümlerde yük sınırının aşılmadığını, ihtara rağmen devam eden bir aykırılık bulunmadığını, aksi kabul edilse dahi aykırılığın giderilmesi için kendilerine uygun süre verilmeden fesih talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; her ne kadar taraflar tacir ise de davanın akde aykırılık sebebiyle açıldığı, davanın açıldığı tarih itibariyle kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davalarının zorunlu arabuluculuk kapsamında olmadığı, taraflar arasındaki 01.02.2022 tarihli kira sözleşmesinde kararlaştırılan m² başına 750 kg yük sınırının davalı tarafça forklift kullanımıyla aşıldığı ve bu suretle sözleşmeye aykırı kullanımın bulunduğu hususu mevcut tutanaklar ve bilirkişi raporuyla sabit olmakla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (6098 sayılı Kanun) 316. maddesi uyarınca kiracıya aykırılığın giderilmesi için zorunlu olarak tanınması gereken otuz günlük sürenin ihtarname ile tanınmadığı gibi somut aykırılığın kiralananı çekilmez hale getiren ya da açıktan fena kullanım oluşturacak nitelikte bulunmadığı, bu nedenle fesih ve tahliye koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; davanın usulden mi yoksa esastan mı reddedildiğinin açıkça belirtilmemesinin hükmün belirlilik ve çelişkisizlik ilkelerine aykırılık teşkil ettiğini, ön inceleme aşamasında bilirkişi incelemesi yapılmaksızın verilen ret kararına rağmen, nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin usulden ret kararı ile bağdaşmadığı gibi, esastan ret olarak kabulü halinde ise kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımının taşınmazın statik yapısına, taşıma kapasitesine ve ekonomik ömrüne etkisinin teknik olarak araştırılmamasının eksik inceleme niteliğinde bulunduğunu, ayrıca davalının kira sözleşmesinde açıkça düzenlenen yük sınırını aşarak forkliftle ağır yük taşıması suretiyle kiralanana kasten zarar vermekte olduğunu, bu aykırılığın süreklilik arz ettiği gibi iş sağlığı ile güvenliğini tehlikeye sokacak boyuta ulaştığını, 6098 sayılı Kanunun 316/3 maddesi kapsamında “pek fena kullanım” halinin mevcut olduğunu, bu nedenle ihtar ve süre verilmesine gerek olmaksızın sözleşmenin feshi ve tahliye kararı verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, davacı tarafından davalı kiracıya gönderilen ihtarnamede akde aykırılıkların giderilmesi bildirilmiş ise de, akde aykırılığın giderilmesi için 6098 sayılı Kanunun 316. maddesinde en az otuz gün olarak belirtilen sürenin verilmediği, keza bahsi geçen aykırılığın kiralanana ağır zarar verme veya kiraya veren bakımından çekilmez hal bulunma şartını kapsamadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.