arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı talebinde, anahtar ve iskan şartı belirtilmeyen sözleşmede bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihinin araştırılması zorunluluğuna dair yargıtay kararı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı talebinde, anahtar ve iskan şartı belirtilmeyen sözleşmede bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihinin araştırılması zorunluluğuna dair Yargıtay kararı.

Özet: Bu dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle davacının talep ettiği gecikme tazminatına ilişkin olup, davalı gecikmenin arsa sahibinin kendi edimini yerine getirmemesinden kaynaklandığını iddia etmiştir; ilk derece ve istinaf mahkemeleri davalının kusursuz olduğuna karar vermişse de, temyiz incelemesinde, sözleşmede anahtar teslimi veya iskan alma yükümlülüğü açıkça belirtilmediğinden, mahkemece bağımsız bölümlerin davacı arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarihin araştırılması gerektiği gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 21.08.2017 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, Konya ... Mahallesi, 1615 ada, 51 parsel sayılı taşınmaza yapılacak binalardan sekiz adet bağımsız bölümün davacıya verileceğini, sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin yapı ruhsatının alınmasından sonra on iki ay içinde davacıya teslim edileceğini, aksi takdirde davalının her bir daire için 1.000,00 TL ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmediğini, 01.06.2019 tarihinden 15.08.2020 tarihine kadar olan dönem için gecikme tazminatı ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, 112.000,00 TL gecikme tazminatının aylık ödeme tarihlerinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin 3-a maddesine göre belediye kaynaklı gecikmelerin inşaat süresine ekleneceğini, sözleşmenin 3-c maddesine göre belediye yasaklamaları ve inşaat çalışma sürelerinin kısıtlanmasından doğabilecek gecikmeler ve mücbir sebeplerle çalışılmayan günlerin işin süresine ilave edileceğini, sözleşmenin 4. maddesine göre sözleşmenin geçerli olabilmesi için arsanın ihtilafsız ve tahditsiz temlik edilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 13. maddesine göre arsa sahibinin arsayı tahditsiz ve temiz olarak yükleniciye vermeyi taahhüt ettiği, sözleşme konusu parselde, komşu taşınmazı olan 16 16... parselin duvar ve müştemilat taşması olduğunu, inşaat yapılacak arsa üzerinde muhtarlık ofisi bulunduğunu, davacının taşma ve muhtarlık ofisi nedeniyle arsayı ihtilafsız tahditsiz ve temiz teslim etmeyerek edimini ifa etmediğini, davacının .... Noterliği'nin 21.08.20 17... yevmiye numaralı taahhüdü sonucu sorunun ötelendiğini, sözleşmeye konu arsa üzerindeki kaçak yapılar nedeniyle yapı ruhsatının uzun süre alınamadığını, muhtarlık ofisinin davalı yüklenici tarafından yıkılmasına rağmen taşan kısım ile alakalı davacı arsa sahibinin girişimde bulunmadığını, davacının Konya 7. Noterliği 12.03.20 20... yevmiye numaralı taahhüdü ile ruhsatın alınabildiği, kendi edimini yerine getirmeyen davacı arsa sahibinin kira bedeli talep etmesinin sözleşme ve yasaya aykırı olduğunu, muhtarlık ofisi ve komşu parsel taşmasının ... Belediyesi 08.09.2017 tarihli aplikasyon haritasından anlaşıldığını, davalının inşaatı 2019 Ocak ayında tamamladığını ve davacıya teslim edildiğini, teslimden sonra davacının dairelerinin iç düzenlemesini yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 30.12.2021 tarihli kararı ile; inşaatın geç tesliminde davalının kusurlu olmadığı, davacının birtakım taahhütler vermek zorunda olmasından dolayı iskân ruhsat işlerinin aksadığı, 31.12.2018 tarihli yapı denetim tutanağına göre inşaatın iskâna hazır olduğunun tespit edildiği ancak davacı tarafından verilen taahhütler ile ruhsatın alınabildiği, davalı tarafça kendisinin temerrüde düşmekte herhangi bir kusurunun bulunmadığının ispatlanmış olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 30.12.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 27.10.2022 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 27.10.2022 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 10.07.2024 tarihli ilâmı ile Dairemizin yerleşik uygulamalarına göre yüklenici anahtarı arsa sahibine teslim etse de, eğer iskân alma koşulu varsa anahtarın tesliminin yeterli görülmediği, arsa sahibince dairelerin kiraya verildiği iddia ediliyorsa kiraya verilip verilmediğinin abonelik, fatura benzeri kullanmaya ilişkin kayıtlarla ispatının arandığı, anahtar tesliminin yeterli görülmediği, bu konuda ispat külfetinin de iddia sahibi olan yükleniciye düştüğü, somut olayda; taraflar arasında imzalanan sözleşmede anahtar teslimi ibaresi olmadığı gibi iskânın davalı yüklenici tarafından alınacağına dair bir yükümlülük de bulunmadığı, bu nedenle, mahkemece hükümde belirtilen gerekçelerin dava konusu olaya uygun olmadığı, dava konusu sözleşmede anahtar teslimi ve iskân şartı bulunmadığından bağımsız bölümlerin davacı arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarihin araştırılması gerektiği, mahkemece yapılacak işin, arsa sahibince teslim tarihinin en geç 01.06.2019 olması kabul edildiğine göre, arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin elektrik, su, doğalgaz abonelik tarihleri celp edilip arsa sahibince kiraya verilen veya satışı yapılan bağımsız bölümler varsa bu tarihler de araştırılarak, bağımsız bölümlerin 01.06.2019 tarihi itibariyle arsa sahibine teslim edildiği hususu sübut bulursa davanın şimdiki gibi reddine; aksi takdirde her bir bağımsız bölümün fiilen teslim tarihi araştırılarak 01.06.2019 ile fiilen teslim tarihi arası için gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken, sözleşmede anahtar teslimi ibaresi bulunmamasına ve iskân alma yükümlülüğü yükleniciye ait olmamasına rağmen eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerine dava konusu taşınmazların kiraya verilip verilmediği hususunda ve kiraya verildiyse varsa kira kontratlarını sunmaları için süre verildiği, Meram Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazların aktif ve pasif tapu kayıtlarının gönderilmesi istendiği, ..., ... ve ...'a müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazlara ilk bağlantının ne zaman yapıldığının sorulduğu, Maliye'ye müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazlara ilişkin kira sözleşmesinin bulunup bulunmadığı ve bu taşınmazlara yönelik kira beyannamesi verilip verilmediğinin sorulduğu, bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporu doğrultusunda dava konusu taşınmazda ilk abonelik bağlantısı yapıldığı tarihin tespiti ile ilk fiili teslimat yapılan tarihler arasında dava konusu taşınmazlar yönünden gecikme tazminatı hesabı yapılarak, hesaplama sonucunda 01.06.2019 - 09.09.2019 tarihleri arasında daire başı gecikme tazminat bedelinin 3.266,67 TL olduğu, sekiz daire için davacının, davalıdan talep edebileceği gecikme tazminatı miktarının 26.133,36 TL olduğu gerekçesiyle bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; her bir dairenin ayrı ayrı fiili teslim tarihi ve hukuken yararlanma başlangıç tarihini tespit edilmesi gerekirken, sadece 09.09.2019 tarihli Enerya Sözleşmesinin tüm daireler için baz alınarak tespit yapılmasının doğru olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davacıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 16.04.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.