Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Muvazaalı Feshine Rağmen Yükleniciye Avans Olarak Devredilen Bağımsız Bölümün İyiniyetli Üçüncü Kişi Adına Tapu Tescilinin Korunması Gerektiği Hakkında Karar.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesine rağmen, arsa sahibi ve yüklenicinin fesih kararından sonra dahi bağımsız bölüm devirlerine ve sözleşme ilişkisini sürdürücü işlemlere devam etmesi nedeniyle, feshin muvazaalı olduğu kabul edilerek, yükleniciden bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin tapu kaydının iyiniyetli kazanımının korunması gerektiği, zira hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemeyeceği ilkesi uyarınca, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesi gerektiği hükmedilmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : ████████ E., ████████ K.İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu İstanbul İli, ... İlçesi, 1007 ada, 10 parsel sayılı taşınmaza bina yapılmasına ilişkin davacı ile dava dışı ... Ticaret Sanayi Limited Şirketi arasındaki ... Noterliği'nin 20.03.2006 tarihli ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Büyükçekemece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E., ████████ K. sayılı ilamı ile geriye etkili feshine karar verildiğini, böylelikle dava dışı yüklenici şirkete finans sağlaması için avans olarak devredilen ve davalıya satışı yapılan 4. blok, A giriş, 18 numaralı bağımsız bölümün davalı adına tescilinin hukuki dayanağının kalmadığını ileri sürerek, davalı adına kayıtlı İstanbul İli, ... İlçesi, 1007 ada, 10 parsel, 4 blok, A giriş, 18 numaralı bağımsız bölümün tapu kadının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davacının tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını, tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkilinin kazanımının korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 12.09.2019 tarih ve ███████ E., ████████ K. sayılı kararı ile davacı ile dava dışı ... Tic. San. Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ karar sayılı ilamı ile geriye etkili feshine karar verildiği, dava dışı yüklenici şirkete avans olarak devredilen dava konusu taşınmazda davacının mülkiyet hakkını kazanabilmesi için dava dışı yüklenici şirketin inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği, dava konusu bağımsız bölümü tamamlanmadan satın alan davalının dava dışı yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğinde bağımsız bölüme hak kazanacağını bilerek bağımsız bölümü satın aldığı, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 12.09.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarih ve ████████ E., ███████ K. sayılı kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarihli kararına karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine, Dairemizin 03.07.2024 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı kararıyla; davacı arsa sahibi kooperatif tarafından, sözleşmenin feshi davası açılmış olmasına ve hukuki bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen 2009 yılından itibaren yüklenici ... Şirketi'ne tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin devraldığı bu bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği, yine fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla yüklenici ... Şirketi ile davacı arsa sahibi tarafından sözleşmeler imzalandığı, bu sözleşmelerde yüklenici şirketin hakediş alacağına karşılık iş yapan firmalara arsa sahibi kooperatiflerin bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettikleri, kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... Şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiği, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığı, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdükleri, bu durumun feshin muvazaalı olduğunu gösterdiği, mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceğine ve yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralın, muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile dava dışı ... Limited Şirketi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesine rağmen davacı arsa sahibinin, yüklenici ... Limited Şirketi'ne taşınmazdan bağımsız bölüm devri yapmaya devam ettiği, yüklenici şirketle birlikte inşaatın yapımına ilişkin üçüncü kişilerle sözleşmeler imzaladığı ve yüklenici şirketin hakediş alacağına karşılık, iş yapan firmalara, bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettiği, böylelikle fesih sonrasında davacı ile yüklenici ... şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğinin, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığının, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerinin, sonuç olarak feshin muvazaalı olduğunun anlaşıldığı, hal böyle olunca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye avans olarak verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceğine ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralın, muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. VI. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 11.12.2014 tarihinde vermiş oldukları ıslah dilekçesi ile dava dilekçesinde anlatılmayan vakıaları ve bu vakıaların ispatı için delillerini bildirdiklerini, ancak mahkemece ıslah dilekçesi ve sunmuş oldukları deliller dikkate alınmadan karar verildiğini, dava konusu inşaata kim tarafından devam edildiğinin tespiti için davanın hem ... Şirketi'ne hem de yeni yüklenici ...'a ihbar edilmesine ilişkin talepleri hakkında bir karar verilmediğini, yüklenici ... Şirketi ile sözleşme ilişkisinin devam ettiği yönünde yargı kararları verilmesi üzerine ıslah dilekçesinde yeniden sözleşmenin feshi kararı verilmesini istediklerini, devam eden sözleşme ilişkisinde inşaatın tamamlanmamış ve yapılan imalatın imara aykırı olması nedeniyle her an sözleşmenin feshinin talep edilebileceğini, davacı tarafından Bakırköy 1. Asliyet Ticaret Mahkemesi'nin ████████ E. sayılı dosyasında yeniden açtıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucunun bekletici mesele yapılması gerektiğini, Büyükçekemece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E., ████████ K. sayılı ilamı ile sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesinden sonra yüklenici ... Şirketi'nin inşaatı tamamlamak için ek süre istediğini ve 30.11.2014 tarihine kadar inşaatı bitirmeyi taahhüt ettiğini, bağımsız bölümlerin yüklenici ... Şirketi üzerinde olması nedeniyle yeni yüklenici bulmakta zorlanan davacının teklifi kabul ettiğini ve yüklenici şirkete 15.12.2014 tarihine kadar süre verildiğini, fesih işleminin muvazaalı olması gibi bir durumun olmadığını, fesihten sonra sözleşme ilişkisine devam edilip edilmediğinin tartışılması gerektiğini, yüklenici ... Şirketi'nin bu taahhüdüne de uymadığını inşaatın tamamlamadığını, bunun üzerine şirketin taşeron şirketi olan ... ile inşaatın tamamlanması hususunda yeniden bir anlaşma yaptıklarını ve inşaata bu yüklenici tarafından devam edildiğini, davalı tarafça da sadece iyiniyetli olduğu yönünde savunmada bulunmasına ve muvazaa iddiası ileri sürmemesine rağmen savunmanın genişletilmesi yasağına aykırı bir şekilde davalı tarafça ileri sürülmeyen bir hususta değerlendirme yapılarak karar verilmesinin doğru olmadığını, davalı ... Şirketi'nin fesihten sonra da inşaatı tamamlamadığını ve bağımsız bölümlere hak kazanmadığını, inşaatın yapımına başka bir yüklenici ile devam edildiğini, bu hususa ilişkin delil olarak dayandıkları imar işlem dosyası, SGK tespit dosyası, 20 15... yılında mahkeme aracılığıyla yapılan inşaat seviyesinin tespitine ilişkin tespit dosyaları, önceki ve yeni yüklenicinin ticari kayıtları incelenmeden, tanıklar dinlenmeden, keşif ve bilirkişi incelmesi yapılmadan hatalı karar verildiğini, inşaatın halen bitmediğini, mevcut yapının da ruhsat süresinin dolması ve imar planı değişikliği nedeniyle imara aykırı hale geldiğini, davalının, inşaat tamamlanıp davacıya teslim edilmeden tapuya hak kazanamayacağını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının, bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VII. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,16.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.