kat mülkiyeti kanununa göre site yönetiminin genel kurul kararı olmaksızın imzaladığı eser sözleşmesi kaynaklı alacak talebinin reddi kararına yönelik temyiz incelemesi.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre site yönetiminin genel kurul kararı olmaksızın imzaladığı eser sözleşmesi kaynaklı alacak talebinin reddi kararına yönelik temyiz incelemesi.

Özet: Davacı yüklenicinin, davalı site yönetimiyle imzaladığı boya ve tadilat işleri sözleşmesinden doğan bakiye alacağın tahsili amacıyla başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptali istemiyle açtığı davada; ilk derece ve istinaf mahkemelerinin, site yönetiminin Kat Mülkiyeti Kanununun gerektirdiği çoğunlukta kat maliki kararı olmaksızın sözleşmeyi imzalaması nedeniyle sözleşmenin site yönetimini bağlamayacağı gerekçesiyle davayı reddetmesi üzerine, davacının iyi niyetle edimini yerine getirdiğini, kısmi ödemelerle sözleşmenin zımnen onaylandığını savunarak kararı temyiz ettiği, uyuşmazlığın yöneticinin yetkisiz imzaladığı eser sözleşmesinin geçerliliği ve kat maliklerinin sorumluluğu ekseninde değerlendirildiği bir hukuki süreçtir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Karataş 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla)

SAYISI : ███████ E., ███████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı site yönetimi arasında boya ve tadilat işlerinin yapılması hususunda sözleşme olduğunu, müvekkilinin sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirdiğini, tarafların 314.000,00 TL üzerinden anlaştıklarını ama 198.035,00 TL'nin ödenmediğini, bunun üzerine davalı aleyhine icra takibi başlattıklarını, davalının icra takibine haksız ve dayanaksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptalini, alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, site yönetiminin taraf ehliyetinin bulunmadığını, sözleşmenin eski yönetimin döneminde imzalandığını, işe alanın dava dışı ... olduğunu, davacı ...'ında taraf ehliyeti bulunmadığını, davacı ile eski yönetim kurulunun yapılan itirazlara rağmen ... İnşaat. Ltd. Şti. ile 06.08.2019 tarihli 310.000,00 TL bedelli boya ve tadilat sözleşmesi yapıldığını, yapılan sözleşmenin itiraza uğraması nedeniyle geçersiz olduğunu, ayrıca işin ayıplı yapıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı site yönetimi tarafından ana gayrimenkulün boya yapım işinin 310.000,00 TL karşılığı dava dışı ...'a verildiği, adı geçen ile davacı ... arasında ortaklık bulunmadığı, ancak davacının dava dışı kişiye verdiği özel vekaletname ile kendi adına sözleşme yapıldığını ileri sürdüğü, siteye ait karar defterinin 14.07.2019 tarihli 52 no.lu kararının 7. maddesinde, sitenin boya ve diğer işlerinin görüşülmesi, teklif usulüyle yönetim kuruluna yetki verilmesi, bunun için komisyon kurulmasına oy birliği ile karar verildiği, ancak genel kurul toplantı tutanağının dosya içerisinde bulunmadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri gereğince somut olayda kat maliklerinin 4/5'nin yazılı rızasıyla ana gayrimenkulün boyanmasına ilişkin karar alınmadığı, belirtilen oranla boya yapım işinin davacıya verildiğine ilişkin bir kararında bulunmadığı, site yönetim kurulu bir eser sözleşmesi imzalamış ise de bu sözleşmenin sadece imzalayanlar yönünden geçerli bulunduğu, site yönetiminden istekte bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; usul ve yasaya aykırı olarak davanın reddine karar verildiğini, kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkili ile yönetim kurulu arasında eser sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme ile ilgili genel kurul kararı bulunup bulunmadığını, bu hususta yönetim kuruluna yetki verilip verilmediğini bilemeyeceğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, yapılan sözleşme uyarınca yükümlülükleri yerine getirdiğini, emek ve masraf harcadığını, ücrete hak kazandığını, imzalanan sözleşme gereği bir miktar ödeme yapıldığını, bu hususun bilirkişi raporlarıyla sabit olduğunu, kat maliklerinin sözleşmeden haberdar olmamalarının hayatın olağan akışını aykırı bulunduğunu, yapılan ödemenin kat malikleri tarafından yapılan sözleşmenin onaylandığına yeter nitelikte bulunduğunu, boya işlemleri yapılırken kat maliklerinin itiraz etmediğini, işin süresi içerisinde yapıldığını, kat maliklerinin sözleşmeden ve yapılan işlemlerden haberdar olduklarını, site yönetiminin kendi iç işleyişindeki eksiklik sebebiyle müvekkilinin mağdur edilemeyeceğini, ödemenin eksik yapıldığının bilirkişi raporu ile teyit edildiğini, yönetim kurulunun yetki almadan sözleşme imzalamasının iyiniyetli üçüncü kişi olan müvekkilinin haklarını ihlal edemeyeceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticinin görevleri başlıklı 35. maddesi ‘Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle ... borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l)(Ek: 4/4/2015-███████ md.)Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4/4/2015-███████ md.)Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.’ şeklindedir.

Somut olayda dava konusu tadilat sözleşmesinin, site yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalandığı ve işin yapıldığı sabittir. Bu durumda yukarıda açıklanan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticinin görevleri başlıklı 35. maddesi uyarınca, binaların tadilatı işi yöneticilerin görevi kapsamında kalmaktadır.

Bu durumda Mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.