Belediyeden satın alınan taşınmazda imar planı iptalleri nedeniyle ortaya çıkan değer kaybı ve gizli ayıp iddiasının temyiz incelemesi.
Özet: Davacı, davalıdan satın aldığı taşınmazın imar planlarının yargı kararlarıyla iptal edilmesi ve yapılaşma haklarının değişmesi üzerine beklenen faydanın yitirilmesi nedeniyle taşınmazın gizli ayıplı hale geldiğini ileri sürerek değer kaybı veya bedel iadesi talep etmiş; davalı ise imar hakkının esasen korunduğunu, kat sınırlamasının yargı kararlarıyla getirildiğini ve satış sözleşmesindeki hükümler gereği sorumluluklarının bulunmadığını savunmuştur; ilk derece mahkemesi, satış anında taşınmazın ayıplı olmadığı, imar hakkının korunduğu, kat sınırlamasının tarafların iradesi dışında idari yargı kararlarıyla iptal edilmesi ve davacının şartnameyi kabul etmesi gerekçeleriyle ayıplı bir satış bulunmadığına hükmetmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 32. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... 'nın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; müvekkilinin ... İli ... İlçesi ... ... Mahallesi 28 48... parselde bulunan taşınmazı davalıdan 8.850.000 TL bedelle satın aldığını, akabinde gayrimenkulün dava dışı ... A.Ş.ye satılarak inşaata o andaki imar durumuna göre başlandığını, ancak mahkeme kararı ile imar planının iptaline karar verildiğini, taşınmazın dava dışı şirketten iade alındığını, beklenen faydanın elde edilmesi ihtimalinin ortadan kalktığını, gayrimenkulün gizli ayıplı hale geldiğini, taşınmazın mülkiyeti müvekkilinde kalmak kaydıyla arazideki değer kaybını, bu mümkün değilse arsanın iadesi karşılığında arsa ve inşaat bedelinden şimdilik 1.000,00 TL'nin arabuluculuk başvuru tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 29.03.2024 tarihli dilekçesi ile talebini 4.976.756,29 TL'ye yükseltmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; dava konusu taşınmaza esas toplam inşaat alanının son onaylanan plan ile değiştirilmediğini, inşaattaki emsal yoğunluğunun düşürülmediğini, imar hakkının korunduğunu, sadece Kanun uyarınca mecburi olarak kat sınırlaması getirildiğini, söz konusu planın yine yargı kararı ile iptal edildiğini, davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun hükümlerine göre seçimlik haklarından hangisini kullandığını açıklaması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu ... ... Mahallesi 28 48... parselin 06.10.2016 tarihinde ... Büyükşehir Belediyesi tarafından davacı Üç-El Tarım Anonim Şirketine 8.850.000,00 TL bedelle satıldığı, satışın yapıldığı tarihte ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 03.10.2015 tarihli ve 2055 sayılı kararla onaylı 1/50 00... /1000 ölçekli nazım ve uygulama imar planlarının yürürlükte olduğu, planlara göre söz konusu parsel yapılaşma koşullarının “Konut” alanında Emsal:1,60, Hmax: Serbest olduğu, dava konusu taşınmazın 08.11.2016 tarihinde ... Gıda San. ve ... A.Ş.ye satıldığı, ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.04.2018 gün ve 646 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile parsele Yençok:17 kat olacak şekilde yapılaşma koşulları tanımlandığı, bu planın 4. İdare Mahkemesinin 07.11.2018 tarihli kararı ile iptal edildiği, sonrasında yine ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.12.2020 tarihli ve 1667 sayılı kararı ile dava konusu parsele ilişkin onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile emsal değişmeden kat yüksekliğinin Yençok: 8 kat olarak belirlendiği, imar planı değişikliğinden hemen sonra (17 kat yapı yüksekliğinin 8 kat olarak değiştirilmesi) olmak üzere, yapıların subasman seviyesi üzerinde 8. kat betonu atılmış iken ... Belediyesince 16.12.2020 tarihinde yapı tatil zaptı düzenlenerek yapının mühürlendiği, ... Belediyesi Encümeninin 23.03.2021 tarihli kararı ile de yapı için yıkım kararı verildiği, parsel için yapı yüksekliğini 8 kat için onaylanan planların da 13. İdare Mahkemesince 15.12.2021 tarihinde iptal edildiği, ... 2886 sayılı Kanun Hükümlerine Göre Satılacak Arsa Şartnamesinin 14. maddesinde; “Belediye ihaleye çıkardığı taşınmazın mülkiyet devrinden başka iş bu ihaleden hiçbir şeyden sorumlu değildir. Alıcı taşınmazı ihale şartnamesinin 13. maddesi hükümleri dahilinde takyidatları ile birlikte kabul etmiş sayılacaktır. İhaleye iştirak edecekler satış konusu taşınmazın en son imar durumu hakkında taşınmazın bağlı olduğu ilgili ilçe Belediyesinden bilgi alacak olup, ihaleden sonra satış konusu taşınmazın imar durumu hakkında itirazda ve hak iddiasında bulunamazlar. Bundan dolayı İdareye herhangi bir mesuliyet deruhte edilemez. Tapuya tescil edilmeyen plan değişikliklerinden Belediyemiz sorumlu olmayacaktır." şeklinde hüküm bulunduğu, davacının söz konusu şartnameyi imzalayarak kabul ettiği, satış tarihi itibariyle taşınmazın ayıplı olmadığı, satıştan sonra dava konusu taşınmazda imar hakkının korunduğu, sadece kanun uyarınca mecburi olarak kat sınırlamasının getirildiği, kat sınırlanmasının ise tarafların iradesi ve yetkisi dışında idari yargı kararları ile iptal edildiği, bu haliyle ayıplı bir satışın söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının söz konusu şartname hükümlerini kabul ederek taşınmazı satın alması, satıştan sonra dava konusu taşınmazda imar hakkının korunması, kat sınırlamasına ilişkin imar planlarının tarafların iradesi ve yetkisi dışında idari yargı kararları ile iptal edilmesi, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacak olması ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında Mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; hukuki dinlenilme hakkının ihlal edildiğini, kararın gerekçesiz olduğunu, davaya konu taşınmazın hukuki ayıplı olarak satıldığını, satıcı ... Büyükşehir Belediyesi'nin satılandaki ayıptan sorumlu olduğunu, Arsa Şartnamesinin 14. maddesinin satış tarihindeki imar durumundan bahsetmekte olup bu hükmün somut uyuşmazlık ile hiçbir ilgisi olmadığını, davalının ağır kusurlu olduğunu, sorumsuzluk anlaşmasından faydalanamayacaklarını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, (terditli) ayıplı taşınmaz satışı iddiasına dayalı değer kaybı, bu mümkün değilse arsa ve inşaat için ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, özellikle Arsa Şartnamesinin 14. maddesindeki sorumsuzluk kaydına, satış tarihi itibariyle taşınmazın ayıplı olmamasına, satıştan sonra dava konusu taşınmazda imar hakkının korunmasına yönelik davalı tarafından işlem yapılmasına, İmar Kanunu uyarınca mecburi olarak kat sınırlamasının getirilmesine, imar planlarının ise idari yargı kararları ile iptal edilmesine, bu nedenle ayıplı bir satıştan söz edilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,05.05.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.KARŞI OY 1- Somut olayda, davalı ... Belediyesi tarafından, yapılaşma koşullarının “Konut” alanında Emsal:1,60, Hmax: Serbest nitelikte arsa satmış olup, satıştan sonra ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.04.2018 gün ve 646 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile parsele Yençok:17 kat olacak şekilde yapılaşma koşulları tanımlandığı, bu planın 4. İdare Mahkemesinin 07.11.2018 tarihli kararı ile iptal edildiği, sonrasında yine ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.12.2020 tarihli ve 1667 sayılı kararı ile dava konusu parsele ilişkin onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile emsal değişmeden kat yüksekliğinin en çok 8 kat olarak belirlendiği, yapıların subasman seviyesi üzerinde 8. kat betonu atılmış iken ... Belediyesince 16.12.2020 tarihinde yapı tatil zaptı düzenlenerek yapının mühürlendiği, ... Belediyesi Encümeninin 23.03.2021 tarihli kararı ile de yapı için yıkım kararı verildiği, parsel için yapı yüksekliğini 8 kat için onaylanan planların da 13. İdare Mahkemesince 15.12.2021 tarihinde iptal edildiği sabittir. 2- 6098 S. TBK’nın 219. Maddesinde yer alan düzenleme uyarınca; “Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.” 3- Keza, TBK’nın 221 m. Uyarınca “Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.” 4- Aynı şekilde TBK’nın 225 m. Uyarınca da “Ağır kusurlu olan satıcı, satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz. Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar bakımından da aynı hüküm geçerlidir.” 5- TBK’nın 227 m. Uyarınca, alıcının ayıp nedeniyle doğan seçimlik haklarının başında sözleşmeden dönme hakkı gelmektedir. Dönmenin sonuçlarına ilişkin TBK’nın 229 m. Uyarınca, “Satış sözleşmesinden dönen alıcı, satılanı, ondan elde ettiği yararları ile birlikte satıcıya geri vermekle yükümlüdür. Buna karşılık alıcı da, satıcıdan aşağıdaki istemlerde bulunabilir: 1. Ödemiş olduğu satış bedelinin, faiziyle birlikte geri verilmesi. 2. Satılanın tamamen zaptında olduğu gibi, yargılama giderleri ile satılan için yapmış olduğu giderlerin ödenmesi. 3. Ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesi.Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür.” 6- Somut olayda davalı ..., Arsa Şartnamesinin 14. maddesinde; “Belediye ihaleye çıkardığı taşınmazın mülkiyet devrinden başka iş bu ihaleden hiçbir şeyden sorumlu değildir. Alıcı taşınmazı ihale şartnamesinin 13. maddesi hükümleri dahilinde takyidatları ile birlikte kabul etmiş sayılacaktır. İhaleye iştirak edecekler satış konusu taşınmazın en son imar durumu hakkında taşınmazın bağlı olduğu ilgili ilçe Belediyesinden bilgi alacak olup, ihaleden sonra satış konusu taşınmazın imar durumu hakkında itirazda ve hak iddiasında bulunamazlar. Bundan dolayı İdareye herhangi bir mesuliyet deruhte edilemez. Tapuya tescil edilmeyen plan değişikliklerinden Belediyemiz sorumlu olmayacaktır." Dayanmış ve dava da bu maddeye dayalı olarak reddedilmiş ise de, davaya konu taşınmazda gizli EKONOMİK VE HUKUKİ AYIP OLDUĞU SABİT olup, Belediyeler arsa alım satımında uzman kuruluşlar olmakla, sattığı taşınmazlarda sonradan imar değişikliği meydana gelip gelmeyeceğini bilebilecek kuruluşlardandır. Belediye’nin imar planı değişikliğine ilişkin her üç kararı da Mahkemelerce iptal edilmiş, bu yüzden alıcı büyük zarara uğramıştır. 7- İhale Satış Şartnamesinin 14. Maddesi, satış anındaki arsanın imar durumuna ilişkin olup, alıcının satış öncesi imar durumunu bilmediğini iddia edememesi temeline dayalı olup, satıştan sonra doğan gizli ayıpları kapsamamaktadır. 8- Öte yandan bir an için Şartnamenin 14. Maddesinin, satıştan sonraki imar değişikliklerini kapsadığı düşünülse bile, TBK’nın 229. Maddesindeki, “Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür” düzenlemesi uyarınca, davalı ... hukuki ve ekonomik ayıplı arsayı davacıya satışta, inşaat yapı ruhsatı vermede ağır kusurlu olduğundan Şartnamenin 14. Maddesi KESİN OLARAK HÜKÜMSÜZ olduğunu düşündüğümden, TBK’nın 229 m. Uyarınca, alıcının, Satış sözleşmesinden dönerek satıcıdan: “1. Ödemiş olduğu satış bedelinin, faiziyle birlikte geri verilmesi. 2. Satılanın tamamen zaptında olduğu gibi, yargılama giderleri ile satılan için yapmış olduğu giderlerin ödenmesi. 3. Ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesi” talebinde haklı olduğunu ve kararın bu gerekçeyle bozulması gerektiğini düşündüğümden, Daire çoğunluğunun, Kanun’en hükümsüz şartname hükümleri uyarınca davanın reddine dair Mahkeme kararını onamasını isabetli bulmuyorum.