6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanındaki taşınmazda paydaş çoğunluğuna katılmayan hissedarın payının satış işleminin, adli yargıda derdest ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle iptali istemi.
Özet: Dava, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ilan edilen taşınmazdaki payının, çoğunluk kararına katılmadığı gerekçesiyle açık artırma yoluyla satışına ilişkin işlemin iptali istemiyle açılmış olup; ilk derece mahkemesi, satış işleminin dayanağı olan rezerv yapı alanı ilanına ilişkin işlemin iptal edilmiş olması nedeniyle davacı lehine karar vermişken, bölge idare mahkemesi, ortaklığın giderilmesi davasının feragat nedeniyle reddine ilişkin geçmiş bir kararı esas alarak idari işlemde hukuka aykırılık bulunmadığına hükmetmiştir; ancak, söz konusu ortaklığın giderilmesi davasının reddi kararının istinaf mahkemesince kaldırıldığı ve davanın halen derdest olduğu anlaşıldığından, idari satış işleminin hukuka uygunluğunun adli yargıdaki bu davanın sonucuna göre yeniden değerlendirilmesi ve davacının satışta rekabet ortamı oluşmadığı ile taşınmazın değerinin altında satıldığı yönündeki iddialarının göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : █████████Karar No : █████████ TEMYİZ EDEN (DAVACI) :...KARŞI TARAF (DAVALI) :... Bakanlığı VEKİLİ : Hukuk Müşaviri ...MÜDAHİL (DAVALI YANINDA) : ... Grup Enerji İnşaat Anonim Şirketi VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ...İdare Dava Dairesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ve ..., ... ve ... sayılı parselleri kapsayan alanın 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca... tarih ve ... sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işlemi ile rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesini müteakip, söz konusu taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile hissesi olan ve taşınmaz paydaş çoğunluğunca alınan ortak karara katılmayan davacıların arsa payının █████/2022 tarihinde açık artırma ile satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ...tarih ve ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir.İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:... İdare Mahkemesince verilen... tarih ve E:..., K:...sayılı kararda; dava konusu işlemin dayanağı niteliğindeki rezerv yapı alanı ilanına ilişkin işlemin iptali istemiyle açılan davada, ... İdare Mahkemesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, bu nedenle, dava konusu işlemde de hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; işbu davada davalı yanında müdahil olan şirket tarafından açılan davada, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine yönelik ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararın, ... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla kaldırılması üzerine, ...Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararla ortaklığın giderilmesi davasının feragat nedeniyle reddine karar verildiği hususu dikkate alındığında, uyuşmazlık konusu taşınmazda 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan davacıların hissesinin çoğunluk kararına katılınmadığından bahisle █████/2022 tarihinde satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün dava konusu ... tarih ve...sayılı işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle davalı ve davalı yanında müdahil tarafından yapılan istinaf başvurularının kabulüne, İdare Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, adli yargıda görülen ortaklığın giderilmesi davası devam ederken, davalı yanında müdahil tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında açık artırma ile satışa yönelik işlem tesis edilmesi için idareye başvuru yapıldığı, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılacak ihalede rekabet ortamı bulunması sayesinde paydaşların menfaatlerinin sağlanacağı, dava konusu satış işleminde rekabetin gerçekleşmediği ve taşınmazın değerinin çok altında satıldığı, taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında paydaşlarca alınmış ortak kararın bulunmadığı, gıyabında toplantı yapılmış ise, buna ilişkin tebligatların usule uygun yapılmadığı, 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü emredici şartlar yerine getirilmeden payının satıldığı ileri sürülmüştür.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : 1- Davalı tarafından, temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının onanması gerektiği savunulmuştur. 2- Davalı yanında müdahil tarafından, cevap verilmemiştir. TETKİK HÂKİMİ : ...DÜŞÜNCESİ : Temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında, görülmekte olan davada davalı yanında müdahil tarafından açıldığı anlaşılan, görülmekte olan davada davacı olan ...'ın ise davalı olarak yer aldığı ortaklığın giderilmesi davasında, feragat nedeniyle davanın reddi yolundaki ...Sulh Hukuk Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararı ile gözetilerek karar verilmiş ise de; anılan Sulh Hukuk Mahkemesi kararına karşı (ortaklığın giderilmesi davasındaki) davalılar ...ve ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla istinaf başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği ve anılan davanın halen derdest olduğu anlaşılmakta olup; adli yargıda görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasının sonucuna göre bir değerlendirme yapılması; öte yandan, davacının dava konusu satış işleminde rekabetin gerçekleşmediği ve taşınmazın değerinin çok altında satıldığı, taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında paydaşlarca alınmış ortak kararın bulunmadığı, gıyabında toplantı yapılmış ise, buna ilişkin tebligatların usule uygun yapılmadığı, 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü emredici şartlar yerine getirilip getirilmediğine yönelik iddialarının araştırılması sonucunda yapılacak değerlendirmeye göre bir karar verilmesi gerektiği düşünüldüğünden, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE: MADDİ OLAY : İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ve ..., ... ve ... sayılı parselleri kapsayan alanın 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca ... tarih ve ... sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işlemi ile rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesini müteakip, söz konusu taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile hissesi olan ve taşınmaz paydaş çoğunluğunca alınan ortak karara katılmayan davacının arsa payının █████/2022 tarihinde açık artırma ile satışının yapılacağı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarih ve ...sayılı işlemi ile davacıya bildirilmiştir.Bunun üzerine, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarih ve ...sayılı işleminin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT : 6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle) "...Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almaktadır. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME : Yukarıda mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin birleştirilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması gibi hususların değerlendirilmesi için kat malikleri kurulunun toplanacağı ve hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan hissedarlar ile kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyen hissedarlara noter vasıtasıyla gönderilen tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin paylarının, SPK Lisanslı Değerleme Şirketince tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının ihtar edileceği, ihtara rağmen karara katılmayan hissedarların hisselerinin satılacağı anlaşılmaktadır. Dosyanın ve UYAP kayıtlarının birlikte incelenmesinden; İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ..., ... ve ... sayılı parselleri kapsayan alanın, 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işleminin iptali istemiyle açılan davada, dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı davalı ve davalı yanında müdahil yapılan istinaf başvurularının kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddi yolunda ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesince kesin olarak verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı karara karşı davacı tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine, Danıştay Dördüncü Dairesince verilen █████/2024 tarih ve E:█████████, K:█████████ sayılı kararıyla, iptali istenen işlemin 2577 İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 46. maddesinde sayılan temyiz edilebilir uyuşmazlıklar arasında yer almadığı gerekçesiyle davacının temyiz isteminin incelenmeksizin reddine karar verildiği görülmektedir. Öte yandan, ... tarih ve ... sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işleminin iptali istemiyle görülen iki ayrı davada da, dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararlarına karşı davalı ve davalı yanında müdahil yapılan istinaf başvurularının, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... ve...tarih ve E:..., K:... sayılı kararları ile kabul edilerek, İdare Mahkemesi kararlarının kaldırıldığı ve kesin olarak davanın reddine karar verildiği görülmektedir. Öte yandan; görülmekte olan davada davalı yanında müdahil olan ... Enerji İnşaat Anonim Şirketi tarafından açılan ve görülmekte olan davanın davacısı ...'ın davalı mevkinde yer aldığı dava konusu taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine yönelik ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen... tarih ve E:..., K:... sayılı kararın, ... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla kaldırılması üzerine,... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararla ortaklığın giderilmesi davasının feragat nedeniyle reddine karar verildiği, bu karara karşı (ortaklığın giderilmesi davasındaki) istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi ...Hukuk Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla istinaf başvurusun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği, anılan kararın gerekçesinde, "davacının davadan feragat etmesi üzerine istinaf eden davalılar ve ayrıca davalı ...'ın davaya devam edeceklerini bildirdiğinden, Mahkemece dahili davacılar vekilince verilen mazeret dilekçesi değerlendirilmeden hüküm kurulduğu, mazeretin reddine karar verilmesi halinde dahi dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, feragat nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı" hususuna yer verildiği; dolayısıyla anılan davanın halen derdest olduğunun anlaşılmaktadır. Uyuşmazlıkta; temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında, "işbu davada davalı yanında müdahil şirket tarafından açılan davada, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine yönelik ...Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:...sayılı kararın, ... Bölge Adliye Mahkemesi... Hukuk Dairesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla kaldırılması üzerine, ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:...sayılı kararla ortaklığın giderilmesi davasının feragat nedeniyle reddine karar verildiği hususu dikkate alındığında, uyuşmazlık konusu taşınmazda 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan davacıların hissesinin çoğunluk kararına katılınmadığından bahisle █████/2022 tarihinde satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün dava konusu ...tarih ve ... sayılı işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle davalı ve davalı yanında müdahil tarafından yapılan istinaf başvurularının kabulüne, İdare Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verildiği görülmekte birlikte; ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararla ortaklığın giderilmesi davasının feragat nedeniyle reddine yönelik kararına karşı yapılan istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi ...Hukuk Dairesinin... tarih ve E:..., K:...sayılı kararıyla istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verildiği ve anılan davanın halen derdest olduğu görülmekte olup; yukarıda açıklandığı üzere, dava konusu işlemin dayanağı niteliğinde rezerv yapı ilan edilmesine ilişkin işleme karşı açılan davanın reddi yolunda verilen idari yargı kararının kesinleştiği; öte yandan, yukarıda yer verilen ortaklığın giderilmesi davasında, adli yargıda verilecek kararın ise, görülmekte olan davayı doğrudan etkileyecek mahiyette olmadığı değerlendirildiğinden, dava konusu taşınmazları kapsayan alanın rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesini müteakip, söz konusu taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile hissesi olan ve taşınmaz paydaş çoğunluğunca alınan ortak karara katılmayan davacıların arsa payının █████/2022 tarihinde açık artırma ile satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ... tarih ve ... sayılı işleminde hukuka aykırılık, dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı davalı ve davalı yanında müdahil tarafından yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile, İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak yukarıda belirtilen gerekçe ile davanın reddi yolunda verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında ise sonucu itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle; 1. Temyiz isteminin reddine, 2. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle ONANMASINA, 3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına, 4. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, █████/2025 tarihinde kesin olarak karar verildi.